나사장씨는 가소유씨의 2층 건물의 1층을 임대하여 조그마한 가게를 운영하고 있었습니다. 그런데 어느날 가게에 원인을 모르는 불이 나서 가게 뿐만 아니라 건물 전체가 타버리고 말았습니다. 가소유씨는 나사장씨에게 다 타버린 건물 전체에 대한 손해배상을 청구하였는데요. 나사장씨는 임대한 1층 외의 부분에 대해서도 배상을 해야 할까요?
- 주장 1
1. 나사장씨 : 화재가 임차인의 주의의무 위반으로 발생했다는 점을 가소유씨가 입증하지 못하면 나에게 책임을 물을 수 없어요!
- 주장 2
2. 가소유씨 : 나사장씨가 임차 건물의 보존에 관해 주의의무를 다했다고 증명하지 못하는 한, 임차 외 부분의 손해까지도 배상해야 해요!
정답 및 해설
1. 나사장씨 : 화재가 임차인의 주의의무 위반으로 발생했다는 점을 가소유씨가 입증하지 못하면 나에게 책임을 물을 수 없어요!
임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료 시에 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담합니다(「민법」 제374조, 제615조 및 제654조). 따라서 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지입니다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결, 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 등 참조). 그러나 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용ㆍ수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분까지 불에 타 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, ① 임차인이 보존ㆍ관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었고, ② 그러한 의무위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다는 점에 대하여 임대인이 주장ㆍ증명한 경우에만, 임차인은 「민법」 제390조 및 제393조에 따라 임대인에게 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 손해배상책임을 부담하게 됩니다(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 2012다86901 전원합의체 판결). 즉, 임차 건물 부분의 손해에 대해서는 임차인의 배상책임이 있고, 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서는 임차인이 보존ㆍ관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인 계약상 의무위반이 있었다고 보기 어렵다는 이유로 임차인의 채무불이행에 따른 손해배상책임을 부정하고, 건물 전체가 “불가분의 일체” 관계에 있다는 이유로 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서까지 배상책임이 있다고 볼 수는 없습니다(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 2012다86901 전원합의체 판결). 이 사안에서 화재가 발생한 지점은 나사장씨의 매장이지만, 그 원인은 밝혀지지 않았습니다. 또한 화재 발생과 관련한 나사장씨의 계약상 의무위반이 있었다고 보기 어려우므로 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서는 나사장씨에게 배상책임이 없습니다. 따라서 화재가 나사장씨의 주의의무 위반으로 발생했다는 점을 가소유씨가 입증하지 못하면 나사장씨에게 책임을 물을 수 없습니다.
