임대차
원고들은 피고로부터 주택을 임차하고 보증금을 지급했습니다. 임대차 계약 체결 직후 피고는 해당 건물을 G에게 매도했고, 원고들은 G로부터 전대차임을 받아왔습니다. 이후 건물이 경매에 넘어가자 원고들은 G를 임대인으로 하여 권리 신고 및 배당 요구를 통해 보증금 일부를 회수했습니다. 이에 원고들은 나머지 보증금을 돌려받기 위해 최초 임대인인 피고를 상대로 소송을 제기했지만, 법원은 원고들이 새로운 임대인 G에게 임대인의 지위가 승계되는 것에 묵시적으로 동의했다고 판단하여 피고의 보증금 반환 의무가 없다고 보아 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
원고 A와 B는 2017년 9월 8일 피고 C와 각각 보증금 45,000,000원에 24개월 기간으로 주택 임대차계약을 체결했습니다. 피고는 계약 직후인 2017년 10월 1일 이 사건 건물을 G에게 매도했고, 2017년 10월 19일 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 원고들은 2019년 7월에야 전입신고를 마쳤고, 확정일자는 2017년 9월에 받았습니다. 이후 이 사건 건물이 2019년 9월 25일 경매에 넘어가자, 원고들은 최선순위소액임차인으로 권리신고 및 배당요구 신청을 하였고, G를 상대로 각 27,000,000원을 배당받았습니다. 이에 원고들은 아직 받지 못한 임대보증금 각 18,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 최초 임대인인 피고에게 청구하며 소송을 제기했습니다. 피고는 원고들이 G의 임대인 지위 승계에 묵시적으로 동의했으므로 자신은 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다.
임대인이 건물을 매도하여 소유자가 변경된 경우, 원래 임대인(매도인)의 임대보증금 반환 의무가 소멸하는지 여부, 임차인이 새로운 임대인에게 임대인의 지위가 승계되는 것에 묵시적으로 동의했다고 볼 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다.
법원은 원고들의 피고에 대한 임대보증금 반환 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고들이 부담하도록 했습니다.
재판부는 원고들이 이 사건 임대차계약의 임대인 지위가 G에게 승계되는 것에 적어도 묵시적으로 동의했다고 판단했습니다. 그 근거로, 원고들이 새로운 임대인인 G로부터 전대차임을 이체받으면서 이의를 제기하지 않은 점, 임대차계약과 전대수익 보장 약정이 분리되기 어렵다고 보이는 점, 그리고 G가 채무자인 경매절차에서 권리신고 및 배당요구 신청을 하여 G에게 우선변제를 받은 점 등을 들었습니다. 특히 원고들이 당시 전입신고를 늦게 하여 G에게 대항력이 없었을 것임에도 불구하고 G를 대상으로 배당을 요구한 것은 G에게 임대인의 지위가 승계됨을 전제로 한 행위로 보았습니다. 따라서 최초 임대인인 피고는 이 사건 임대차계약관계에서 탈퇴하여 임대보증금 반환 의무를 면했다고 결론 내렸습니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항(임차주택의 양수인의 임대인 지위 승계): 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이는 임차인이 대항력을 갖춘 경우 임대차가 양수인에게 그대로 승계됨을 의미하며, 기존 임대인은 임대차 관계에서 벗어나게 됩니다. 채무인수 및 면책적 채무인수: 채무인수는 채무의 동일성을 유지하면서 채무자가 변경되는 계약이며, 특히 면책적 채무인수는 기존 채무자가 채무를 면하고 새로운 채무자가 그 채무를 인수하는 것입니다. 이 경우 채권자(임차인)의 동의가 필요하며, 동의는 명시적일 수도 있고 묵시적일 수도 있습니다. 임차인의 대항력과 우선변제권: 주택임대차보호법상 임차인은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 대항력을 가집니다(제3조 제1항). 여기에 확정일자까지 받으면 경매 시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 가집니다(제3조의2 제2항). 이 사건에서 법원은 임차인들이 새로운 임대인 G로부터 전대차임을 받고, G를 채무자로 하여 경매에서 배당을 요구한 행위를 통해, 원래 임대인 C의 채무가 면책되고 G가 임대인 지위를 승계하는 것에 묵시적으로 동의한 것으로 해석하여, 임차인의 묵시적 동의를 폭넓게 인정한 사례로 볼 수 있습니다.
임대차 계약 중 건물의 소유자가 변경되는 경우, 임차인은 새로운 소유자에게 임대인의 지위 승계에 동의하는지 여부를 명확히 해야 합니다. 동의 여부는 새로운 임대인으로부터 월세나 전대차임을 수령하는 행위, 경매 등에서 새로운 임대인을 채무자로 하여 권리 행사를 하는 행위 등 묵시적인 행동으로도 판단될 수 있습니다. 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 주장하려면, 주택 인도 및 전입신고, 확정일자 등의 요건을 임대차 계약 시점에 신속히 갖추는 것이 중요합니다. 특히 임차인이 새로운 소유자에게 임대차보증금 반환을 요구하는 등의 적극적인 행위를 했다면, 이는 새로운 소유자를 임대인으로 인정한 것으로 볼 수 있어 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구하기 어려울 수 있습니다. 건물 매도 시 임대인의 지위 승계에 대한 명시적인 합의서를 작성하고, 임차인의 동의를 명확히 받아두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
