채권/채무 · 행정
원고인 세입자는 임대인 C와 보증금 3억 3,000만 원에 주택 임대차 계약을 체결하고 확정일자와 전입신고를 마쳤습니다. 계약 종료 후 임대인 C가 보증금을 반환하지 않자 세입자는 소송을 제기하여 보증금 반환 판결을 확정받았습니다. 한편 임대인 C는 보증금 반환 의무가 있는 상황에서 배우자인 피고에게 본인 소유의 아파트 지분을 증여했고 세입자는 이를 사해행위 즉 채권자의 재산권을 해치는 행위로 보고 증여계약을 취소하고 소유권 이전등기를 말소해달라고 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 세입자가 이미 임차 주택에 대해 채권 전액에 해당하는 우선변제권을 확보하고 있었으므로 임대인의 증여가 세입자를 해하는 사해행위에 해당하지 않는다고 판단하여 세입자의 청구를 모두 기각했습니다.
세입자는 임대인에게 전세보증금 3억 3,000만 원을 돌려받지 못하게 되자 법원에 보증금 반환 소송을 제기하여 승소했습니다. 그러나 임대인은 세입자가 보증금 반환을 요구하기 시작할 무렵 자신의 배우자에게 아파트 지분을 증여하는 행위를 하였습니다. 이에 세입자는 임대인이 재산을 빼돌려 보증금 반환 채무를 회피하려 한다고 보고 해당 증여 계약을 사해행위로 취소해 달라고 법원에 요청하게 되었습니다.
전세보증금 반환채무가 있는 임대인이 배우자에게 부동산 지분을 증여한 행위가 채권자(세입자)의 채권을 해하는 사해행위에 해당하는지 여부와, 세입자가 임차 주택에 대해 우선변제권을 확보하고 있는 경우 채무자의 재산 처분 행위가 사해행위로 인정될 수 있는지 여부입니다.
법원은 원고의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉, 임대인 C가 배우자 B에게 아파트 지분을 증여한 행위가 사해행위가 아니라고 판단하여 해당 증여계약의 취소를 인정하지 않았습니다.
법원은 세입자(원고 A)가 이 사건 임대차계약에 따라 2021년 1월 8일 확정일자를 받고 2021년 2월 10일 주택을 인도받아 전입신고를 마침으로써 전세보증금 3억 3,000만 원 전액에 대하여 우선변제권을 확보했다고 판단했습니다. 이 주택에 원고보다 선순위 담보물권자가 없어 원고의 채권이 충분히 담보되어 있었으므로 임대인 C의 아파트 지분 증여 행위는 원고의 채권을 해하는 사해행위가 아니라고 보았습니다. 또한 세입자가 주장한 주택 시가 하락이나 지연손해금으로 인한 채무액 증가 주장은, 감정평가가 이루어지지 않은 추정가격이며 세입자가 주택을 계속 사용 수익하고 있으므로 지연손해금 상당액이 부당이득으로 상계될 수 있다는 이유로 받아들여지지 않았습니다.
이 사건은 채권자가 채무자의 재산 처분 행위를 취소하고 원상회복을 구할 수 있는 민법 제406조의 '채권자취소권(사해행위취소)'과 관련된 법리가 적용됩니다. 채권자취소권은 채무자가 채권자를 해할 줄 알면서 자기의 재산을 감소시키는 법률행위를 한 경우, 채권자가 그 행위를 취소하고 재산을 원상으로 회복시킬 수 있는 권리입니다. 또한 주택임대차보호법에 따른 임차인의 우선변제권(확정일자, 전입신고, 주택 인도)이 중요한 쟁점으로 다루어졌습니다. 임차인이 이러한 요건을 갖추면 임차주택의 경매 시 보증금을 다른 후순위 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 법원은 이러한 우선변제권이 채권 전액에 대해 확보되어 있다면 채무자의 재산 처분 행위가 채권자를 해하는 사해행위가 아니라고 판단했습니다. 대법원 2021. 11. 25. 선고 2016다263355 판결은 담보물로부터 우선 변제받을 금액을 공제한 나머지 채권액에 대하여만 채권자취소권이 인정된다는 원칙을 제시했습니다. 또한 대법원 1981. 1. 13. 선고 80다1201 판결에 따라 임대차 계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 사용 수익함으로 얻은 실질적 이익은 부당이득에 해당하며, 이는 임대인의 손해 범위 내에서 보증금에 대한 지연손해금과 상계될 수 있다고 보았습니다.
임대차 계약 시 전세보증금을 보호받기 위해 반드시 확정일자를 받고 전입신고를 하며 실거주하는 요건을 갖추어 주택임대차보호법상의 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다. 채무자의 재산 처분 행위가 사해행위로 인정받기 위해서는 해당 행위로 인해 채권자가 채권을 회수하지 못할 위험이 발생해야 합니다. 즉, 이미 다른 재산으로 채권이 충분히 담보되어 있다면 채무자의 재산 처분은 사해행위로 인정되지 않을 수 있습니다. 임대차 계약 종료 후에도 임차인이 임차 목적물을 계속 사용 수익하는 경우 해당 기간 동안의 사용 이익은 부당이득으로 간주되어 보증금 반환 지연으로 인한 지연손해금과 상계될 수 있습니다. 따라서 보증금을 제때 돌려받지 못하더라도 계속 거주하게 되면 지연손해금 청구에 불리하게 작용할 수 있습니다.
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