임대차
원고인 A 주식회사가 신축한 집합건물을 분양하는 과정에서, 일부 부동산에 대해 피고 D, E, F, J와 임대차 계약을 맺고 보증금을 받았으나, 이후 해당 부동산들을 다른 수분양자들에게 분양하면서 임차인들에게 차임을 수분양자들에게 지급하도록 통보하였습니다. 수분양자들에게 차임을 지급하던 임차인들이 소유자 변경 및 보증금 반환의 불안정성을 이유로 차임 지급을 중단하자, 원고는 임대차 계약 해지를 통보하고 부동산 인도를 청구하였습니다. 법원은 원고가 더 이상 임대인의 지위에 있지 않다고 판단하여 주위적 청구를 기각했으며, 신탁 계약 관련 피보전권리가 인정되지 않아 예비적 청구와 피고 G에 대한 청구는 각하하였습니다.
원고 A 주식회사는 집합건물을 신축하여 분양하는 사업자로서, 완공된 일부 부동산들을 피고 D, E, F, J에게 임대하였습니다. 이후 원고는 해당 부동산들을 K 등 수분양자들에게 분양하였고, 임차인들에게 앞으로는 차임을 수분양자들에게 지급하라고 통보했습니다. 이에 따라 피고 D 등 임차인들은 2021년 2월경부터 최소 수개월에서 1년 이상 각자의 수분양자들에게 차임을 직접 지급해왔으며, 일부 임차인(피고 E, J)은 수분양자와 새로운 임대차 계약서를 작성하기도 했습니다. 그러나 2021년 4월 13일, 원고는 이 사건 각 부동산을 U신탁 주식회사에 신탁하는 담보신탁계약을 체결하고 2021년 4월 21일 소유권을 이전했습니다. 이 신탁계약서에는 기존 임대차계약이 유효하며 임대인 지위는 위탁자(원고)가 유지하거나, 수탁자(U신탁)로 갱신하여 승계할 수 있다는 조항이 포함되어 있었습니다. 이후 원고와 수분양자들 사이에 분쟁이 발생하자, 원고는 2022년 5월경 피고 D 등 임차인들에게 더 이상 수분양자들에게 차임을 지급하지 말고 원고에게 지급할 것을 요구했습니다. 이에 임차인들은 임대차보증금 반환 및 시설투자비 회수에 대한 불안감을 느끼고, 소유자인 U신탁의 보증금 반환 보장 등을 요구하며 차임 지급을 중단했습니다. 원고는 임차인들의 차임 연체를 이유로 이 사건 소장 부본의 송달로 임대차계약을 해지한다고 통지하고, 피고들에게 부동산 인도를 구하는 소송을 제기하기에 이르렀습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.
법원은 원고 A 주식회사가 이 사건 각 임대차계약의 임대인으로서의 지위를 상실했다고 판단했습니다. 그 이유는 원고가 직접 임차인들에게 차임을 수분양자들에게 지급하도록 통보했고, 임차인들이 오랜 기간 실제로 수분양자들에게 차임을 지급했으며, 수분양자들이 임대인의 지위에서 세무 처리를 하는 등 일련의 상황을 종합할 때, 묵시적으로 임대인 지위가 수분양자들에게 승계되었거나 임대차 계약이 해지되었다고 본 것입니다. 또한, 원고가 신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권이나 신탁계약에 따른 점유·사용권을 근거로 신탁회사(U신탁)를 대위하여 임차인들에게 부동산 인도를 청구한 부분에 대해서는, 신탁계약이 해지되었다는 증거가 없고, 신탁계약상 위탁자의 점유·사용 약정은 수탁자의 제한에 불과할 뿐 독자적인 권리가 아니므로 피보전권리로 인정될 수 없으며 보전의 필요성도 없다고 보아 관련 청구들을 부적법하다고 판단하여 각하했습니다. 결과적으로 원고의 모든 청구가 받아들여지지 않았습니다.
이 판례는 주로 채권자대위권의 요건과 임대인 지위의 묵시적 승계 또는 임대차 계약 해지에 대한 법리를 다루고 있습니다.
