임대차
이 사건은 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임차보증금을 돌려주지 않아 임차인이 소송을 제기한 사안입니다. 원고인 임차인 A는 피고인 임대인 B와 아파트 임대차 계약을 갱신하여 1억 5,750만 원의 임차보증금으로 2024년 3월 20일까지 거주하기로 했습니다. 그러나 임차인 A는 계약 만료 전 갱신 의사가 없음을 통보했음에도 임대인 B가 보증금을 반환하지 않자, 주택임차권등기명령을 신청하고 아파트를 임대인에게 인도했습니다. 또한, 임차인은 그동안 임대인을 대신하여 지불했던 장기수선충당금과 임차권등기명령에 소요된 비용도 임대인에게 청구했습니다. 법원은 임대차 계약이 종료되었고 임차인이 주택을 인도했으므로, 임대인 B는 임차보증금, 장기수선충당금, 임차권등기 관련 비용을 포함한 총 1억 5,821만 6,650원 및 이에 대한 지연손해금을 임차인 A에게 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.
원고인 임차인 A와 피고인 임대인 B는 임대차보증금 1억 5,750만 원에 2024년 3월 20일까지 아파트 임대차 계약을 갱신했습니다. 임차인 A는 계약 만료 전인 2023년 12월 22일 임대인 B에게 계약 갱신 의사가 없음을 명확히 통보했으나, 임대인 B는 계약 만료일이 지나도록 임차보증금을 반환하지 않았습니다. 이에 임차인 A는 2024년 4월 8일 임차권등기명령을 완료하고 40만 원의 비용을 지출했으며, 2024년 4월 16일에는 아파트 출입문 비밀번호를 알려주며 아파트를 임대인에게 인도했습니다. 또한, 임차인 A는 2020년 3월 21일부터 2024년 3월 20일까지 임대인을 대신하여 아파트 관리사무소에 장기수선충당금 31만 6,650원을 납부했던 사실도 확인되어, 이 모든 금액의 반환을 요구하며 소송을 제기했습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 임대차보증금뿐만 아니라 임차권등기명령 신청 비용과 임대인을 대신하여 지불했던 장기수선충당금까지 반환해야 하는지 여부 및 그 지연에 따른 손해배상액 산정입니다.
법원은 피고인 임대인 B가 원고인 임차인 A에게 총 1억 5,821만 6,650원을 지급하라고 판결했습니다. 이 금액은 임대차보증금 1억 5,750만 원, 장기수선충당금 31만 6,650원, 임차권등기명령 비용 40만 원의 합계입니다. 또한, 이 중 임차보증금 1억 5,750만 원에 대해서는 아파트 인도 다음 날인 2024년 4월 17일부터 소장 부본 송달일인 2024년 4월 26일까지 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급하도록 했습니다. 나머지 71만 6,650원(장기수선충당금과 임차권등기명령 비용)에 대해서는 소장 부본 송달 다음 날인 2024년 4월 27일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급하도록 명령했습니다. 소송에 들어간 비용은 모두 피고가 부담하도록 했으며, 판결은 즉시 강제 집행할 수 있습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인이 임차보증금을 비롯한 관련 비용을 반환하지 않아 임차인이 제기한 손해배상 청구가 전부 받아들여져, 임대인은 임차보증금과 함께 임차권등기 비용 및 장기수선충당금, 그리고 이에 대한 지연손해금까지 지급하게 되었습니다.
이 판결에서 주로 적용된 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
주택임대차보호법 제3조의3 제8항: 이 조항은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기 관련 비용은 임대인의 귀책사유로 발생한 것이므로, 임대인이 부담해야 함을 명시하고 있습니다. 즉, 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 임차권등기를 해야 했다면, 그 과정에서 발생한 법적 비용은 임대인이 임차인에게 돌려줘야 합니다.
민법상 지연손해금: 임대차 계약이 종료되고 임차인이 주택을 인도했음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임대인은 보증금 반환 채무를 이행하지 않은 것이 되어 민법상 채무불이행에 따른 손해배상(지연손해금) 책임을 집니다. 일반적으로 민법에서 정한 연 5%의 이율이 적용될 수 있습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법: 소송이 제기되고 소장 부본이 채무자에게 송달된 다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다. 이는 채무자에게 신속한 채무 이행을 촉구하기 위한 규정으로, 이 사건에서도 임차보증금과 그 외 비용에 대해 소장 송달일을 기준으로 이율이 달라진 것을 볼 수 있습니다.
유사한 임대차 분쟁 상황에 놓이게 될 경우, 다음 사항들을 참고하실 수 있습니다.
계약 종료 및 갱신 거절 통보의 명확화: 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 의사가 없음을 내용증명우편이나 문자 등 명확한 기록을 남길 수 있는 방법으로 통보해야 합니다.
임차권등기명령 활용: 임대차 계약이 종료되었는데 임대인이 보증금을 반환하지 않아 다른 곳으로 이사 가야 할 경우, 주택임대차보호법에 따라 관할 법원에 '주택임차권등기명령'을 신청할 수 있습니다. 이는 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜 보증금을 안전하게 지킬 수 있도록 돕습니다. 이 경우 발생한 등기 관련 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
관리비 및 충당금 확인: 임차인이 임대인을 대신하여 납부한 장기수선충당금 등은 임대차보증금과 별개로 반환을 요구할 수 있습니다. 따라서 임대차 계약 기간 동안 납부한 관리비 내역을 잘 보관하고, 장기수선충당금 납부 여부를 확인하여 이를 임대인에게 청구하는 것을 잊지 말아야 합니다.
주택 인도 및 증거 확보: 임차보증금을 돌려받지 못했더라도, 계약이 종료되고 임차권등기명령이 완료된 후에는 주택을 임대인에게 인도하는 것이 중요합니다. 주택을 인도했다는 증거(예: 출입문 비밀번호 전달 확인, 열쇠 반납 확인, 사진, 동영상 등)를 남겨두는 것이 좋습니다.
지연손해금 청구: 임대인이 정당한 사유 없이 임차보증금 반환을 지연할 경우, 임차인은 이에 대한 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 일반적으로 소송 전에는 연 5%의 이율이 적용되나, 소송이 제기되면 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다.
