상가 건물 관리인 자격 분쟁, 직무집행정지 가처분 취소

이 사건은 상가 건물의 구분소유자인 채권자 A가 채무자 B의 건물 관리인 직무집행 정지를 요구하며 낸 가처분 신청에 대한 이의 사건입니다. 채권자 A는 B가 과거의 무효인 관리규약에 따라 선임되었으므로 적법한 관리인이 아니라고 주장했고, 1심 법원은 A의 신청을 받아들여 B의 직무집행정지를 결정했습니다. 그러나 B가 이에 대해 이의를 제기했고, 법원은 심리 과정에서 다음과 같은 점들을 판단했습니다. 첫째, 건물의 '자치관리규약'이 법률(집합건물법)이 정한 절차에 따라 유효하게 설정되지 않았으므로 무효이고, 이 규약에 따라 층별 대표자 회의에서 관리인을 선임하는 방식도 무효라고 보았습니다. 둘째, 채권자 A를 관리인으로 선임했다는 2018년 2월 9일자 총회 결의는 의결정족수를 채우지 못해 무효로 확정되었습니다. 셋째, 채무자 B가 이의 신청 심리 중인 2018년 8월 29일, 적법한 절차(집합건물법상 관리단집회)를 거쳐 다시 관리인으로 선임된 사실이 인정되었습니다. 결론적으로 법원은 비록 채무자 B가 2015년 12월 20일의 총회에서는 적법한 관리인으로 선임되지 않았지만, 이후 2018년 8월 29일 적법한 절차에 따라 다시 관리인으로 선임되었으므로, 현재 시점에서는 채권자 A의 직무집행정지 가처분 신청을 유지할 필요성(보전의 필요성)이 없다고 판단하여 1심의 가처분 결정을 취소하고 A의 신청을 기각했습니다.

관련 당사자

• 채권자 A: I 상가의 구분소유자로, 채무자 B의 관리인 직무집행정지를 신청한 당사자입니다.
• 채무자 B: I 상가의 구분소유자로, A의 직무집행정지 가처분 신청의 대상이 된 자이며, 최종적으로 적법하게 관리인으로 선임된 당사자입니다.
• I 상가: 사건의 배경이 된 건물로, 지하 5층, 지상 7층, 총 316세대로 이루어진 집합건물입니다.

분쟁 상황

경기도 <주소>에 위치한 I 상가는 지하 5층, 지상 7층, 총 316세대로 이루어진 집합건물입니다. 이 상가 건물은 2004년 10월에 구분소유자 및 임차인 등이 '자치관리규약'을 제정하여 건물을 관리해왔습니다. 이 규약에 따라 층별 대표자 회의에서 관리인을 선임하는 방식이 있었습니다. 2015년 12월 20일, 채무자 B는 이 규약에 근거한 층별 대표자 회의에서 관리인으로 선임되었습니다. 하지만 채권자 A는 이 규약 자체가 법률에 위배되어 무효이며, 따라서 B의 관리인 선임도 무효라고 주장했습니다. 채권자 A는 2018년 2월 9일 별도의 임시총회를 열어 자신이 새로운 관리인으로 선임되었다고 주장하며, 2018년 3월 9일 채무자 B의 관리인 직무집행을 정지해달라는 가처분 신청을 법원에 제기했습니다. 이 가처분 신청은 2018년 7월 13일 1심 법원에서 인용되었으나, 채무자 B가 이에 불복하여 이의를 신청하면서 사건이 진행되었습니다. 이의 심리 과정에서 A가 관리인으로 선임된 2018년 2월 9일자 총회 결의는 의결정족수 미달로 무효임이 밝혀졌습니다. 또한, 채무자 B는 2018년 8월 29일, 새로운 관리단집회를 통해 적법하게 관리인으로 다시 선임되면서 관리인 자격을 둘러싼 법적 다툼이 더욱 복잡해졌습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, I 상가의 '자치관리규약'이 집합건물법에 따라 유효하게 설정되었는지 여부와 이 규약에 근거한 관리인 선임 방식의 적법성입니다. 둘째, 채무자 B가 과거(2015. 12. 20.자) '층별 대표자 회의'에서 선임된 관리인으로서의 적법성 여부입니다. 셋째, 채권자 A를 관리인으로 선임한 2018. 2. 9.자 총회 결의의 의결정족수 충족 여부 및 그 유효성입니다. 넷째, 채무자 B가 이의 신청 심리 중 새로이(2018. 8. 29.자) '관리단집회'에서 관리인으로 선임된 절차와 그 유효성입니다. 다섯째, 위와 같은 상황 변화를 고려할 때, 채권자 A가 신청한 직무집행정지 가처분의 '보전의 필요성'이 계속하여 존재하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 채권자 A와 채무자 B 사이의 수원지방법원 안산지원 2018카합50021호 직무집행정지가처분 신청 사건에 관하여, 위 법원이 2018년 7월 13일에 내린 가처분 결정을 취소하고, 채권자 A의 가처분 신청을 기각했습니다. 소송 비용은 채권자 A가 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 이 사건 관리규약이 집합건물법에 따른 구분소유자 4분의 3 이상의 찬성으로 유효하게 설정되었다는 증거가 없고, 관리인을 층별 대표자 회의에서 선임하도록 한 부분도 무효이므로, 채무자 B가 2015년 12월 20일자 총회에서 선임된 것은 적법하지 않다고 보았습니다. 그러나 채권자 A를 관리인으로 선임한 2018년 2월 9일자 총회 결의는 의결정족수를 채우지 못하여 무효임이 이미 확정되었고, 채무자 B가 가처분 이의 신청 심리 중인 2018년 8월 29일, 구분소유자 189명 중 111명(58.73%)의 동의와 전유면적 12,185.75m² 중 7,016.02m²(57.57%)의 동의를 얻어 적법한 관리단집회를 통해 다시 관리인으로 선임된 사실을 인정했습니다. 가처분 이의 소송은 심리 종결 시점을 기준으로 보전의 필요성을 판단하므로, 채무자 B가 이미 적법한 관리인으로 선임된 이상, 채권자 A가 구하는 직무집행정지 신청은 현재 시점에서 보전의 필요성이 인정되지 않아 최종적으로 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 적용된 법률과 주요 법리는 다음과 같습니다.

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제24조 (규약)​
   • 집합건물의 관리규약을 설정하거나 변경할 때에는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 찬성해야 합니다. 이 사건 '자치관리규약'은 이러한 절차를 거쳤다는 소명 자료가 없어 무효로 판단되었습니다.
   • 관리인을 층별 대표자 회의와 같은 임의 단체에서 선임하도록 규정한 것은 집합건물법상 관리인 선임 절차에 위배되므로 해당 규약 부분도 무효로 보았습니다.
2. 집합건물법 제33조 제4항 (집회 소집)​
   • 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회 소집을 요청할 수 있습니다. 채무자 B가 2018년 8월 29일 총회를 소집할 때 74명의 동의(총 구분소유자 189명의 39.68%)를 얻어 소집했는데, 법원은 소집 요청서에 서명날인이 없다는 사정만으로 중대한 하자가 있다고 단정할 수 없으며, 본인의 위임 의사가 진정한 것임이 확인되면 유효하다고 판단했습니다.
3. 집합건물법상 관리인의 선임 (통상 제24조 제2항, 제29조 등 관련)​
   • 관리인은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 과반수 결의로 선임되어야 합니다. 이 사건에서 2018년 8월 29일 채무자 B가 과반수 동의를 얻어 관리인으로 선임된 것이 적법하다고 인정되었습니다.
4. 가처분 이의 소송의 판단 기준시
   • 직무집행정지 가처분과 같은 보전처분에 대한 이의 소송에서는 법원이 '심리 종결 시점'을 기준으로 피보전권리(보호받을 권리)와 보전의 필요성(가처분을 유지할 필요성)이 있는지를 판단합니다. 따라서 채무자 B가 이의 신청 심리 중에 적법한 관리인으로 다시 선임된 경우, 가처분의 보전 필요성이 사라져 가처분 결정이 취소될 수 있습니다.
5. 총회 결의의 효력을 다투는 측의 입증 책임
   • 총회 의사록은 특별한 사정이 없는 한 그 내용대로 결의가 이루어졌다는 강력한 증거가 됩니다. 의사록의 증명력을 부인하고 총회 결의가 무효라고 주장하는 측(채권자 A)은 그 무효 사유(예: 의결정족수 미달, 소집 절차 하자 등)를 구체적으로 주장하고 이를 입증할 책임이 있습니다 (대법원 2011. 10. 27. 선고 2010다88682 판결 등 참조).

참고 사항

비슷한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 관리규약의 적법성 확인: 집합건물의 관리규약은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'이 정한 절차와 요건을 반드시 따라야 합니다. 특히 관리규약의 설정이나 변경은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성이 필요합니다. 단순히 임의로 제정된 규약은 법적 효력이 없을 수 있으니, 현재 건물의 관리규약이 이러한 법적 요건을 충족하는지 반드시 확인해야 합니다.
2. 관리인 선임의 정당성: 관리인은 특별한 경우가 아니면 반드시 '관리단집회'를 통해 선임되어야 합니다. 특정 층별 대표자 회의나 소수 인원의 모임에서 관리인을 선임하는 것은 원칙적으로 무효가 될 수 있습니다. 관리인 선임 시에는 관리단집회 소집 절차, 의결정족수 충족 여부 등 법률이 정한 요건을 엄격히 준수해야 합니다.
3. 총회 결의의 유효성 검토: 관리단집회나 총회 결의의 유효성은 소집 절차, 안건 공고, 의결정족수 충족 여부 등 다양한 요소를 통해 판단됩니다. 결의의 효력을 다툴 때에는 이러한 절차적, 실체적 하자를 구체적으로 주장하고 증명할 수 있는 자료를 충분히 확보해야 합니다.
4. 가처분 등 보전처분의 특성 이해: 직무집행정지 가처분과 같은 보전처분은 신청 당시뿐만 아니라 소송이 진행되는 중에도 '보전의 필요성'이 계속 존재해야 합니다. 만약 가처분 신청 후에 상황이 변경되어 상대방이 적법하게 권리를 취득하게 되면, 기존 가처분 신청은 그 효력을 잃거나 취소될 수 있습니다.
5. 의사록의 중요성: 관리단집회 의사록은 중요한 법적 증거 자료이므로, 참석자 확인, 의결 내용, 결과 등을 정확하게 기재하고 관리해야 합니다. 의사록의 내용을 부인하거나 효력을 다투고자 한다면, 단순한 주장이 아닌 구체적인 반증 자료(예: 녹취록, 사실확인서 등)를 제시해야 합니다.