묵시의 갱신

묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

묵시의 갱신이란

• "묵시의 갱신"이란 임대차기간이 끝난 후 당사자 사이에 계약해지에 관한 특별한 의사표시가 없는 경우 임대차관계가 지속되는 것을 말합니다.

• 묵시의 갱신에는 「민법」에 따른 묵시의 갱신과 「상가건물 임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신이 있습니다.

「상가건물 임대차보호법」상 묵시의 갱신

• 「상가건물 임대차보호법」은 임대차기간이 끝나기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차계약이 갱신되도록 하는 규정을 두고 있습니다.

  • 즉, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항).

• 묵시의 갱신은 2002. 11. 1. 이후 상가건물임대차계약을 체결한 임차인 및 갱신된 임대차부터 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」부칙<제6542호, 2001. 12. 29.> 제2항).

묵시의 갱신의 요건

• 임대차기간이 끝났을 것

  • 묵시의 갱신은 임대차기간을 정했거나(1년 또는 1년 미만으로 정한 경우), 기간을 정하지 않았거나를 불문하고 1년이 지나면 묵시적으로 갱신됩니다.

  • 임대차기간을 1년 미만으로 정한 임대차의 경우, 임차인은 선택적으로 1년 미만의 약정기간을 주장할 수도, 또는 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

• 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았을 것

  • 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전이 될 때까지 임차인에게 갱신을 거절한다는 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에 묵시적 갱신됩니다.

  • 임대인이나 임차인 중 어느 한쪽이라도 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경한다는 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.

  • 계약조건 변경의 통지는, 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.

묵시의 갱신의 효과

• 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항 전단).

• 보증금 및 차임

  • 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.

• 임대차기간

  • 상가건물 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항 후단).

묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지

• 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

  • 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).

「민법」에 따른 묵시의 갱신 규정의 적용 범위

• 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않는 일정액 이상 보증금의 상가건물 임대차의 경우에는 「민법」의 묵시의 갱신 규정이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

묵시의 갱신의 요건

• 임대차기간이 끝난 후에도 임차인은 상가건물을 계속 사용·수익하고 있어야 합니다(「민법」 제639조제1항).

• 임대인이 상당한 기간동안 임차인이 상가건물을 계속 사용·수익하는 것에 이의를 제기하지 않아야 합니다(「민법」 제639조제1항).

묵시의 갱신의 효과

• 묵시의 갱신이 되면, 전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「민법」 제639조제1항).

• 전의 임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸합니다(「민법」 제639조제2항).

  • 「민법」 제639조제1항의 묵시의 갱신은 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 것이고, 「민법」 제639조제2항의 제3자가 제공한 담보는 소멸한다고 규정한 것은 담보를 제공한 자의 예상하지 못한 불이익을 방지하기 위한 것이라 할 것이므로, 「민법」 제639조제2항은 당사자들의 합의에 따른 임대차 기간연장에는 적용되지 않습니다(대법원 2005. 4. 14. 선고 2004다63293 판결).

묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지

• 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우 해지는 기간의 약정이 없는 임대차와 같습니다(「민법」 제639조제1항).

  • 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 당사자가 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있습니다(「민법」 제635조제1항).

  • 임대인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제635조제2항).

  • 임차인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제635조제2항).

** * 전세권의 경우 – 묵시의 갱신**

• 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).

  • 묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다(「민법」 제313조).

• 건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조, 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).