임대차
원고 A는 피고 B 소유의 주택을 보증금 1,000만 원, 월차임 50만 원에 임차했습니다. 거주 중 주택에 곰팡이와 누수가 발생하자 A는 B에게 수선을 요청했으나 이루어지지 않았다고 주장하며 임대차 기간 만료 전인 2018년 6월 12일 이사했습니다. 이사 당시 A는 B에게 '월세 350만 원, 이사비용 200만 원을 받아가면서 방이 나가는 동안 월세를 (3개월 내) 나머지 450만 원 한도에서 차감한다'는 내용의 영수증을 작성해 주었습니다. 이후 A는 B를 상대로 미반환 임대차보증금과 이사비 상당의 손해배상을 청구했습니다. B는 A의 조기 퇴거로 인한 월세 3개월분 공제, 중개수수료, 변기커버 구입비 공제를 주장했습니다. 또한, B는 제1심 판결이 공시송달로 이루어져 뒤늦게 알게 되었으므로 추완항소가 적법하다고 주장했습니다. 항소심 법원은 B의 추완항소를 받아들여 본안을 심리했고, 임대차 계약은 합의 해지된 것으로 보며 A의 주장 중 일부만 인정했습니다.
세입자는 자신이 살던 집에 곰팡이와 누수 문제가 발생하여 집주인이 이를 고쳐주지 않아 살기 어렵게 되었고, 결국 이사 비용까지 들여 이사하게 되었다며 집주인에게 보증금과 이사 비용을 돌려달라고 요구했습니다. 반면 집주인은 세입자가 일방적으로 계약을 파기하고 나갔으며, 새로운 세입자가 구해질 때까지의 월세와 중개수수료 등을 보증금에서 공제해야 한다고 맞섰습니다. 특히 집주인은 법원의 첫 판결 내용을 제대로 알지 못해 항소 기간을 놓쳤다고 주장하여, 법원은 집주인의 늦은 항소를 받아줄지 말지 먼저 판단하게 되었습니다. 이 분쟁은 임대차 계약 중 집의 문제 발생 시 누구의 책임인지, 계약의 조기 해지 시 책임 소재와 그에 따른 경제적 부담을 어떻게 나누어야 하는지에 대한 것이었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 공시송달된 판결에 대한 피고의 추완항소가 적법한지 여부, 임대차 계약이 피고의 채무불이행으로 해지된 것인지 아니면 합의 해지된 것인지 여부, 임대차보증금 반환 시 3개월분 월차임 공제 약정의 유효성, 그리고 원고의 손해배상 청구(이사비용)가 인정될 수 있는지 여부입니다.
법원은 피고 B의 추완항소를 적법하다고 판단했습니다. 공시송달의 경우 특별한 사정이 없는 한 피고는 과실 없이 판결 송달을 알지 못한 것으로 보아 그 사유가 없어진 날로부터 2주 이내의 추완항소는 유효하다고 보았습니다. 본안에 대해서는, 주택의 곰팡이가 피고 B의 수선의무 불이행에 기인한다고 인정하기 어렵고, 원고 A가 임대차 기간 만료 전 퇴거하고 피고 B가 주택을 인도받은 사정 등을 종합하여 임대차 계약은 2018년 6월 12일 합의 해지되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 B는 원고 A에게 임대차보증금 1,000만 원에서 기 반환금 4,390,890원, 미납 월차임 3,500,000원, 상하수도요금 244,200원, 전기요금 74,910원, 그리고 합의 해지 시 작성한 영수증에 따른 3개월분 월차임 상당액 1,500,000원을 공제한 나머지 290,000원을 지급해야 한다고 판결했습니다. 원고 A의 중개수수료 공제 및 변기커버 구입비 공제 주장은 인정되지 않았습니다. 원고 A가 청구한 이사비용 상당의 손해배상 청구도 주택 하자가 피고 B의 책임이라고 인정할 증거가 부족하여 기각되었습니다. 최종적으로 피고 B는 원고 A에게 290,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하되, 소송총비용의 90%는 원고 A가, 10%는 피고 B가 부담하도록 했습니다.
임차인이 임대인의 채무불이행을 주장하며 계약 기간 중 퇴거한 사건에서, 법원은 임대차 계약이 임차인의 주장과 달리 합의 해지된 것으로 판단했습니다. 임차인이 보증금 반환 시 작성해 준 공제 약정은 유효하다고 보아 3개월분 월차임을 공제했으며, 임차인의 하자 주장으로 인한 손해배상 청구는 인정하지 않았습니다. 결과적으로 임차인은 청구액의 일부인 29만 원만을 돌려받게 되었습니다.
이 사건은 임대차 계약 해지와 관련된 채무불이행 및 보증금 반환에 대한 다툼이었습니다. 관련 법규와 법리는 다음과 같습니다.
임대차 계약 중 집에 곰팡이나 누수와 같은 문제가 발생하면 즉시 임대인에게 알리고, 수선 요청 내용을 문자나 내용증명 등 기록으로 남겨두는 것이 중요합니다. 만약 임대인의 귀책사유로 인해 계약을 해지하고 이사해야 한다고 생각한다면, 단순히 말로만 통보하기보다는 해당 하자에 대한 전문 기관의 진단서나 객관적인 증거(사진, 영상 등)를 확보하여 임대인의 수선의무 불이행을 명확히 입증하는 것이 좋습니다. 또한, 계약 해지 및 보증금 반환 과정에서 영수증이나 합의서를 작성할 때에는 그 내용을 꼼꼼히 확인하고, 불리한 조건이 있다면 명확히 이의를 제기하거나 서명을 거부하는 등 신중하게 대처해야 합니다. 설령 서명을 했다 하더라도 불공정한 법률행위로 무효를 주장할 수 있으나, 본 사례처럼 인정을 받기가 쉽지 않다는 점을 유의해야 합니다. 마지막으로, 소송이 진행 중이라는 사실을 알게 되었을 때는 자신의 우편물 수령 상태를 확인하고 법원 진행 상황을 적극적으로 파악하여 불변기간 도과로 인해 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.
