고양시 토지 공급 공고 유효성 다툼 사건

주식회사 A는 2013년 한국토지주택공사가 낸 토지 공급 공고를 보고 5년이 지난 2018년에 계약금을 입금하며 계약 체결을 요구했습니다. 그러나 한국토지주택공사는 공고가 이미 종료되었고 시스템 오류로 인해 '공고 중'으로 표시된 것이라며 계약 체결을 거부했습니다. 이에 주식회사 A는 토지 매매 계약상 매수인의 지위 확인, 본계약 체결 절차 이행, 또는 공급대상자 지위 확인을 청구했습니다. 법원은 매수인 지위 및 공급대상자 지위 확인 청구는 직접적인 이행 청구가 가능하므로 부적법하다고 각하했습니다. 또한 본계약 체결 절차 이행 청구에 대해서는 해당 공고가 '청약'이 아닌 '청약의 유인'에 불과하고, 이미 2013년에 마감되어 2018년 당시에는 유효한 효력을 가지지 않았다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고): 한국토지주택공사의 2013년 토지 공급 공고를 보고 2018년에 계약금을 입금하며 계약 체결을 요구한 회사
• 한국토지주택공사 (피고): 고양시 덕양구 토지에 대한 수의계약 공급 공고를 냈으며, 주식회사 A의 계약 체결 요구를 거부한 공공기관
• 고양시: 이 사건 토지에 대한 매수 의사를 피고에게 타진하며 협의를 진행했던 지방자치단체

분쟁 상황

한국토지주택공사는 2013년 4월 22일 고양시 덕양구의 문화시설용지 등 12개 필지에 대한 수의계약 공급공고를 게시했습니다. 주식회사 A는 공고 후 5년이 지난 2018년 6월 27일, 이 문화시설용지에 대한 계약보증금 20억 2,500만 원을 한국토지주택공사 계좌에 입금하고 다음 날 계약 체결을 요구했습니다. 그러나 한국토지주택공사는 해당 용지가 현재 수의계약 진행 중이 아니며 고양시와 협의 중이라는 이유로 계약 체결을 거부했고, 계약보증금 환불을 안내했습니다. 주식회사 A는 환불을 거부하고 지속적으로 계약 체결을 주장했으며, 한국토지주택공사는 결국 계약보증금을 공탁했습니다. 이후 주식회사 A는 가처분 신청을 했으나 기각되었고, 본 소송을 통해 토지 매수인의 지위 확인 및 본계약 체결 절차 이행 등을 청구했습니다.

핵심 쟁점

2013년의 토지 공급 공고가 2018년에도 유효한 효력을 가졌는지, 해당 공고가 '청약'에 해당하는지 '청약의 유인'에 해당하는지, 그리고 직접적인 이행 청구가 가능한 상황에서 자신의 법적 지위 확인만을 구하는 소송(확인의 소)을 제기할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 주식회사 A의 주위적 청구(매수인 지위 확인)와 제2예비적 청구(공급대상자 지위 확인)는 이행을 청구하는 소를 제기할 수 있음에도 확인의 소를 제기한 것이므로 '확인의 이익'이 없어 부적법하다고 보아 각하했습니다. 제1예비적 청구(본계약 체결 절차 이행)에 대해서는 한국토지주택공사의 2013년 토지 공급 공고는 확정적인 '청약'이 아니라 추가적인 계약 체결 절차가 필요한 '청약의 유인'에 불과하며, 이미 2013년 12월 3일에 마감되어 효력을 상실했고 단지 시스템 오류로 인해 '공고 중'으로 잘못 표시된 것이므로, 2018년에는 유효한 공고가 아니라고 판단하여 청구를 기각했습니다. 결과적으로 원고의 모든 청구가 받아들여지지 않았습니다.

결론

이 사건 판결은 한국토지주택공사의 토지 공급 공고가 유효한 '청약'이 아닌 '청약의 유인'이었고, 이미 공고가 마감되어 효력을 상실한 상태였으므로 주식회사 A와 한국토지주택공사 사이에 매매계약이 성립되지 않았다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각하거나 각하했습니다.

연관 법령 및 법리

계약의 성립 (민법 제527조 ~ 제533조)​: 계약은 당사자 간에 청약과 이에 대한 승낙이 합치될 때 성립합니다. 이 사건에서 법원은 한국토지주택공사의 토지 공급 공고가 단순히 계약 체결을 유도하는 '청약의 유인'에 불과하다고 판단했습니다. '청약의 유인'은 구체적인 계약 조건과 내용이 확정되지 않아 상대방이 의사표시를 하더라도 바로 계약이 성립하는 것이 아니라, 유인한 자(여기서는 한국토지주택공사)의 추가적인 승낙이 있어야 비로소 계약이 성립하는 것을 의미합니다. 공고문에 계약 희망자가 구비서류를 지참하고 매입신청유의서를 제출한 다음 별도로 계약을 체결해야 매매계약이 성립한다고 명시된 점, 복수 신청 시 추첨을 통해 공급대상자를 결정하는 조건 등이 '청약의 유인'으로 판단된 근거가 되었습니다. 확인의 이익: 확인의 소는 원고의 법적 지위가 불안정하거나 위험에 처해 있을 때, 그 불안이나 위험을 제거하는 데 가장 유효하고 적절한 수단인 경우에만 인정됩니다. 만약 원고가 단순히 자신의 지위 확인을 넘어, 피고에게 직접적인 이행을 요구하는 '이행의 소'를 제기함으로써 분쟁을 근원적으로 해결할 수 있다면, 확인의 이익이 없다고 보아 소송이 각하될 수 있습니다. 이 사건에서 원고는 매수인 지위 확인 및 공급대상자 지위 확인을 청구했으나, 본계약 체결 절차 이행이라는 직접적인 이행 청구를 함께 제기할 수 있었으므로 확인의 이익이 없다고 판단되어 각하되었습니다. 의사의 합치: 계약이 유효하게 성립하려면 계약의 본질적인 내용에 대해 당사자 간에 의사의 합치가 있어야 합니다. 이 사건에서 법원은 한국토지주택공사의 공고가 2013년 12월 3일 이미 마감되어 효력을 상실했고, 2018년 원고가 계약 체결을 요구할 당시에는 합리적인 사람이라면 공고가 유효하지 않다는 것을 충분히 알 수 있었다고 보아, 당사자 간에 유효한 계약 체결 의사의 합치가 있었다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처한다면 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다.

1. 공고 유효성 직접 확인: 공공기관의 토지 매매 공고가 오래되었다면 온라인상 '공고 중'으로 표시되더라도 반드시 해당 기관에 직접 문의하여 공고의 유효성을 서면으로 확인해야 합니다. 전산 시스템 오류로 인해 마감된 공고가 유효한 것처럼 보일 수 있습니다.
2. 계약 성립 조건 명확화: 중요한 계약에 앞서 계약의 청약과 승낙에 대한 조건을 명확히 인지해야 합니다. 단순히 계약금을 입금하는 행위만으로는 계약이 최종적으로 성립되지 않을 수 있으며, 추가적인 서류 제출, 기관의 승낙, 본계약 체결 등 공식적인 절차가 필요할 수 있습니다.
3. '청약'과 '청약의 유인' 구분: 기관의 공고문이 확정적인 '청약'(상대방이 승낙하면 바로 계약 성립)인지, 아니면 '청약의 유인'(상대방의 의사표시 후에도 기관의 추가 승낙이 필요)인지를 구체적인 공고 내용을 통해 파악해야 합니다. 본 사건처럼 매매대금의 10% 계약보증금 납부, 구비서류 제출, 별도 계약 체결 명시 등 추가적인 조건이 있다면 '청약의 유인'일 가능성이 높습니다.
4. 권리 구제 수단 선택 신중: 자신의 법적 지위 확인만을 구하는 '확인의 소'보다는, 직접적으로 권리 이행을 요구하는 '이행의 소'(예: 소유권이전등기청구, 계약 체결 이행 청구)가 분쟁을 종국적으로 해결하는 더 효과적인 방법인 경우가 많습니다. 어떤 종류의 소송을 제기할지는 사안의 구체적인 상황과 목표에 따라 신중하게 결정해야 합니다.