임대차 보증금 반환 채무를 누가 갚아야 하는지 다툰 사건

원고 A는 2016년 10월 주식회사 E와 미용실에 대해 임대차보증금 1억 8천만원, 기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 후 부동산을 인도받았습니다. 2017년 2월, 피고 B와 O는 원고에게 계약기간 만료 시 보증금 1억 8천만원을 반환하겠다는 확인서를 교부했습니다. 이후 O가 2018년 7월 사망하였고, 그의 상속인으로는 배우자인 피고 B와 자녀들인 피고 C, D이 있었습니다. 상속인들은 2018년 9월, O의 재산 및 임대보증금 채무 등을 피고 B이 모두 상속하는 내용으로 상속재산 분할 협의를 했습니다. 원고는 2018년 5월 부동산을 주식회사 E에게 인도했으나 보증금을 돌려받지 못했고, 2018년 12월 주식회사 E와 피고들을 상대로 보증금 반환 소송을 제기했습니다. 이 소송 과정에서 2019년 12월, 원고와 주식회사 E, 그리고 조정참가인 F 사이에 조정이 성립되어 F이 원고에게 2억원을 지급하고, 주식회사 E와 피고 B이 연대하여 원고에게 2억원을 지급하기로 했습니다. 한편, 피고 B은 2018년 9월 F의 부 R과, 2019년 5월 S 및 R과, 2019년 10월 V과 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 2차 및 3차 임대차 계약의 특약사항에는 새로운 임차인이 원고의 임차보증금 채무 2억원을 인수하여 원고에게 직접 지급하기로 하는 내용이 포함되어 있었습니다. 원고는 피고 B과 O가 보증금 반환을 약정했고 O 사망으로 채무가 상속되었다며 피고들에게 보증금 반환을 청구했습니다. 피고들은 피고 B이 피고 C, D의 채무를 면책적으로 인수했고, F이 피고들의 채무를 면책적으로 인수했으므로 피고들의 채무는 면책되었다고 주장하며 맞섰습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 최초 임대차 계약의 임차인.
• 주식회사 E (소외 회사): 최초 임대차 계약의 임대인.
• O: 피고 B의 배우자 (사망). 원고에게 보증금 반환 확인서 작성.
• 피고 B: O의 배우자이자 상속인. 원고에게 보증금 반환 확인서 작성, 이후 건물 임대인으로서 새로운 임대차 계약 체결.
• 피고 C, D: O의 자녀들. O의 상속인.
• F: 1, 2, 3차 임대차 계약에 실질적 또는 명의상 임차인으로 관련된 인물. 원고의 임대차보증금 채무를 인수하겠다고 약정한 바 있음.

분쟁 상황

임대차 계약 종료 후 임대차보증금을 반환받지 못한 임차인(원고)이, 최초 임대인 외에 별도로 보증금 반환을 확인해준 사람(O와 피고 B)과 그의 상속인(피고 B, C, D)들에게 보증금 반환을 청구한 상황입니다. 특히, 망인 O의 상속인들 간 채무 분할 협의의 효력과 새로운 임차인이 기존 임차인의 보증금 반환 채무를 면책적으로 인수했는지 여부가 주요 쟁점이 되어 발생한 분쟁입니다.

핵심 쟁점

1. 사망한 O의 임대차보증금 반환 약정 채무가 상속인들에게 어떤 비율로 상속되는지 여부.
2. O의 상속인들인 피고 C, D의 채무를 피고 B이 면책적으로 인수했는지, 그리고 원고가 이를 승낙했는지 여부.
3. F이 피고 B(및 O의 상속인)의 임대차보증금 반환 채무를 면책적으로 인수했는지, 그리고 원고가 이를 승낙했는지 여부.
4. 임대차보증금 반환 채무에 대한 지연손해금의 시작 시점.

법원의 판단

법원은 원고에게 주식회사 E, F과 공동하여 피고 B은 128,571,428원, 피고 C와 D은 각 25,714,285원 및 각 이에 대하여 2020년 3월 5일부터 2021년 5월 18일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 원고가 1/10, 피고들이 나머지를 각 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.

결론

이 사건 임대차계약은 2018년 10월 21일 기간 만료로 종료되었고, 피고 B과 O가 주식회사 E의 원고에 대한 임대차보증금을 반환하기로 약정했으므로, 피고 B 및 O의 상속인들(피고 B, C, D)은 특별한 사정이 없는 한 원고에게 보증금 1억 8천만원 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 피고 측의 주장에 대해, 법원은 다음과 같이 판단했습니다. 첫째, 피고 B이 피고 C, D의 채무를 면책적으로 인수했는지 여부와 관련하여, 금전채무와 같이 나눌 수 있는 채무가 공동 상속된 경우 상속개시와 동시에 법정상속분에 따라 공동상속인에게 당연히 분할 귀속되므로 상속재산 분할의 대상이 될 수 없다고 보았습니다. 상속인들 간의 합의로 한 상속재산 분할 협의는 채권자에 대한 관계에서 '면책적 채무인수'의 실질을 가지므로, 채권자의 승낙이 있어야만 다른 공동상속인들이 채무를 면할 수 있습니다. 원고가 종전 소송에서 피고 C, D에 대한 소를 취하한 것만으로는 채권자인 원고가 면책을 승낙했다고 보기 어렵다고 판단하여 피고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 둘째, F이 피고들의 채무를 면책적으로 인수했는지 여부와 관련하여, 면책적 채무인수가 성립하려면 채권자에게 채무자를 면책시키려는 의사가 필요하며, 채무인수가 면책적인지 중첩적인지 분명하지 않을 때는 중첩적으로 인수한 것으로 보아야 한다고 설명했습니다. 또한, 면책적 채무인수임을 주장하는 측에서 이를 입증해야 하며, 채권의 포기나 채무의 면제는 엄격하게 해석되어야 한다고 보았습니다. 원고가 2차, 3차 임대차계약에 참여하지 않았고, 서면으로 채무 면제 의사를 밝힌 적이 없으며, F으로부터 확실한 채무 변제 담보도 없던 상황에서 피고 B의 채무를 면제해 줄 특별한 이유가 없다는 점, 종전 소송에서 피고들에 대한 청구를 포기하지 않았던 점, 그리고 조정 조항에 '피고 B과 연대하여'라는 문구가 원고 요청으로 들어갔던 점 등을 종합하여 F이 피고들의 채무를 면책적으로 인수한 것으로 보기 어렵고, 병존적으로 인수한 것으로 판단했습니다. 마지막으로 지연손해금의 기산일에 대해서는, 원고의 청구가 임대차보증금 반환 채권의 실질을 가지나 피고들에게는 약정금으로 청구되었고, 확인서의 내용이나 종전 소송 취하 등의 사정을 고려할 때 변제기가 임대차계약 만료일이라고 보기 어렵다고 판단했습니다. 이에 따라 원고가 지급을 구하는 의사를 표시한 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2020년 3월 5일부터 지연손해금을 인정했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제1013조 (협의분할의 방법)​: 상속인들 간에 상속재산 분할에 대한 합의를 할 수 있지만, 돈을 갚아야 하는 채무와 같이 분할 가능한 채무는 상속이 시작되는 동시에 법정상속분대로 각 상속인에게 자동적으로 나뉘어 귀속됩니다. 따라서 이러한 채무는 상속인들끼리 분할 협의의 대상이 되지 않는다고 봅니다.
2. 민법 제454조 (채무인수에 대한 채권자의 승낙)​: 채무자와 채무를 떠맡는 사람(인수인) 사이의 계약으로 채무를 인수하는 경우, 채무의 원래 주인인 채권자가 이를 승낙해야만 계약의 효력이 발생합니다. 특히 기존 채무자가 채무에서 완전히 벗어나는 '면책적 채무인수'의 경우, 채권자는 자신의 권리를 포기하는 것과 같으므로 그 승낙을 매우 신중하게 해석해야 합니다. 본 사례에서 상속인들 간의 채무 분담 협의나 새로운 임차인이 기존 보증금 채무를 떠맡는 것이 '면책적 인수'이려면 채권자(원고)의 명확한 승낙이 필요하다고 보았습니다.
3. 민법 제1015조 (분할의 소급효)​: 상속재산 분할의 효과는 상속이 시작된 때로 거슬러 올라가 적용되지만, 이 규정은 앞에서 설명한 바와 같이 분할 가능한 상속 채무에는 적용되지 않습니다.
4. 민법 제453조 (제3자의 채무인수)​: 제3자가 다른 사람의 채무를 인수하는 방법은 채권자와 제3자 간의 계약으로 하거나, 채무자와 제3자 간의 계약으로 할 수 있습니다. 후자의 경우 채권자의 승낙이 있어야 합니다.
5. 판례의 법리 (면책적/중첩적 채무인수)​: 법원은 채무인수가 기존 채무자를 완전히 면책시키는 '면책적 인수'인지, 아니면 기존 채무자와 새로운 채무자가 함께 책임을 지는 '중첩적 인수'인지가 불분명할 때는 중첩적 인수로 해석하는 것이 원칙이라고 합니다. 면책적 인수임을 주장하는 쪽에서 그 사실을 명확히 입증해야 합니다. 또한, 채권자가 채무를 포기하거나 면제하는 것은 명시적인 의사표시뿐만 아니라 묵시적인 의사표시로도 가능하지만, 채권자의 중요한 권리를 처분하는 행위이므로 그 해석을 매우 엄격하게 해야 한다고 강조합니다. 특히, 부동산을 매수하면서 임대차보증금 반환 채무를 인수하고 그 금액을 매매대금에서 공제하는 약정은 특별한 사정이 없으면 '이행인수'(매도인이 여전히 채무를 부담하지만 매수인이 이행을 약속하는 것)로 보아야 하며, '면책적 채무인수'로 인정받기 위해서는 임차인(채권자)의 명확한 승낙이 필요하다는 법리를, 새로운 임차인이 기존 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하는 경우에도 동일하게 적용했습니다.

참고 사항

1. 상속 채무는 피상속인이 사망하는 순간 법정상속분에 따라 각 상속인에게 자동으로 분할되어 귀속됩니다. 따라서 상속인들이 자신들끼리 특정 상속인이 모든 채무를 부담하기로 합의했더라도, 이는 채권자에게는 '면책적 채무인수'에 해당하므로, 채권자의 명확한 승낙이 있어야만 채무를 부담하기로 한 상속인을 제외한 다른 상속인들이 채무로부터 완전히 벗어날 수 있습니다.
2. 채무인수 약정을 할 때, 새로운 채무자가 기존 채무자의 채무를 완전히 대신하여 기존 채무를 소멸시키는지(면책적 채무인수), 아니면 기존 채무자와 새로운 채무자가 함께 채무를 부담하는 것인지(중첩적 채무인수)를 명확히 해야 합니다. 법원에서는 당사자들의 의사가 불분명할 경우, 채권자에게 유리한 중첩적 채무인수로 해석하는 경향이 있습니다. 면책적 채무인수임을 주장하는 쪽에서 그 사실을 입증할 책임이 있습니다.
3. 채권자가 채무자의 채무를 포기하거나 면제하는 행위는 자신의 권리를 소멸시키는 중대한 행위이므로, 그 의사표시는 매우 명확하고 엄격하게 해석되어야 합니다. 단순히 채무 변제와 관련한 논의가 있었다거나 소송을 취하했다는 사실만으로는 채권자가 채무를 면제해 주었다고 쉽게 판단하지 않습니다.
4. 임대차보증금 반환 채무와 관련하여 건물주가 변경되거나 새로운 임차인이 들어오면서 보증금 반환 책임에 대한 약정이 있다면, 기존 임차인은 자신의 보증금 반환 채권이 확실하게 보호되는지, 최종적으로 누가 책임을 지는지 명확히 확인하고 반드시 서면으로 합의해 두는 것이 중요합니다. 특히 기존 임대인을 채무에서 완전히 벗어나게 하려면 임차인의 명확한 동의가 반드시 필요합니다.
5. 지연손해금은 채무자가 채무를 이행해야 할 때부터 발생하는 것이 원칙이지만, 실제 소송에서는 채권자가 명확히 그 지급을 청구한 시점(예: 소장 부본 송달일)부터 인정되는 경우가 많습니다. 채권 회수가 지연될 경우, 언제부터 지연손해금이 발생할지 확인하고, 필요하다면 내용증명 발송 등을 통해 채무 이행을 최고하는 등 명확한 의사표시를 남기는 것이 좋습니다.