식당 임대보증금 반환 및 시설물 매수 청구 사건

원고 A가 피고 B 소유 건물에서 식당을 운영하기 위해 피고의 동생 C으로부터 시설을 인수하고 피고와 임대차 계약을 맺었으나, 임대차 계약이 해지되면서 발생한 임대보증금 반환 및 부속물 매수 청구 소송입니다. 법원은 피고가 원고에게 임대차보증금 1천만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했으나, 원고의 채무불이행으로 계약이 해지된 점을 들어 부속물 매수 청구 및 부당이득 반환 청구는 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 (A): 피고의 동생 C으로부터 식당을 인수한 후, 피고 소유의 건물에서 식당을 운영한 임차인입니다.
• 피고 (B): 이 사건 건물의 소유주이자, 원고에게 건물을 임대한 임대인입니다.
• C: 피고의 동생으로, 원고가 식당을 인수하기 전까지 해당 식당을 운영했던 인물입니다.
• E: 원고의 아들로, 임대차 계약서상 임차인으로 기재된 적이 있으나, 실제 임차인은 원고로 인정되었습니다.

분쟁 상황

원고는 2013년 1월경 피고의 동생 C으로부터 식당을 인수하고 시설비 등으로 5천만 원을 지급했습니다. 같은 해 1월 21일, 피고와 임대차보증금 6천만 원, 월 차임 330만 원으로 임대차 계약을 맺고 임대차보증금 중 계약금 1천만 원을 지급했습니다. 이후 원고 측은 임대차보증금 잔금 5천만 원을 지급하지 않았고, 피고는 2017년 2월 원고 측을 상대로 건물 인도 소송을 제기하여 조정이 성립했으나, 원고 측이 조정에 따른 의무를 이행하지 않아 2020년 7월 8일 인도 집행이 완료되었습니다. 이에 원고는 임대차보증금 1천만 원 반환과 함께 식당 운영 중 설치한 시설물에 대한 부속물매수청구권 또는 부당이득 반환을 주장하며 총 7천만 원을 청구했습니다. 피고는 임대차보증금 1천만 원이 C에게 전달되어 자신에게 반환할 보증금이 없다고 주장하며 대립했습니다.

핵심 쟁점

1. 피고의 임대차보증금 반환 의무 인정 여부
2. 임차인의 부속물매수청구권 행사 가능 여부 및 부당이득 반환 청구의 타당성

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고는 원고에게 1천만 원과 이에 대해 2021년 3월 9일부터 2023년 3월 7일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
2. 원고의 나머지 청구(부속물매수청구권 및 부당이득 반환 6천만 원)는 기각했습니다.
3. 소송비용 중 80%는 원고가, 나머지는 피고가 각각 부담합니다.
4. 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 임대차 계약의 해지 사유가 임차인인 원고의 채무불이행에 있다고 보아, 원고가 지급했던 임대차보증금 1천만 원에 대해서만 피고의 반환 의무를 인정하고 그에 대한 지연손해금을 지급하도록 했습니다. 반면, 원고가 주장한 부속물 매수 청구권과 부당이득 반환 청구는 임차인의 채무불이행으로 인한 계약 해지라는 점, 시설물 설치 입증 부족 등의 이유로 모두 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제626조의2 (부속물매수청구권)​: 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. 또한 임대인으로부터 매수 한 부속물에 대해서도 매수를 청구할 수 있습니다. 그러나 이 사안에서는 임차인인 원고의 채무불이행으로 계약이 해지되었으므로, 판례에 따라 부속물매수청구권 행사가 제한됩니다.
2. 채무불이행으로 인한 계약 해지: 임대차 계약에서 임차인이 임대차보증금 잔금 지급 의무나 차임 지급 의무 등 중요한 계약상 의무를 이행하지 않으면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 계약이 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우, 임차인은 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있지만, 부속물매수청구권과 같은 임차인의 특별한 권리 행사는 제한될 수 있습니다.
3. 부당이득 반환 (민법 제741조)​: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 이 사안에서 원고는 피고가 시설물에 대한 수용보상금을 취득하는 것이 부당이득이라고 주장했으나, 법원은 시설물 설치 입증 부족 및 부합 여부 등을 이유로 인정하지 않았습니다.
4. 지연손해금: 금전 채무의 이행을 지체한 경우, 채무자는 약정 또는 법정 이율에 따른 지연손해금을 지급해야 합니다. 이 사안에서는 소장 부본 송달 다음날인 2021년 3월 9일부터 피고가 이행 의무의 존부와 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2023년 3월 7일까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 시 보증금 지급 내역 명확화: 임대차보증금이 누구에게, 어떤 명목으로 지급되었는지 계약서나 영수증 등으로 명확히 해두어야 합니다. 특히 제3자(이 사례의 C)와 관련된 금전 거래가 있다면 더욱 주의해야 합니다.
2. 계약 의무 이행의 중요성: 임대차 계약의 해지가 임차인의 채무불이행(잔금 미지급, 차임 미납 등)으로 인한 경우, 부속물매수청구권과 같은 임차인의 권리 행사가 제한될 수 있습니다. 계약 내용을 철저히 이행하는 것이 중요합니다.
3. 부속물매수청구권 요건 확인: 임차인이 설치한 시설물이 '부속물'로 인정받기 위해서는 건물의 객관적 가치를 증가시키는 독립된 물건이어야 하며, 임대인의 동의를 얻어 설치했거나 임대인으로부터 매수한 경우여야 합니다. 또한 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지되면 이 권리를 행사할 수 없습니다.
4. 시설물 설치 증빙 및 가액 산정 자료 준비: 시설물 설치 사실을 입증할 수 있는 자료(영수증, 사진, 계약서 등)와 그 가액을 객관적으로 산정할 수 있는 자료를 미리 준비해두어야 합니다. 임의로 철거하거나 매도하지 않아야 합니다.
5. 조정 또는 합의 사항 이행: 법원의 조정이나 당사자 간 합의가 성립된 경우, 그 내용을 철저히 이행해야 불이익을 받지 않습니다. 이행하지 않을 경우 계약 해지 등 더 큰 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.