시흥 아파트 입주민들의 하자보수 손해배상 및 보증금 청구 사건

시흥시 A 아파트의 입주자대표회의는 아파트의 공용 부분과 세대 전유 부분에서 발생한 누수, 균열, 마감 불량 등 다양한 하자에 대해 사업주체인 주식회사 C(시행사 겸 시공자)와 하자보수보증기관인 D공제조합을 상대로 하자 보수에 갈음하는 손해배상 및 보증금 청구 소송을 제기했습니다. 원고는 아파트 사용검사(2021년 2월 25일) 이후 지속적으로 하자를 요청했으나 완전한 보수가 이루어지지 않자, 입주민들로부터 채권을 양도받아 소송을 진행했습니다. 법원은 피고 C에게 427,899,751원과 이자를, 피고 D공제조합에게는 피고 C과 공동으로 122,812,413원, 단독으로 1,697,138원 및 각 이자를 지급하라고 판결했습니다. 피고 B 주식회사(수탁자)에 대한 청구는 하자담보책임이 피고 C에게 면책적으로 승계되었다는 이유로 기각되었습니다. 법원은 감정 결과를 바탕으로 외벽 층간 균열, 액체방수 두께 부족, 세대 내 천장 초배지 미시공 등 대부분의 하자를 인정했으나, 지하주차장 에폭시 코팅 두께 등 일부 항목은 하자로 보지 않았으며, 피고들의 책임은 전체 손해액의 85%로 제한했습니다.

관련 당사자

• A 입주자대표회의: 시흥시 A 아파트 154세대의 관리를 위해 구성된 자치 관리 기구로서, 입주민들로부터 하자보수청구권 및 손해배상채권을 양도받아 소송을 제기했습니다.
• 주식회사 B: A 아파트 신축 사업의 시행자이자 관리형 토지신탁계약을 맺은 수탁자였습니다. 이후 하자보수 의무는 주식회사 C에게 승계되었습니다.
• 주식회사 C: A 아파트를 신축, 분양하는 사업을 시행하고 직접 시공한 주체입니다. 주식회사 B의 하자담보책임을 면책적으로 승계받았습니다.
• D공제조합: 주식회사 C의 A 아파트 사용검사 후 하자에 대한 하자보수의무를 보증한 보증기관입니다.

분쟁 상황

시흥시 A 아파트의 입주자대표회의는 아파트의 공용 부분과 전유 부분에서 누수, 균열, 마감 불량 등 다양한 하자가 발생했다고 주장하며, 시행자 겸 시공사인 주식회사 C과 하자보수보증기관인 D공제조합을 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상 및 보증금 청구 소송을 제기했습니다. 특히, 이 아파트는 2021년 2월 25일에 사용검사를 받았고, 원고는 2022년 1월 21일부터 피고 C에게 하자 보수를 요청했으나 일부만 진행되었고 여전히 다수의 하자가 남아있어 분쟁이 발생했습니다. 원고는 아파트 구분소유자들의 하자보수청구권 및 손해배상채권을 양도받아 소송을 진행했습니다. 피고들은 일부 항목에 대해 하자가 아니라고 주장하거나 보수비 산정 방식에 이의를 제기했습니다.

핵심 쟁점

아파트 내부에 발생한 다양한 부분이 설계도서 및 표준시방서에 따라 시공되지 않았거나 미달 시공된 경우 이를 하자로 볼 수 있는지, 시행자 겸 수탁자의 하자담보책임이 시행자 겸 시공자에게 면책적으로 승계되었는지, 하자담보책임의 범위 및 자연적인 노화 현상 등을 고려한 책임 제한이 필요한지, 하자보수보증기관의 보증책임이 발생하는지, 그 범위는 어디까지이며 시행자 겸 시공자의 책임과 중첩되는 부분은 어떻게 처리되어야 하는지 등이 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 주식회사 C은 원고에게 총 427,899,751원과 이 중 405,063,083원에 대해서는 2023년 6월 10일부터, 22,836,668원에 대해서는 2024년 7월 6일부터 2025년 4월 18일까지 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급하라고 명령했습니다.
2. 피고 D공제조합은 피고 주식회사 C과 공동으로 122,812,413원을, 단독으로 1,697,138원을 원고에게 지급하라고 명령했습니다. 위 각 돈에 대해서는 2023년 6월 13일부터 2025년 4월 18일까지 연 6%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급하라고 명령했습니다.
3. 원고의 피고 B 주식회사에 대한 청구와 피고 주식회사 C, D공제조합에 대한 각 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.
4. 소송비용은 각 당사자의 책임 비율에 따라 부담하도록 결정되었고, 제1항은 가집행할 수 있다고 판시했습니다.

결론

법원은 A 아파트에 발생한 다양한 하자를 인정하고, 시행자 겸 시공자인 주식회사 C과 하자보수보증기관인 D공제조합에게 원고 A 입주자대표회의에 하자보수에 갈음하는 손해배상금 및 보증금을 지급하라고 판결했습니다. 다만, 피고 B 주식회사에 대한 청구는 피고 C에게 책임이 승계되었으므로 기각되었고, 피고들의 책임은 여러 사정을 고려하여 85%로 제한되었습니다. 인정된 하자 항목 대부분에 대해 감정인의 판단이 타당하다고 보았으나, 일부 항목(지하주차장 에폭시 코팅, 조경수 미식재 공제 등)은 피고들의 주장을 받아들여 하자로 인정하지 않거나 보수비를 조정했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 다음과 같은 법령과 법리들이 적용되었습니다.

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항 및 민법 제667조(수급인의 담보책임)​: 이 법 조항들은 건물의 분양자 및 시공자(사업주체)가 그 집합건물의 하자에 대하여 담보책임을 지며 하자의 보수 또는 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하여 하자 발생 시 사업주체의 책임에 대한 법적 근거가 됩니다.
2. 주택법 제33조 및 시행령 제43조 제1항, 건축법 제23조 제2항: 이 조항들은 주택 건설 사업주체와 시공자가 설계도서(설계도면, 시방서, 수량산출서 등) 작성 기준에 적합하게 설계하고 시공해야 할 의무를 명시하며 설계도서에 따르지 않은 시공은 하자로 인정될 수 있음을 나타냅니다. 특히 설계도서 간 내용이 다를 경우 적용 우선순위가 있음을 규정합니다.
3. 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 제9조: 이 법은 시설물 건설 사업주체가 설계도서, 시설물관리대장 등 관련 서류를 관리주체와 국토교통부장관에게 제출해야 하고 사용검사 시 이를 확인하도록 하여 시설물의 안전 및 유지관리를 위한 기본적인 정보를 갖추도록 합니다. 준공내역서와 같은 서류가 하자 판단의 보충적인 기준이 될 수 있는 법적 근거가 됩니다.
4. 책임 제한의 원칙 (공평의 원칙, 신의성실의 원칙)​: 법원은 손해배상액을 산정할 때 하자 발생에 기여한 다양한 요인(자연적 노화, 관리상의 잘못 등)을 고려하여 사업주체의 책임을 일정 부분 제한할 수 있습니다. 이는 모든 손해를 일방에게만 부담시키는 것은 공평하지 않다는 법의 일반 원칙에 기반합니다.
5. 계약 인수 및 면책적 승계의 법리: 계약인수는 기존 계약 관계에서 발생하는 권리와 의무를 포괄적으로 다른 당사자에게 이전하는 것입니다. 본 사건에서는 분양계약서의 조항에 따라 피고 B의 하자담보책임이 피고 C에게 면책적으로 승계되었고 이는 잔류 당사자(수분양자)의 동의 내지 승낙으로 효력이 발생한다는 법리입니다.
6. 하자보수보증금의 성격: 하자보수보증계약에 따른 보증금 청구권은 구분소유자로부터 양수한 손해배상청구권과 별개의 권리이지만 같은 하자의 보수를 목적으로 하므로 중복 지급을 피하기 위해 공동 지급을 명할 수 있습니다.
7. 지연손해금 발생 시점: 이행기의 정함이 없는 채권(하자보수에 갈음하는 손해배상채권)은 채무자가 이행 청구를 받은 때부터 지체책임이 발생합니다. 이는 소장 부본 송달일 다음 날 등을 기준으로 합니다.

참고 사항

아파트 등 공동주택에 하자가 발생하면 입주자대표회의를 통해 사업주체(시행자, 시공자)에게 즉시 보수를 요청하고 그 과정을 기록으로 남기는 것이 중요합니다. 입주자대표회의가 소송을 제기할 경우, 각 세대 구분소유자로부터 하자보수청구권 및 이에 갈음하는 손해배상채권을 명확히 양도받아야 하며 이때 양도 비율(전유면적 기준)을 정확히 산정하고 통지해야 합니다. 하자를 판단하는 주요 기준은 설계도면, 시방서, 준공내역서 등 설계도서이므로 시공이 설계도서에 명시된 기준을 따랐는지 혹은 표준시방서에 미달하는지를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 하자 여부와 보수 비용을 객관적으로 입증하기 위해서는 전문 감정인의 감정 결과가 매우 중요하게 작용하며 감정 보고서의 내용과 근거를 면밀히 검토하고 필요한 경우 보완 감정 등을 요청할 수 있습니다. 하자보수보증계약이 체결되어 있다면 사업주체의 책임 외에 보증기관에 대해서도 책임을 물을 수 있으며 이때 보증서의 특기사항이나 보증기간, 보증금액 등을 확인해야 합니다. 법원은 시공사의 책임을 판단할 때 자연적인 노화 현상, 입주민의 사용/관리상 잘못으로 인한 하자 확대 가능성 등을 고려하여 손해배상액의 일부를 제한할 수 있습니다. 시행자가 여러 명인 경우 분양계약서 등에 명시된 계약 인수 조항에 따라 특정 시행자의 책임이 다른 시행자에게 면책적으로 승계될 수 있으므로 어떤 주체가 최종적인 하자담보책임을 지는지 명확히 확인해야 합니다. 외벽 균열의 미세한 정도, 방수 두께, 천장 마감, 도어스톱 등 다양한 개별 항목들이 법률, 시방서, 건축기술지침 등에 따라 하자로 인정될 수 있으므로 상세한 현장 조사가 필수적입니다. 이행기의 정함이 없는 채권은 이행 청구를 받은 때부터 지체책임이 발생하므로 소장 송달일 등을 기준으로 지연 손해금을 청구할 수 있습니다.