송기원 변호사

지역주택조합 분양권 착공 지연에 따른 계약금 및 손해배상 반환 판결

피고가 원고들에게 지역주택조합 분양권을 매도하는 계약을 체결했으나, 특약으로 정한 2021년 3월 말까지의 착공이 이루어지지 않았습니다. 이에 원고들은 계약 해지를 통지하고 계약금 반환 및 특약에 따른 손해배상금 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 원고들에게 지급받은 계약금과 특약에 명시된 지급된 계약금의 50%에 해당하는 손해배상금을 지급해야 한다고 판단하여 원고들의 청구를 일부 인용했습니다. 다만 원고들이 주장한 추가적인 손해배상 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합 분양권을 매수하고 피고에게 계약금 2,000만 원을 지급한 사람 - 원고 B: 지역주택조합 분양권을 매수하고 피고에게 계약금 3,000만 원을 지급한 사람 - 피고 C: 원고들에게 지역주택조합 분양권을 매도한 사람 (D의 명의를 빌렸거나, D를 대리하여 계약을 체결한 것으로 판단됨) ### 분쟁 상황 피고 C는 D를 대리하여 원고 A에게 F 지역주택조합 G호 분양권을, 원고 B에게 F 지역주택조합 H호 분양권을 매매대금 1억 5,000만 원에 각각 매도했습니다. 원고 A는 계약금 5,000만 원 중 2,000만 원을, 원고 B는 계약금 6,000만 원 중 3,000만 원을 피고에게 지급했습니다. 매매계약서의 특약사항에는 '매도인은 매수인에게 2021년 3월 말까지 착공이 실행 못할 시 계약금을 반환하고, 매수인에게 50%(원고 A 계약서에는 2,500만 원, 원고 B 계약서에는 3,000만 원)를 배상한다.'고 명시되어 있었습니다. 그러나 F 지역주택조합은 2021년 3월 말까지 착공하지 못했고, 이에 원고들은 2022년 1월 24일경 피고 및 D에게 매매계약 해지를 통지했습니다. 원고들은 지급한 계약금과 함께 특약에 명시된 손해배상금을 청구했으나, 피고는 이에 불응하여 소송이 제기되었습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 분양권 매매계약에서 착공 지연 시 계약금 반환 및 손해배상을 약정한 특약의 효력과 그 손해배상 범위가 주요 쟁점입니다. 또한, 피고 C가 실질적인 매도인으로서 또는 무권대리인으로서 책임을 부담하는지 여부도 다뤄졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 C가 원고 A에게 3,000만 원(지급된 계약금 2,000만 원과 손해배상금 1,000만 원의 합계), 원고 B에게 4,500만 원(지급된 계약금 3,000만 원과 손해배상금 1,500만 원의 합계)을 지급하라고 판결했습니다. 위 각 금액에 대하여 2022년 3월 18일부터 2023년 8월 29일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연이자를 지급해야 합니다. 원고들이 청구한 나머지 손해배상 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고들이 30%, 피고가 70%를 부담합니다. ### 결론 재판부는 지역주택조합 분양권 매매계약의 특약사항에 따라 착공 지연으로 인한 계약 해제 및 손해배상 책임을 인정했습니다. 피고는 원고들에게 지급받은 계약금과 특약에 따른 손해배상금(지급된 계약금의 50%)을 반환할 책임이 있다고 보았으나, 원고들이 추가로 청구한 손해배상액은 받아들이지 않고 원고들의 청구를 일부만 인용했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 민법상의 무권대리인의 책임과 계약상 특약사항의 효력, 그리고 손해배상 예정액의 해석과 관련된 법리를 다루고 있습니다. 1. 민법 제135조 제1항 (무권대리인의 책임): '타인의 대리인으로 계약을 한 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 얻지 못한 때에는 상대방의 선택에 좇아 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다.' 법원은 피고가 D를 대리하여 계약을 체결한 것이 대리권이 없었거나 피고가 실질적 매도인이었으므로, 이 조항에 따라 피고에게 계약에서 정한 책임을 부담하게 했습니다. 이는 대리권을 확실히 확인하지 않고 계약을 체결한 경우 대리 행위를 한 자가 책임을 져야 한다는 원칙을 보여줍니다. 2. 계약금 및 손해배상 예정 약정의 효력: 본 계약에서는 '매도인은 매수인에게 2021년 3월 말까지 착공이 실행 못할 시 계약금을 반환하고, 매수인에게 50%를 배상한다.'는 특약을 두었습니다. 이는 계약 위반 시 일정한 금액을 손해배상으로 지급하기로 미리 약정하는 민법상 손해배상 예정의 성격을 가집니다. 법원은 이 특약의 효력을 인정하여 착공 지연으로 인한 매도인의 손해배상 책임을 인정했습니다. 3. 손해배상액의 산정: 법원은 원고들이 실제 지급한 계약금 2,000만 원과 3,000만 원을 기준으로 특약에서 정한 50%를 적용하여 손해배상액을 산정했습니다. 원고들이 계약서상 명시된 2,500만 원 및 3,000만 원의 배상을 주장했으나, 법원은 실제 지급된 계약금을 기준으로 하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 이는 손해배상 예정액을 정할 때 그 기준이 되는 금액을 명확히 할 필요가 있음을 시사합니다. 4. 민법 제750조 (불법행위의 내용): 원고들은 예비적으로 불법행위로 인한 손해배상 청구도 했으나, 법원은 이를 기각했습니다. 이는 계약 관계에서 발생한 손해에 대해서는 일차적으로 계약상의 책임과 약정을 따르며, 불법행위로 인한 손해배상은 계약 책임과 별도로 인정되는 특별한 사유가 있어야 함을 나타냅니다. ### 참고 사항 계약 체결 시에는 특약사항을 매우 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다. 특히, 착공 지연과 같은 조건부 상황에 대비하여 계약 해제 조건과 손해배상 범위 및 기준을 명확히 명시해야 합니다. 본 사례와 같이 '계약금의 50%'라는 문구가 있을 때, 실제 지급된 계약금과 전체 계약금 사이의 해석 차이가 발생할 수 있으므로, 어떤 금액을 기준으로 할 것인지 명확히 해두는 것이 좋습니다. 또한, 대리인을 통한 계약 시에는 대리권의 존재 여부와 그 범위를 반드시 확인하여 무권대리 문제가 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 중요한 조건의 달성 여부를 정기적으로 확인하고, 문제가 발생할 경우 즉시 내용증명 등을 통해 계약 해지 의사를 통지하고 권리 주장을 해야 합니다.

건물 신축 후 임야 일부 무단 점유 소유권 다툼

원고 A가 피고 B종중 소유의 임야 일부를 매수하여 20년 이상 점유했으므로 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 요구했으나, 법원은 원고가 토지 소유권을 취득할 법률요건 없이 무단 점유했다고 판단하여 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 용인시 처인구 E 전 1,253㎡를 20,000,000원에 매수하고 그 위에 주택을 건축한 사람으로, 인접한 피고 소유 임야 일부도 매수 및 점유했다고 주장하며 소유권이전등기를 청구했습니다. - 피고 B종중: 용인시 처인구 C 임야 128,629㎡의 소유자로, 원고의 시효취득 주장을 반박했습니다. ### 분쟁 상황 원고는 1995년 11월 7일 용인시 처인구 E 전 1,253㎡를 20,000,000원에 매수하기로 계약하고, 1998년 11월 7일 농지전용허가를 받아 2007년 10월 12일 단독주택(이 사건 건물 1층 151.38㎡)에 대한 소유권보존등기를 마쳤습니다. 원고는 건물 신축 과정에서 마당과 하수관 매설 공간이 필요하여 1998년 3월경과 1998년 8월경 피고로부터 인접한 피고 소유의 임야 일부(이 사건 토지 (ㄷ)부분 467㎡, (ㄴ)부분 110㎡)를 매수했다고 주장했습니다. 원고는 1998년 8월 26일부터 이 사건 토지를 점유하기 시작하여 20년 이상 '소유의 의사'로 평온, 공연하게 점유했으므로, 민법상 점유취득시효가 완성되었다고 보아 피고에게 2018년 8월 25일 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구했습니다. 피고는 원고의 주장을 부인하며 이 사건 토지의 소유자가 피고라고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 원고가 피고 소유 임야의 일부인 '이 사건 토지'(110㎡와 467㎡, 합계 577㎡)를 20년 이상 '소유의 의사'(자주점유)로 평온, 공연하게 점유했으므로 시효취득을 인정하여 소유권이전등기를 받을 수 있는지 여부가 쟁점이었습니다. 특히, 원고의 점유가 민법 제197조 제1항에 따른 '자주점유' 추정을 유지하는지, 아니면 '타주점유'로 추정이 번복되는지가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 원고는 이 사건 토지를 피고로부터 매수했다고 주장했으나, 매매 사실을 증명할 서면이나 매매대금 지급 증거를 제출하지 못했습니다. 또한, 매수 목적물(토지의 면적이나 위치)도 명확히 특정하지 못했습니다. 원고가 자신의 다른 토지에 대해서는 등기 이전을 위해 소송(수원지방법원 2007가단83355호)까지 제기하여 2009년 9월 18일 소유권이전등기를 마쳤음에도, 이 사건 토지에 대해서는 20년이 넘도록 아무런 조치를 취하지 않은 점도 지적되었습니다. 더욱이 피고의 전 대표가 작성한 수첩 기록이나 내용증명에 따르면, 원고는 1998년 9월 10일경부터 1998년 12월 14일경까지 경계 측량 및 임야 훼손으로 피고와 마찰을 겪었으며, 1999년 4월 2일 및 1999년 5월 6일에는 원상복구를 요청하는 내용증명까지 받은 사실이 확인되었습니다. 이 모든 사정을 종합할 때, 법원은 원고가 이 사건 토지에 대한 소유권 취득의 법률요건이 없다는 사실을 알면서도 무단으로 점유했다고 보았습니다. 따라서 원고의 점유는 '자주점유'의 추정이 번복되어 '타주점유'에 해당하며, 시효취득 요건을 충족하지 못하므로 원고의 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. - **민법 제197조 제1항 (점유의 태양):** "점유자는 소유의 의사로 선의로 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다." 이 조항은 물건을 점유한 사람은 특별한 사정이 없는 한 '소유의 의사'(자주점유)를 가지고 점유한 것으로 일단 간주됨을 의미합니다. 그러나 이 사건처럼 점유자가 스스로 매매와 같은 자주점유의 권원을 주장했음에도 그 사실을 증명할 수 없거나, 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두었거나, 타인 소유임을 알면서 무단으로 점유한 것이 증명되면 '자주점유'의 추정은 깨질 수 있습니다. - **점유취득시효 (민법 제245조 제1항):** "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다." 이 조항에 따라 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 20년간의 점유뿐만 아니라 '소유의 의사'(자주점유), '평온한 점유', '공연한 점유'라는 요건이 모두 충족되어야 합니다. 이 사건에서 원고는 20년 이상 점유했다고 주장했지만, '자주점유'가 인정되지 않아 시효취득 요건을 충족하지 못했습니다. 법원은 원고가 이 사건 토지를 무단으로 점유했다고 보았기 때문에, 자주점유의 추정을 번복하여 시효취득을 인정하지 않았습니다. ### 참고 사항 유사한 상황에 처했을 때, 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. - **부동산 매매 증거 철저히 보관:** 토지 매수를 주장하려면 매매계약서, 대금 지급 영수증, 계좌 이체 기록 등 매수 사실을 증명할 수 있는 객관적인 서류를 반드시 보관해야 합니다. 구두 계약만으로는 권리 주장이 어렵습니다. - **점유 개시 시점 및 목적물 특정의 중요성:** 점유취득시효를 주장하기 위해서는 점유를 시작한 정확한 시점과 점유한 토지의 범위(면적, 위치)를 명확하게 특정할 수 있어야 합니다. 경계가 불분명한 토지 일부를 점유할 때는 측량 등을 통해 정확한 범위를 확인해야 합니다. - **소유권 취득 노력의 일관성:** 자신의 소유라고 생각하고 점유를 시작했다면, 장기간 등기를 마치지 않거나 권리 행사를 소홀히 하는 것은 점유취득시효 주장에 불리하게 작용할 수 있습니다. 적극적인 등기 이전을 위한 조치를 취했는지 여부가 중요하게 고려됩니다. - **분쟁 발생 시 기록 및 대응:** 토지 소유자와 경계 침범, 훼손 등으로 마찰이 발생했을 때에는 그 내용을 서면으로 기록하고, 내용증명 발송 등에 대해 신중하게 대응해야 합니다. 이러한 기록은 나중에 점유가 '무단 점유'였음을 입증하는 증거로 사용될 수 있습니다. - **자주점유 추정 번복 가능성 인지:** 부동산을 점유하더라도 '소유의 의사'가 없었다고 판단될 만한 객관적인 사정(예: 타인 소유임을 알면서 무단으로 점유한 경우, 매매계약 증거 부족 등)이 있다면, '자주점유'의 법적 추정이 깨질 수 있으며, 이 경우 점유취득시효는 인정되지 않습니다.

상가 분양 계약금과 중도금 반환 청구 사건

원고는 피고로부터 상가 두 호수를 분양받고 계약금 및 중도금으로 총 348,200,000원을 지급했습니다. 이후 피고의 채무불이행(상가에 대한 대지권 등기 미완료) 또는 계약 체결 이후 발생한 피고 회사의 사회적 문제(특혜 시행 논란 및 주요 임직원 구속)를 이유로 원고가 해당 상가의 재판매나 임대가 곤란해졌다고 주장하며 계약 해제를 통지하고, 이미 지급한 계약금과 중도금의 반환을 요구했으나 법원은 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: 주식회사 A (상가를 분양받은 부동산컨설팅 및 분양대행 회사) - 피고: 주식회사 B (상가를 분양한 부동산개발 및 공급 회사) - 주식회사 C: 상가의 매도자 겸 시행수탁자 - 주식회사 D: 상가의 시공사 ### 분쟁 상황 원고는 피고와 상가 2개 호수에 대한 분양 계약을 체결하고 계약금과 중도금으로 총 3억 4천 8백 2십만 원을 지급했습니다. 이후 피고 측에서 특혜 시행 논란으로 주요 임직원들이 구속되는 등 사회적 문제가 발생하고, 상가 대지에 대한 대지권 등기가 지연되자 원고는 이러한 상황이 계약의 목적 달성을 어렵게 한다며 계약 해제를 통지하고 이미 지급한 돈을 돌려달라고 요구했지만 피고가 이를 거부하면서 법적 분쟁으로 이어지게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 상가 분양 계약 후 대지권 등기 지연이 계약의 중요한 채무불이행에 해당하는지 여부와 계약 당사자인 피고 회사에 발생한 사회적 문제가 계약 해제를 위한 사정변경 사유에 해당하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. ### 결론 법원은 피고가 상가에 대한 사용승인을 받았고 소유권보존등기도 마쳤으며, 계약서상 대지권 등기가 지연될 수 있음을 명시하고 원고가 이에 이의를 제기할 수 없도록 한 조항이 있는 점, 그리고 원고가 다른 분양 상가들은 전매한 점 등을 고려할 때 대지권 등기 지연이 계약의 중요한 채무불이행으로 인해 계약 목적 달성을 불가능하게 했다고 보기는 어렵다고 판단했습니다. 또한, 사정변경에 의한 계약 해제는 계약의 기초가 된 객관적인 사정의 현저한 변경이어야 하는데, 피고 회사의 사회적 문제가 원고의 주관적 사정에 해당하며 계약의 구속력을 인정하는 것이 신의칙에 현저히 반하는 경우에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 모든 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 채무불이행으로 인한 계약 해제 및 사정변경으로 인한 계약 해제와 관련되어 있습니다. * **민법 제544조(이행지체와 해제)**​: 채무자가 계약상의 의무를 이행하지 않거나 이행을 지체할 경우, 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 요청하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 단, 채무자의 이행 불가능한 사유나 이행 거절 의사표시가 명백할 때는 이행 최고 없이도 해제가 가능합니다. 이 사건에서는 피고의 대지권 등기 지연이 이러한 중요한 채무불이행에 해당하는지가 쟁점이 되었습니다. * **민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)**​: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 계약 체결 이전의 상태로 되돌리는 '원상회복' 의무를 가집니다. 즉, 이미 주고받은 돈이나 물건 등을 다시 돌려주어야 합니다. * **사정변경의 원칙**: 계약 성립 당시에는 예측할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하여 계약 내용을 그대로 유지하는 것이 신의성실의 원칙(신의칙)에 현저히 반하는 결과가 생길 경우, 예외적으로 계약의 구속력에서 벗어나 계약을 해제할 수 있다는 법리입니다. 이때 '사정'은 계약의 기초가 된 객관적인 사정을 의미하며, 일방 당사자의 주관적인 사정이나 개인적인 어려움은 해당하지 않습니다. 대법원은 이러한 사정변경으로 인한 계약 해제를 매우 엄격하게 인정하고 있습니다. ### 참고 사항 유사한 분쟁 상황에서는 계약서 내용을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 특히 대지권 등기 지연 등 특정 조건에 대한 특약이 있다면 그 효력을 우선적으로 고려해야 합니다. 또한, 계약 해제를 주장할 때는 상대방의 채무불이행이 계약의 핵심적인 내용에 해당하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도인지 객관적으로 증명해야 합니다. 단순히 상대방의 외부적 상황 변화나 자신의 사업상 어려움만으로는 '사정변경'을 이유로 한 계약 해제가 인정되기 어렵다는 점을 유의해야 합니다. 사정변경에 의한 계약 해제는 계약 체결 당시 예측할 수 없었던 객관적이고 현저한 사정 변경으로 인해 계약의 효력을 유지하는 것이 사회 통념상 매우 부당하다고 인정되는 극히 예외적인 경우에만 가능합니다.

지역주택조합 분양권 착공 지연에 따른 계약금 및 손해배상 반환 판결

피고가 원고들에게 지역주택조합 분양권을 매도하는 계약을 체결했으나, 특약으로 정한 2021년 3월 말까지의 착공이 이루어지지 않았습니다. 이에 원고들은 계약 해지를 통지하고 계약금 반환 및 특약에 따른 손해배상금 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 원고들에게 지급받은 계약금과 특약에 명시된 지급된 계약금의 50%에 해당하는 손해배상금을 지급해야 한다고 판단하여 원고들의 청구를 일부 인용했습니다. 다만 원고들이 주장한 추가적인 손해배상 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합 분양권을 매수하고 피고에게 계약금 2,000만 원을 지급한 사람 - 원고 B: 지역주택조합 분양권을 매수하고 피고에게 계약금 3,000만 원을 지급한 사람 - 피고 C: 원고들에게 지역주택조합 분양권을 매도한 사람 (D의 명의를 빌렸거나, D를 대리하여 계약을 체결한 것으로 판단됨) ### 분쟁 상황 피고 C는 D를 대리하여 원고 A에게 F 지역주택조합 G호 분양권을, 원고 B에게 F 지역주택조합 H호 분양권을 매매대금 1억 5,000만 원에 각각 매도했습니다. 원고 A는 계약금 5,000만 원 중 2,000만 원을, 원고 B는 계약금 6,000만 원 중 3,000만 원을 피고에게 지급했습니다. 매매계약서의 특약사항에는 '매도인은 매수인에게 2021년 3월 말까지 착공이 실행 못할 시 계약금을 반환하고, 매수인에게 50%(원고 A 계약서에는 2,500만 원, 원고 B 계약서에는 3,000만 원)를 배상한다.'고 명시되어 있었습니다. 그러나 F 지역주택조합은 2021년 3월 말까지 착공하지 못했고, 이에 원고들은 2022년 1월 24일경 피고 및 D에게 매매계약 해지를 통지했습니다. 원고들은 지급한 계약금과 함께 특약에 명시된 손해배상금을 청구했으나, 피고는 이에 불응하여 소송이 제기되었습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 분양권 매매계약에서 착공 지연 시 계약금 반환 및 손해배상을 약정한 특약의 효력과 그 손해배상 범위가 주요 쟁점입니다. 또한, 피고 C가 실질적인 매도인으로서 또는 무권대리인으로서 책임을 부담하는지 여부도 다뤄졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 C가 원고 A에게 3,000만 원(지급된 계약금 2,000만 원과 손해배상금 1,000만 원의 합계), 원고 B에게 4,500만 원(지급된 계약금 3,000만 원과 손해배상금 1,500만 원의 합계)을 지급하라고 판결했습니다. 위 각 금액에 대하여 2022년 3월 18일부터 2023년 8월 29일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연이자를 지급해야 합니다. 원고들이 청구한 나머지 손해배상 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고들이 30%, 피고가 70%를 부담합니다. ### 결론 재판부는 지역주택조합 분양권 매매계약의 특약사항에 따라 착공 지연으로 인한 계약 해제 및 손해배상 책임을 인정했습니다. 피고는 원고들에게 지급받은 계약금과 특약에 따른 손해배상금(지급된 계약금의 50%)을 반환할 책임이 있다고 보았으나, 원고들이 추가로 청구한 손해배상액은 받아들이지 않고 원고들의 청구를 일부만 인용했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 민법상의 무권대리인의 책임과 계약상 특약사항의 효력, 그리고 손해배상 예정액의 해석과 관련된 법리를 다루고 있습니다. 1. 민법 제135조 제1항 (무권대리인의 책임): '타인의 대리인으로 계약을 한 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 얻지 못한 때에는 상대방의 선택에 좇아 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다.' 법원은 피고가 D를 대리하여 계약을 체결한 것이 대리권이 없었거나 피고가 실질적 매도인이었으므로, 이 조항에 따라 피고에게 계약에서 정한 책임을 부담하게 했습니다. 이는 대리권을 확실히 확인하지 않고 계약을 체결한 경우 대리 행위를 한 자가 책임을 져야 한다는 원칙을 보여줍니다. 2. 계약금 및 손해배상 예정 약정의 효력: 본 계약에서는 '매도인은 매수인에게 2021년 3월 말까지 착공이 실행 못할 시 계약금을 반환하고, 매수인에게 50%를 배상한다.'는 특약을 두었습니다. 이는 계약 위반 시 일정한 금액을 손해배상으로 지급하기로 미리 약정하는 민법상 손해배상 예정의 성격을 가집니다. 법원은 이 특약의 효력을 인정하여 착공 지연으로 인한 매도인의 손해배상 책임을 인정했습니다. 3. 손해배상액의 산정: 법원은 원고들이 실제 지급한 계약금 2,000만 원과 3,000만 원을 기준으로 특약에서 정한 50%를 적용하여 손해배상액을 산정했습니다. 원고들이 계약서상 명시된 2,500만 원 및 3,000만 원의 배상을 주장했으나, 법원은 실제 지급된 계약금을 기준으로 하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 이는 손해배상 예정액을 정할 때 그 기준이 되는 금액을 명확히 할 필요가 있음을 시사합니다. 4. 민법 제750조 (불법행위의 내용): 원고들은 예비적으로 불법행위로 인한 손해배상 청구도 했으나, 법원은 이를 기각했습니다. 이는 계약 관계에서 발생한 손해에 대해서는 일차적으로 계약상의 책임과 약정을 따르며, 불법행위로 인한 손해배상은 계약 책임과 별도로 인정되는 특별한 사유가 있어야 함을 나타냅니다. ### 참고 사항 계약 체결 시에는 특약사항을 매우 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다. 특히, 착공 지연과 같은 조건부 상황에 대비하여 계약 해제 조건과 손해배상 범위 및 기준을 명확히 명시해야 합니다. 본 사례와 같이 '계약금의 50%'라는 문구가 있을 때, 실제 지급된 계약금과 전체 계약금 사이의 해석 차이가 발생할 수 있으므로, 어떤 금액을 기준으로 할 것인지 명확히 해두는 것이 좋습니다. 또한, 대리인을 통한 계약 시에는 대리권의 존재 여부와 그 범위를 반드시 확인하여 무권대리 문제가 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 중요한 조건의 달성 여부를 정기적으로 확인하고, 문제가 발생할 경우 즉시 내용증명 등을 통해 계약 해지 의사를 통지하고 권리 주장을 해야 합니다.

건물 신축 후 임야 일부 무단 점유 소유권 다툼

원고 A가 피고 B종중 소유의 임야 일부를 매수하여 20년 이상 점유했으므로 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 요구했으나, 법원은 원고가 토지 소유권을 취득할 법률요건 없이 무단 점유했다고 판단하여 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 용인시 처인구 E 전 1,253㎡를 20,000,000원에 매수하고 그 위에 주택을 건축한 사람으로, 인접한 피고 소유 임야 일부도 매수 및 점유했다고 주장하며 소유권이전등기를 청구했습니다. - 피고 B종중: 용인시 처인구 C 임야 128,629㎡의 소유자로, 원고의 시효취득 주장을 반박했습니다. ### 분쟁 상황 원고는 1995년 11월 7일 용인시 처인구 E 전 1,253㎡를 20,000,000원에 매수하기로 계약하고, 1998년 11월 7일 농지전용허가를 받아 2007년 10월 12일 단독주택(이 사건 건물 1층 151.38㎡)에 대한 소유권보존등기를 마쳤습니다. 원고는 건물 신축 과정에서 마당과 하수관 매설 공간이 필요하여 1998년 3월경과 1998년 8월경 피고로부터 인접한 피고 소유의 임야 일부(이 사건 토지 (ㄷ)부분 467㎡, (ㄴ)부분 110㎡)를 매수했다고 주장했습니다. 원고는 1998년 8월 26일부터 이 사건 토지를 점유하기 시작하여 20년 이상 '소유의 의사'로 평온, 공연하게 점유했으므로, 민법상 점유취득시효가 완성되었다고 보아 피고에게 2018년 8월 25일 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구했습니다. 피고는 원고의 주장을 부인하며 이 사건 토지의 소유자가 피고라고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 원고가 피고 소유 임야의 일부인 '이 사건 토지'(110㎡와 467㎡, 합계 577㎡)를 20년 이상 '소유의 의사'(자주점유)로 평온, 공연하게 점유했으므로 시효취득을 인정하여 소유권이전등기를 받을 수 있는지 여부가 쟁점이었습니다. 특히, 원고의 점유가 민법 제197조 제1항에 따른 '자주점유' 추정을 유지하는지, 아니면 '타주점유'로 추정이 번복되는지가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 원고는 이 사건 토지를 피고로부터 매수했다고 주장했으나, 매매 사실을 증명할 서면이나 매매대금 지급 증거를 제출하지 못했습니다. 또한, 매수 목적물(토지의 면적이나 위치)도 명확히 특정하지 못했습니다. 원고가 자신의 다른 토지에 대해서는 등기 이전을 위해 소송(수원지방법원 2007가단83355호)까지 제기하여 2009년 9월 18일 소유권이전등기를 마쳤음에도, 이 사건 토지에 대해서는 20년이 넘도록 아무런 조치를 취하지 않은 점도 지적되었습니다. 더욱이 피고의 전 대표가 작성한 수첩 기록이나 내용증명에 따르면, 원고는 1998년 9월 10일경부터 1998년 12월 14일경까지 경계 측량 및 임야 훼손으로 피고와 마찰을 겪었으며, 1999년 4월 2일 및 1999년 5월 6일에는 원상복구를 요청하는 내용증명까지 받은 사실이 확인되었습니다. 이 모든 사정을 종합할 때, 법원은 원고가 이 사건 토지에 대한 소유권 취득의 법률요건이 없다는 사실을 알면서도 무단으로 점유했다고 보았습니다. 따라서 원고의 점유는 '자주점유'의 추정이 번복되어 '타주점유'에 해당하며, 시효취득 요건을 충족하지 못하므로 원고의 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. - **민법 제197조 제1항 (점유의 태양):** "점유자는 소유의 의사로 선의로 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다." 이 조항은 물건을 점유한 사람은 특별한 사정이 없는 한 '소유의 의사'(자주점유)를 가지고 점유한 것으로 일단 간주됨을 의미합니다. 그러나 이 사건처럼 점유자가 스스로 매매와 같은 자주점유의 권원을 주장했음에도 그 사실을 증명할 수 없거나, 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두었거나, 타인 소유임을 알면서 무단으로 점유한 것이 증명되면 '자주점유'의 추정은 깨질 수 있습니다. - **점유취득시효 (민법 제245조 제1항):** "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다." 이 조항에 따라 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 20년간의 점유뿐만 아니라 '소유의 의사'(자주점유), '평온한 점유', '공연한 점유'라는 요건이 모두 충족되어야 합니다. 이 사건에서 원고는 20년 이상 점유했다고 주장했지만, '자주점유'가 인정되지 않아 시효취득 요건을 충족하지 못했습니다. 법원은 원고가 이 사건 토지를 무단으로 점유했다고 보았기 때문에, 자주점유의 추정을 번복하여 시효취득을 인정하지 않았습니다. ### 참고 사항 유사한 상황에 처했을 때, 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. - **부동산 매매 증거 철저히 보관:** 토지 매수를 주장하려면 매매계약서, 대금 지급 영수증, 계좌 이체 기록 등 매수 사실을 증명할 수 있는 객관적인 서류를 반드시 보관해야 합니다. 구두 계약만으로는 권리 주장이 어렵습니다. - **점유 개시 시점 및 목적물 특정의 중요성:** 점유취득시효를 주장하기 위해서는 점유를 시작한 정확한 시점과 점유한 토지의 범위(면적, 위치)를 명확하게 특정할 수 있어야 합니다. 경계가 불분명한 토지 일부를 점유할 때는 측량 등을 통해 정확한 범위를 확인해야 합니다. - **소유권 취득 노력의 일관성:** 자신의 소유라고 생각하고 점유를 시작했다면, 장기간 등기를 마치지 않거나 권리 행사를 소홀히 하는 것은 점유취득시효 주장에 불리하게 작용할 수 있습니다. 적극적인 등기 이전을 위한 조치를 취했는지 여부가 중요하게 고려됩니다. - **분쟁 발생 시 기록 및 대응:** 토지 소유자와 경계 침범, 훼손 등으로 마찰이 발생했을 때에는 그 내용을 서면으로 기록하고, 내용증명 발송 등에 대해 신중하게 대응해야 합니다. 이러한 기록은 나중에 점유가 '무단 점유'였음을 입증하는 증거로 사용될 수 있습니다. - **자주점유 추정 번복 가능성 인지:** 부동산을 점유하더라도 '소유의 의사'가 없었다고 판단될 만한 객관적인 사정(예: 타인 소유임을 알면서 무단으로 점유한 경우, 매매계약 증거 부족 등)이 있다면, '자주점유'의 법적 추정이 깨질 수 있으며, 이 경우 점유취득시효는 인정되지 않습니다.

상가 분양 계약금과 중도금 반환 청구 사건

원고는 피고로부터 상가 두 호수를 분양받고 계약금 및 중도금으로 총 348,200,000원을 지급했습니다. 이후 피고의 채무불이행(상가에 대한 대지권 등기 미완료) 또는 계약 체결 이후 발생한 피고 회사의 사회적 문제(특혜 시행 논란 및 주요 임직원 구속)를 이유로 원고가 해당 상가의 재판매나 임대가 곤란해졌다고 주장하며 계약 해제를 통지하고, 이미 지급한 계약금과 중도금의 반환을 요구했으나 법원은 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: 주식회사 A (상가를 분양받은 부동산컨설팅 및 분양대행 회사) - 피고: 주식회사 B (상가를 분양한 부동산개발 및 공급 회사) - 주식회사 C: 상가의 매도자 겸 시행수탁자 - 주식회사 D: 상가의 시공사 ### 분쟁 상황 원고는 피고와 상가 2개 호수에 대한 분양 계약을 체결하고 계약금과 중도금으로 총 3억 4천 8백 2십만 원을 지급했습니다. 이후 피고 측에서 특혜 시행 논란으로 주요 임직원들이 구속되는 등 사회적 문제가 발생하고, 상가 대지에 대한 대지권 등기가 지연되자 원고는 이러한 상황이 계약의 목적 달성을 어렵게 한다며 계약 해제를 통지하고 이미 지급한 돈을 돌려달라고 요구했지만 피고가 이를 거부하면서 법적 분쟁으로 이어지게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 상가 분양 계약 후 대지권 등기 지연이 계약의 중요한 채무불이행에 해당하는지 여부와 계약 당사자인 피고 회사에 발생한 사회적 문제가 계약 해제를 위한 사정변경 사유에 해당하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. ### 결론 법원은 피고가 상가에 대한 사용승인을 받았고 소유권보존등기도 마쳤으며, 계약서상 대지권 등기가 지연될 수 있음을 명시하고 원고가 이에 이의를 제기할 수 없도록 한 조항이 있는 점, 그리고 원고가 다른 분양 상가들은 전매한 점 등을 고려할 때 대지권 등기 지연이 계약의 중요한 채무불이행으로 인해 계약 목적 달성을 불가능하게 했다고 보기는 어렵다고 판단했습니다. 또한, 사정변경에 의한 계약 해제는 계약의 기초가 된 객관적인 사정의 현저한 변경이어야 하는데, 피고 회사의 사회적 문제가 원고의 주관적 사정에 해당하며 계약의 구속력을 인정하는 것이 신의칙에 현저히 반하는 경우에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 모든 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 채무불이행으로 인한 계약 해제 및 사정변경으로 인한 계약 해제와 관련되어 있습니다. * **민법 제544조(이행지체와 해제)**​: 채무자가 계약상의 의무를 이행하지 않거나 이행을 지체할 경우, 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 요청하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 단, 채무자의 이행 불가능한 사유나 이행 거절 의사표시가 명백할 때는 이행 최고 없이도 해제가 가능합니다. 이 사건에서는 피고의 대지권 등기 지연이 이러한 중요한 채무불이행에 해당하는지가 쟁점이 되었습니다. * **민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)**​: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 계약 체결 이전의 상태로 되돌리는 '원상회복' 의무를 가집니다. 즉, 이미 주고받은 돈이나 물건 등을 다시 돌려주어야 합니다. * **사정변경의 원칙**: 계약 성립 당시에는 예측할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하여 계약 내용을 그대로 유지하는 것이 신의성실의 원칙(신의칙)에 현저히 반하는 결과가 생길 경우, 예외적으로 계약의 구속력에서 벗어나 계약을 해제할 수 있다는 법리입니다. 이때 '사정'은 계약의 기초가 된 객관적인 사정을 의미하며, 일방 당사자의 주관적인 사정이나 개인적인 어려움은 해당하지 않습니다. 대법원은 이러한 사정변경으로 인한 계약 해제를 매우 엄격하게 인정하고 있습니다. ### 참고 사항 유사한 분쟁 상황에서는 계약서 내용을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 특히 대지권 등기 지연 등 특정 조건에 대한 특약이 있다면 그 효력을 우선적으로 고려해야 합니다. 또한, 계약 해제를 주장할 때는 상대방의 채무불이행이 계약의 핵심적인 내용에 해당하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도인지 객관적으로 증명해야 합니다. 단순히 상대방의 외부적 상황 변화나 자신의 사업상 어려움만으로는 '사정변경'을 이유로 한 계약 해제가 인정되기 어렵다는 점을 유의해야 합니다. 사정변경에 의한 계약 해제는 계약 체결 당시 예측할 수 없었던 객관적이고 현저한 사정 변경으로 인해 계약의 효력을 유지하는 것이 사회 통념상 매우 부당하다고 인정되는 극히 예외적인 경우에만 가능합니다.