이지영 변호사

지식산업센터 입주 지연에 따른 손해배상금 청구 사건

이 사건은 고양시 덕양구 I 지식산업센터의 수분양자들이 건물 입주가 지연되자 분양계약에 따른 지체상금을 개발사인 피고에게 청구한 사례입니다. 피고는 당초 2023년 4월로 예정된 입주를 2023년 7월 14일로 지연시켰습니다. 일부 원고들은 이미 피고와 지체보상금을 수령하는 대신 추가적인 지체상금을 청구하지 않기로 합의했으므로, 이들의 소는 각하되었습니다. 나머지 원고들에 대해서는 법원이 피고의 지체상금 지급 의무를 인정하면서도, 정확한 입주지정기간이 추후 통보된 점, 화물연대 파업 같은 돌발 요인이 있었던 점, 중도금 대출 이자를 위탁사가 대납한 점, 계약상 지체요율이 상법상 법정 이율과 유사한 점 등을 종합적으로 고려하여 청구된 지체상금액을 20% 감액하여 최종적으로 인용했습니다. 따라서 나머지 원고들은 감액된 지체상금과 이에 대한 지연손해금을 지급받게 되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고들: 고양시 덕양구 I 지식산업센터를 분양받은 사람들 또는 분양받은 자의 지위를 승계한 입주자들로, 건물의 입주 지연에 따른 지체상금을 청구했습니다. - 피고 A 주식회사: H 주식회사와 관리형 토지신탁계약을 체결하여 고양시 덕양구 I 지식산업센터를 신축하고 분양한 수탁사이자, 입주 지연에 대한 지체상금 지급 의무를 다투는 당사자입니다. - H 주식회사: 피고와 관리형 토지신탁계약을 체결한 위탁사로, 중도금 대출을 알선하고 입주지정일까지의 중도금 이자를 대납했습니다. ### 분쟁 상황 피고 A 주식회사가 신축, 분양한 고양시 덕양구 I 지식산업센터의 입주예정일은 2023년 4월경이었으나, 실제 사용승인 및 입주 개시는 2023년 7월 14일로 약 3개월 이상 지연되었습니다. 이에 이 지식산업센터의 수분양자들 또는 그 지위를 승계한 입주자들인 원고들은 분양계약서에 명시된 입주 지연에 따른 지체상금을 피고에게 청구하였습니다. 피고는 일부 원고들과의 사전 합의, 중도금 대출 이자 대납, 화물연대 파업 등의 돌발 요인을 주장하며 지체상금 지급 의무의 부존재 또는 감액을 다투었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 건물의 입주 지연으로 인해 분양계약상 지체상금이 발생했는지 여부, 그리고 발생했다면 그 액수가 계약서에 명시된 대로 전부 인정될 것인지 아니면 법원의 판단에 따라 감액될 것인지였습니다. 또한, 일부 원고들이 이미 피고와 지체상금에 대한 합의를 한 것이 유효하여 추가 청구가 불가능한지 여부도 다툼이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 먼저 원고 B, C, D, E, F가 피고와 지체보상금을 받는 대신 추가 지체상금을 청구하지 않기로 합의한 것이 유효하다고 보아 이들의 소를 각하했습니다. 나머지 원고들에 대해서는 피고가 당초 입주예정일인 2023년 4월보다 늦은 2023년 7월 14일에야 입주가 가능하도록 한 것에 대해 지체상금 지급 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 법원은 ▲정확한 입주지정기간이 추후 통보된다고 명시된 점, ▲2022년 12월과 2023년 2월 화물연대 파업으로 자재 공급 제한이 발생한 점, ▲H 주식회사가 중도금 대출 이자를 입주지정일 전일까지 전액 부담한 점, ▲지체요율 연 5.83%가 상법상 법정이율 연 6%와 유사한 점 등을 고려하여, 약정된 지체상금액이 과다하다고 판단하고 이를 20% 감액했습니다. 최종적으로 피고는 원고 G에게 243,675원 및 이에 대한 지연손해금(2024년 2월 20일부터 2024년 11월 1일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을, 나머지 원고들에게는 감액된 인용금액과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 결론 이 판결은 지식산업센터의 입주 지연에 따른 지체상금 청구 사건에서, 당사자 간의 사전 합의가 유효하다면 추가적인 법적 청구가 제한될 수 있음을 보여줍니다. 또한, 계약서상의 지체상금 약정은 손해배상액의 예정으로 보지만, 그 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 여러 제반 사정을 참작하여 감액할 수 있다는 민법 원칙을 적용하여, 분양사의 귀책 사유 외의 다른 요인들도 감안하여 지체상금을 일부 감액한 사례입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법리는 **민법 제398조 제2항(배상액의 예정)**​입니다. 이 조항은 채무불이행에 대한 손해배상액을 당사자들이 미리 정해놓았더라도, 그 예정된 금액이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 직권으로 이를 적절히 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다. 본 판결에서 분양계약서에 명시된 '지체상금'은 바로 이 민법 제398조에 따른 '손해배상액의 예정'으로 간주되었습니다. 법원은 피고의 입주 지연에도 불구하고, 정확한 입주지정기간을 추후 통보한다는 계약 내용, 화물연대 파업과 같은 예기치 못한 건설 지연 요인, 중도금 대출 이자를 위탁사가 대납한 사실, 그리고 계약상의 지체요율(연 5.83%)이 상법상 법정 이율(연 6%)과 유사하다는 점 등을 종합적으로 고려하여, 약정된 지체상금액이 실제 손해에 비해 과다하다고 판단하고 20%를 감액했습니다. 이는 민법 제398조 제2항이 계약 자유의 원칙을 존중하면서도 부당한 손해배상액을 방지하여 당사자 간의 형평을 도모하려는 취지를 반영한 것입니다. ### 참고 사항 건물을 분양받거나 분양권을 승계할 때에는 입주예정일과 입주 지연 시 발생하는 지체상금 조항을 계약서에서 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 입주가 지연되었다면, 시행사나 시공사와의 추가적인 보상 합의를 할 경우 그 합의의 내용과 효력을 신중하게 검토해야 합니다. 특히, 향후 일체의 청구권을 포기하는 내용이 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 입주 지연에 대한 손해배상금(지체상금)은 계약서에 명시된 대로 청구할 수 있지만, 법원은 실제 손해와 계약 내용을 바탕으로 과도하다고 판단될 경우 감액할 수 있으므로, 예상치 못한 외부 요인(예: 파업, 재난)이나 분양 대금 이자 대납과 같은 특별한 사정이 있다면 감액 사유가 될 수 있습니다. 분양권을 승계하는 경우, 지체상금 청구권 등 기존 계약상의 권리도 함께 승계되는지 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

아파트 하자 보수에 대한 손해배상 청구 판결

이 사건은 수원 I아파트의 분양을 맡았던 한국토지주택공사를 상대로 아파트 전유 부분에 발생한 하자에 대한 손해배상을 청구한 소송입니다. 원고인 구분소유자들은 아파트가 설계도면과 다르게 시공되거나 부실 시공되어 하자가 발생했다고 주장했습니다. 법원은 아파트의 하자가 존재함을 인정하고 피고 한국토지주택공사의 손해배상 책임을 인정했습니다. 다만 아파트 사용승인일로부터 약 10년 이상 경과한 점, 자연 노화 가능성 및 입주자들의 관리상 잘못 등을 고려하여 피고의 책임 범위를 50%로 제한했습니다. 또한 피고의 제척기간 도과 주장은 기각되었으나, 일부 선정자들은 구분소유자임이 입증되지 않아 그들의 청구는 받아들여지지 않았습니다. ### 관련 당사자 - 원고(선정당사자 A 및 선정자들): 수원시 권선구 I아파트의 구분소유자들로서 아파트 하자에 대한 손해배상을 청구한 입주민들 - 피고(한국토지주택공사): 수원시 권선구 I아파트의 신축 및 분양을 담당한 사업자 ### 분쟁 상황 한국토지주택공사는 수원 I아파트를 공공임대 아파트로 신축하여 2011년 11월 18일 사용승인을 받았습니다. 이후 10년의 의무 임대차 기간이 만료된 뒤 2021년 3월부터 5월 사이에 각 호실에 대한 분양전환이 이루어졌습니다. 아파트의 새로운 구분소유자가 된 입주민들은 아파트 전유 부분에 설계도면과 다르게 시공되거나 부실 시공된 여러 하자가 있음을 발견했습니다. 이에 이들 입주민들은 선정당사자를 통해 한국토지주택공사를 상대로 아파트 하자에 대한 손해배상을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 수원 I아파트의 전유 부분에 하자가 존재하는지 그 범위는 어느 정도인지, 피고인 한국토지주택공사가 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 져야 하는지, 손해배상청구권이 법정 제척기간을 넘겨 소멸했는지 여부, 그리고 손해배상액을 얼마로 산정할지, 특히 아파트의 노후화 등을 고려하여 책임 범위를 제한할 수 있는지 등이 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 한국토지주택공사가 원고(선정당사자 A) 및 별지 4 목록 기재 선정자들에게 총 222,169,482원의 손해배상금과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2021년 12월 7일부터 2024년 2월 7일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 했습니다. 별지 4 목록 기재 원고 및 선정자들의 나머지 청구와 선정자 B, C, D, E, F, G, H의 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고 및 선정자들과 피고 사이에 생긴 부분의 50%는 원고 및 선정자들이, 나머지는 피고가 부담하며, 기각된 선정자들은 본인들의 비용을 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 I아파트의 전유 부분 하자를 인정하고 한국토지주택공사에 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다. 그러나 아파트의 오랜 사용으로 인한 자연 노화 현상과 입주자들의 관리상 잘못 가능성을 고려하여 피고의 배상 책임을 전체 손해액의 50%로 제한했습니다. 이에 따라 피고는 원고 및 인정된 선정자들에게 총 222,169,482원의 손해배상금을 지급해야 합니다. 피고의 제척기간 도과 주장은 받아들여지지 않았지만, 일부 선정자들은 해당 세대의 소유자임을 입증하지 못하여 청구가 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 건축물의 하자는 공사 계약 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나 통상적으로 갖춰야 할 품질을 갖추지 못한 것을 의미하며, 설계도면과의 일치 여부, 건축 관련 법규 준수 여부 등을 종합적으로 판단합니다. 전문 감정인의 감정 결과는 특별한 문제가 없는 한 법원에서 존중됩니다. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(개정 집합건물법) 제9조의2 제2항에 따르면, 건물이 개정법 시행 이전에 임대되었다가 시행 이후 분양전환이 이루어진 경우 개정법이 적용되어 하자 담보 책임의 제척기간은 '구분소유자에게 인도한 날'부터 시작됩니다. 이는 임차인이 임대 기간 중 구분소유자로 지위가 변경된 시점(분양 전환일)을 기산점으로 봅니다. 법원은 아파트의 사용 기간, 자연 노화, 입주민의 관리상 잘못 등 여러 사정을 고려하여 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 따라 손해배상액을 감액할 수 있습니다. 손해배상금에 대한 지연손해금은 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율이, 그 다음 날부터 실제 돈을 모두 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율이 적용됩니다. ### 참고 사항 아파트에 하자가 발생하면 즉시 사진 촬영, 전문가 진단 등 구체적인 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 공공임대 아파트처럼 임대 후 분양 전환된 경우, 하자 담보 책임의 제척기간은 '구분소유자에게 인도한 날'부터 시작되므로 분양 전환 시점을 명확히 파악해야 합니다. 소송을 제기하기 전에 해당 하자에 대한 제척기간이 경과하지 않았는지 반드시 확인해야 합니다. 여러 세대에 걸쳐 동일한 하자가 발생한 경우, 선정당사자를 선임하여 집합소송을 진행하면 소송 절차를 효율적으로 진행할 수 있습니다. 단, 선정당사자로 참여하는 입주민들이 해당 세대의 정당한 구분소유자인지 명확히 입증하는 자료를 준비해야 합니다. 오랜 기간 사용된 아파트의 경우, 자연적인 노화 현상이나 입주민의 부주의로 인한 하자가 복합적으로 발생할 수 있으므로, 이러한 점이 손해배상액을 정할 때 고려되어 감액될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

밀린 월세와 관리비를 내지 않아 발생한 건물 인도 및 미납금 지급 판결

이 사건은 주식회사 A와 B가 소유한 여러 부동산에 대한 임대차 계약에서, 임차인들(피고들)이 월세와 관리비를 장기간 연체하여 임대차 계약이 해지된 후에도 일부 임차인이 부동산을 계속 점유하자, 임대인들이 건물 인도를 청구하고 모든 연체 임차인에게 미납된 월세와 관리비 및 부당이득금의 지급을 요구한 사례입니다. 법원은 임대인들의 주장을 대부분 받아들여 부동산 인도와 연체금 지급을 명령했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들(건물 소유자 및 임대인): 주식회사 A(별지2 목록 1항 내지 23항 기재 부동산의 소유자이자 임대 회사)와 B(별지2 목록 24항 기재 부동산의 개인 소유자이자 임대인). - 피고들(건물 임차인): E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R(원고들로부터 각 부동산을 임차하여 사용했거나 사용 중이었던 개인 임차인들). ### 분쟁 상황 원고 주식회사 A와 원고 B는 각각 여러 임차인들에게 부동산을 임대해주었으나, 다수의 임차인들이 임대차 계약상의 월세와 관리비를 3기 이상 지속적으로 연체했습니다. 원고들은 2024년 6월부터 8월경까지 임차인들에게 연체 사실을 독촉하고 계약 해지 의사를 통보했으며, 소장 부본 송달로서 다시 한번 해지 의사를 명확히 했습니다. 일부 임차인들은 연체된 금액을 지급하지 않은 채 퇴실하였고, 또 다른 일부 임차인(G, H, I, L, N, R)은 계약 해지 이후에도 부동산 내에 자신의 물건을 남겨둔 채 부동산을 무단 점유하는 상황이 발생했습니다. 이에 원고들은 임대차 계약 해지를 원인으로 한 건물 인도와 미납 차임, 관리비, 그리고 무단 점유 기간에 대한 차임 상당의 부당이득금 반환을 청구하는 민사 소송을 제기하게 되었습니다. 소송 과정에서 피고들의 미납금액은 지속적으로 증가하여 청구취지가 변경되기도 했습니다. ### 핵심 쟁점 임차인이 3기 이상 월세 및 관리비를 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었는지 여부, 계약 해지 후에도 부동산을 점유하는 임차인에게 건물 인도 의무가 있는지 여부, 그리고 연체된 차임, 관리비, 및 무단 점유 기간에 대한 차임 상당 부당이득금의 지급 의무가 임차인들에게 있는지 여부가 주된 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 청구를 대부분 인용하여 다음과 같이 판결했습니다. 1. **원고 주식회사 A에게 부동산 인도 명령**: 피고 G은 별지2 목록 3항, 피고 H는 별지2 목록 4항, 피고 I은 별지2 목록 5항, 피고 L은 별지2 목록 8항, 피고 N은 별지2 목록 10항 기재 각 부동산을 인도하라. 2. **원고 B에게 부동산 인도 명령**: 피고 R은 별지2 목록 14항 기재 부동산을 인도하라. 3. **원고 주식회사 A에게 미납금 지급 명령**: * 피고 E는 20,331,249원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 F는 4,387,746원 및 이에 대하여 2025. 5. 29.부터 * 피고 G은 8,811,243원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 H는 6,621,323원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 I은 4,866,307원 및 이에 대하여 2025. 5. 20.부터 * 피고 J은 6,719,073원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 K는 9,388,887원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 L은 15,184,504원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 M는 1,872,328원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 N은 10,178,798원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 O은 1,608,762원 및 이에 대하여 2025. 5. 17.부터 * 피고 P는 4,250,218원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 Q은 5,410,860원 및 이에 대하여 2025. 5. 29.부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 4. **소송비용**: 피고들이 모두 부담한다. 5. **가집행 선고**: 위 제1항 내지 제3항은 즉시 집행할 수 있다. (단, 피고 R에 대한 미지급 차임 및 관리비 청구는 파산선고 및 면책 결정으로 인해 원고 B가 소를 취하했습니다.) ### 결론 임차인이 임대차 계약의 주요 의무인 월세 및 관리비 납부를 3기 이상 연체할 경우, 임대인은 계약을 해지하고 부동산 인도와 함께 연체된 금액을 청구할 수 있습니다. 법원은 이러한 임대인의 권리를 인정하여, 특히 피고가 소송에 제대로 대응하지 않았을 경우 임대인의 청구를 인용하는 경향을 보입니다. 따라서 임차인은 계약 해지 사유가 발생하지 않도록 의무를 성실히 이행하고, 소송이 제기될 경우 적극적으로 대응해야 합니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건은 다음과 같은 법률과 법리적 원칙에 근거하여 판단되었습니다. * **민법 제213조 (소유물반환청구권)**​: 이 조항은 소유자가 자신의 물건을 불법으로 점유하고 있는 자에게 반환을 청구할 수 있는 권리를 규정합니다. 임대차 계약이 해지되면 임차인은 부동산을 점유할 정당한 권리를 잃게 되므로, 임대인은 이 조항에 따라 건물 인도를 청구할 수 있습니다. * **민사소송법 제208조 제3항 (판결의 방식 등)**​: 이 조항은 피고가 적법한 송달을 받고도 변론 기일에 출석하지 않거나 답변서를 제출하지 않아 원고의 주장을 다투지 않을 경우, 법원이 원고의 주장(청구취지)을 사실로 인정하여 판결할 수 있도록 합니다. 본 사건에서는 일부 피고에 대해 '공시송달' 또는 '자백간주'의 근거가 되었습니다. * **민사소송법 제150조 제3항 (변론의 공개와 방식)**​: 이 조항은 당사자가 변론에서 상대방의 주장을 명백히 다투지 않으면 그 사실을 자백한 것으로 간주하는 '자백간주'의 원칙을 명시합니다. 일부 피고에 대한 판결은 이 자백간주 원칙에 따라 이루어졌습니다. * **임대차 계약의 해지**: 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인이 일정 기간(주택 2기, 상가 3기) 이상 차임을 연체하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 계약이 해지되면 임차인의 부동산 점유는 더 이상 적법한 권원에 기한 것이 아니게 됩니다. * **부당이득 반환 의무**: 임대차 계약 해지 후에도 임차인이 부동산을 계속 점유하여 이득을 얻는 경우, 이는 법률상 원인 없는 이득이 되므로, 민법상 부당이득 반환의 원칙에 따라 임차인은 임대인에게 그 이득(통상 연체된 차임 상당액)을 반환해야 할 의무가 발생합니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 경우 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. * **임차인의 월세 및 관리비 납부 의무**: 임대차 계약의 가장 중요한 의무 중 하나는 약정된 월세와 관리비를 기한 내에 납부하는 것입니다. 특히 주택임대차의 경우 2기, 상가임대차의 경우 3기 이상 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있는 법적 권리가 발생합니다. * **계약 해지 통보의 명확성**: 임차인의 의무 불이행으로 임대차 계약을 해지하고자 할 때는, 임대인은 임차인에게 해지 의사를 명확하게 통보해야 합니다. 내용증명 우편 등 기록을 남길 수 있는 방법으로 통보하는 것이 추후 분쟁 발생 시 중요한 증거가 됩니다. * **부동산 인도 의무 및 부당이득**: 계약이 해지되거나 기간이 만료되면 임차인은 즉시 부동산을 임대인에게 반환해야 합니다. 정당한 이유 없이 부동산 인도를 지연할 경우, 임대인은 건물 인도 소송을 제기할 수 있으며, 임차인은 부동산을 무단 점유한 기간 동안의 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 의무를 지게 됩니다. * **소송 서류 송달 및 대응의 중요성**: 법원으로부터 소장이나 기타 소송 관련 서류를 송달받았을 경우, 정해진 기한 내에 답변서를 제출하거나 변론 기일에 출석하여 자신의 입장을 밝혀야 합니다. 만약 이를 이행하지 않으면, 법원은 원고의 주장을 사실로 인정하는 '자백간주'로 처리하거나 '공시송달' 등 절차를 통해 원고 승소 판결을 내릴 수 있습니다. * **미납금액의 지속적인 증가**: 소송이 진행되는 중에도 임차인이 부동산을 계속 점유하고 있다면, 연체된 차임, 관리비, 그리고 무단 점유에 따른 부당이득금은 계속해서 늘어나며, 최종 판결 금액에 반영됩니다. * **임차인의 파산과 채권**: 임차인이 파산 선고를 받게 되면, 임대인은 파산 절차에 따라 채권을 행사해야 합니다. 이때 개별적인 금전 청구 소송은 실효성이 낮아 취하될 수 있지만, 부동산 인도 청구는 파산 절차와 별개로 진행될 수 있습니다.

지식산업센터 입주 지연에 따른 손해배상금 청구 사건

이 사건은 고양시 덕양구 I 지식산업센터의 수분양자들이 건물 입주가 지연되자 분양계약에 따른 지체상금을 개발사인 피고에게 청구한 사례입니다. 피고는 당초 2023년 4월로 예정된 입주를 2023년 7월 14일로 지연시켰습니다. 일부 원고들은 이미 피고와 지체보상금을 수령하는 대신 추가적인 지체상금을 청구하지 않기로 합의했으므로, 이들의 소는 각하되었습니다. 나머지 원고들에 대해서는 법원이 피고의 지체상금 지급 의무를 인정하면서도, 정확한 입주지정기간이 추후 통보된 점, 화물연대 파업 같은 돌발 요인이 있었던 점, 중도금 대출 이자를 위탁사가 대납한 점, 계약상 지체요율이 상법상 법정 이율과 유사한 점 등을 종합적으로 고려하여 청구된 지체상금액을 20% 감액하여 최종적으로 인용했습니다. 따라서 나머지 원고들은 감액된 지체상금과 이에 대한 지연손해금을 지급받게 되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고들: 고양시 덕양구 I 지식산업센터를 분양받은 사람들 또는 분양받은 자의 지위를 승계한 입주자들로, 건물의 입주 지연에 따른 지체상금을 청구했습니다. - 피고 A 주식회사: H 주식회사와 관리형 토지신탁계약을 체결하여 고양시 덕양구 I 지식산업센터를 신축하고 분양한 수탁사이자, 입주 지연에 대한 지체상금 지급 의무를 다투는 당사자입니다. - H 주식회사: 피고와 관리형 토지신탁계약을 체결한 위탁사로, 중도금 대출을 알선하고 입주지정일까지의 중도금 이자를 대납했습니다. ### 분쟁 상황 피고 A 주식회사가 신축, 분양한 고양시 덕양구 I 지식산업센터의 입주예정일은 2023년 4월경이었으나, 실제 사용승인 및 입주 개시는 2023년 7월 14일로 약 3개월 이상 지연되었습니다. 이에 이 지식산업센터의 수분양자들 또는 그 지위를 승계한 입주자들인 원고들은 분양계약서에 명시된 입주 지연에 따른 지체상금을 피고에게 청구하였습니다. 피고는 일부 원고들과의 사전 합의, 중도금 대출 이자 대납, 화물연대 파업 등의 돌발 요인을 주장하며 지체상금 지급 의무의 부존재 또는 감액을 다투었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 건물의 입주 지연으로 인해 분양계약상 지체상금이 발생했는지 여부, 그리고 발생했다면 그 액수가 계약서에 명시된 대로 전부 인정될 것인지 아니면 법원의 판단에 따라 감액될 것인지였습니다. 또한, 일부 원고들이 이미 피고와 지체상금에 대한 합의를 한 것이 유효하여 추가 청구가 불가능한지 여부도 다툼이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 먼저 원고 B, C, D, E, F가 피고와 지체보상금을 받는 대신 추가 지체상금을 청구하지 않기로 합의한 것이 유효하다고 보아 이들의 소를 각하했습니다. 나머지 원고들에 대해서는 피고가 당초 입주예정일인 2023년 4월보다 늦은 2023년 7월 14일에야 입주가 가능하도록 한 것에 대해 지체상금 지급 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 법원은 ▲정확한 입주지정기간이 추후 통보된다고 명시된 점, ▲2022년 12월과 2023년 2월 화물연대 파업으로 자재 공급 제한이 발생한 점, ▲H 주식회사가 중도금 대출 이자를 입주지정일 전일까지 전액 부담한 점, ▲지체요율 연 5.83%가 상법상 법정이율 연 6%와 유사한 점 등을 고려하여, 약정된 지체상금액이 과다하다고 판단하고 이를 20% 감액했습니다. 최종적으로 피고는 원고 G에게 243,675원 및 이에 대한 지연손해금(2024년 2월 20일부터 2024년 11월 1일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을, 나머지 원고들에게는 감액된 인용금액과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 결론 이 판결은 지식산업센터의 입주 지연에 따른 지체상금 청구 사건에서, 당사자 간의 사전 합의가 유효하다면 추가적인 법적 청구가 제한될 수 있음을 보여줍니다. 또한, 계약서상의 지체상금 약정은 손해배상액의 예정으로 보지만, 그 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 여러 제반 사정을 참작하여 감액할 수 있다는 민법 원칙을 적용하여, 분양사의 귀책 사유 외의 다른 요인들도 감안하여 지체상금을 일부 감액한 사례입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법리는 **민법 제398조 제2항(배상액의 예정)**​입니다. 이 조항은 채무불이행에 대한 손해배상액을 당사자들이 미리 정해놓았더라도, 그 예정된 금액이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 직권으로 이를 적절히 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다. 본 판결에서 분양계약서에 명시된 '지체상금'은 바로 이 민법 제398조에 따른 '손해배상액의 예정'으로 간주되었습니다. 법원은 피고의 입주 지연에도 불구하고, 정확한 입주지정기간을 추후 통보한다는 계약 내용, 화물연대 파업과 같은 예기치 못한 건설 지연 요인, 중도금 대출 이자를 위탁사가 대납한 사실, 그리고 계약상의 지체요율(연 5.83%)이 상법상 법정 이율(연 6%)과 유사하다는 점 등을 종합적으로 고려하여, 약정된 지체상금액이 실제 손해에 비해 과다하다고 판단하고 20%를 감액했습니다. 이는 민법 제398조 제2항이 계약 자유의 원칙을 존중하면서도 부당한 손해배상액을 방지하여 당사자 간의 형평을 도모하려는 취지를 반영한 것입니다. ### 참고 사항 건물을 분양받거나 분양권을 승계할 때에는 입주예정일과 입주 지연 시 발생하는 지체상금 조항을 계약서에서 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 입주가 지연되었다면, 시행사나 시공사와의 추가적인 보상 합의를 할 경우 그 합의의 내용과 효력을 신중하게 검토해야 합니다. 특히, 향후 일체의 청구권을 포기하는 내용이 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 입주 지연에 대한 손해배상금(지체상금)은 계약서에 명시된 대로 청구할 수 있지만, 법원은 실제 손해와 계약 내용을 바탕으로 과도하다고 판단될 경우 감액할 수 있으므로, 예상치 못한 외부 요인(예: 파업, 재난)이나 분양 대금 이자 대납과 같은 특별한 사정이 있다면 감액 사유가 될 수 있습니다. 분양권을 승계하는 경우, 지체상금 청구권 등 기존 계약상의 권리도 함께 승계되는지 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

아파트 하자 보수에 대한 손해배상 청구 판결

이 사건은 수원 I아파트의 분양을 맡았던 한국토지주택공사를 상대로 아파트 전유 부분에 발생한 하자에 대한 손해배상을 청구한 소송입니다. 원고인 구분소유자들은 아파트가 설계도면과 다르게 시공되거나 부실 시공되어 하자가 발생했다고 주장했습니다. 법원은 아파트의 하자가 존재함을 인정하고 피고 한국토지주택공사의 손해배상 책임을 인정했습니다. 다만 아파트 사용승인일로부터 약 10년 이상 경과한 점, 자연 노화 가능성 및 입주자들의 관리상 잘못 등을 고려하여 피고의 책임 범위를 50%로 제한했습니다. 또한 피고의 제척기간 도과 주장은 기각되었으나, 일부 선정자들은 구분소유자임이 입증되지 않아 그들의 청구는 받아들여지지 않았습니다. ### 관련 당사자 - 원고(선정당사자 A 및 선정자들): 수원시 권선구 I아파트의 구분소유자들로서 아파트 하자에 대한 손해배상을 청구한 입주민들 - 피고(한국토지주택공사): 수원시 권선구 I아파트의 신축 및 분양을 담당한 사업자 ### 분쟁 상황 한국토지주택공사는 수원 I아파트를 공공임대 아파트로 신축하여 2011년 11월 18일 사용승인을 받았습니다. 이후 10년의 의무 임대차 기간이 만료된 뒤 2021년 3월부터 5월 사이에 각 호실에 대한 분양전환이 이루어졌습니다. 아파트의 새로운 구분소유자가 된 입주민들은 아파트 전유 부분에 설계도면과 다르게 시공되거나 부실 시공된 여러 하자가 있음을 발견했습니다. 이에 이들 입주민들은 선정당사자를 통해 한국토지주택공사를 상대로 아파트 하자에 대한 손해배상을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 수원 I아파트의 전유 부분에 하자가 존재하는지 그 범위는 어느 정도인지, 피고인 한국토지주택공사가 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 져야 하는지, 손해배상청구권이 법정 제척기간을 넘겨 소멸했는지 여부, 그리고 손해배상액을 얼마로 산정할지, 특히 아파트의 노후화 등을 고려하여 책임 범위를 제한할 수 있는지 등이 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 한국토지주택공사가 원고(선정당사자 A) 및 별지 4 목록 기재 선정자들에게 총 222,169,482원의 손해배상금과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2021년 12월 7일부터 2024년 2월 7일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 했습니다. 별지 4 목록 기재 원고 및 선정자들의 나머지 청구와 선정자 B, C, D, E, F, G, H의 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고 및 선정자들과 피고 사이에 생긴 부분의 50%는 원고 및 선정자들이, 나머지는 피고가 부담하며, 기각된 선정자들은 본인들의 비용을 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 I아파트의 전유 부분 하자를 인정하고 한국토지주택공사에 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다. 그러나 아파트의 오랜 사용으로 인한 자연 노화 현상과 입주자들의 관리상 잘못 가능성을 고려하여 피고의 배상 책임을 전체 손해액의 50%로 제한했습니다. 이에 따라 피고는 원고 및 인정된 선정자들에게 총 222,169,482원의 손해배상금을 지급해야 합니다. 피고의 제척기간 도과 주장은 받아들여지지 않았지만, 일부 선정자들은 해당 세대의 소유자임을 입증하지 못하여 청구가 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 건축물의 하자는 공사 계약 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나 통상적으로 갖춰야 할 품질을 갖추지 못한 것을 의미하며, 설계도면과의 일치 여부, 건축 관련 법규 준수 여부 등을 종합적으로 판단합니다. 전문 감정인의 감정 결과는 특별한 문제가 없는 한 법원에서 존중됩니다. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(개정 집합건물법) 제9조의2 제2항에 따르면, 건물이 개정법 시행 이전에 임대되었다가 시행 이후 분양전환이 이루어진 경우 개정법이 적용되어 하자 담보 책임의 제척기간은 '구분소유자에게 인도한 날'부터 시작됩니다. 이는 임차인이 임대 기간 중 구분소유자로 지위가 변경된 시점(분양 전환일)을 기산점으로 봅니다. 법원은 아파트의 사용 기간, 자연 노화, 입주민의 관리상 잘못 등 여러 사정을 고려하여 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 따라 손해배상액을 감액할 수 있습니다. 손해배상금에 대한 지연손해금은 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율이, 그 다음 날부터 실제 돈을 모두 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율이 적용됩니다. ### 참고 사항 아파트에 하자가 발생하면 즉시 사진 촬영, 전문가 진단 등 구체적인 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 공공임대 아파트처럼 임대 후 분양 전환된 경우, 하자 담보 책임의 제척기간은 '구분소유자에게 인도한 날'부터 시작되므로 분양 전환 시점을 명확히 파악해야 합니다. 소송을 제기하기 전에 해당 하자에 대한 제척기간이 경과하지 않았는지 반드시 확인해야 합니다. 여러 세대에 걸쳐 동일한 하자가 발생한 경우, 선정당사자를 선임하여 집합소송을 진행하면 소송 절차를 효율적으로 진행할 수 있습니다. 단, 선정당사자로 참여하는 입주민들이 해당 세대의 정당한 구분소유자인지 명확히 입증하는 자료를 준비해야 합니다. 오랜 기간 사용된 아파트의 경우, 자연적인 노화 현상이나 입주민의 부주의로 인한 하자가 복합적으로 발생할 수 있으므로, 이러한 점이 손해배상액을 정할 때 고려되어 감액될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

밀린 월세와 관리비를 내지 않아 발생한 건물 인도 및 미납금 지급 판결

이 사건은 주식회사 A와 B가 소유한 여러 부동산에 대한 임대차 계약에서, 임차인들(피고들)이 월세와 관리비를 장기간 연체하여 임대차 계약이 해지된 후에도 일부 임차인이 부동산을 계속 점유하자, 임대인들이 건물 인도를 청구하고 모든 연체 임차인에게 미납된 월세와 관리비 및 부당이득금의 지급을 요구한 사례입니다. 법원은 임대인들의 주장을 대부분 받아들여 부동산 인도와 연체금 지급을 명령했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들(건물 소유자 및 임대인): 주식회사 A(별지2 목록 1항 내지 23항 기재 부동산의 소유자이자 임대 회사)와 B(별지2 목록 24항 기재 부동산의 개인 소유자이자 임대인). - 피고들(건물 임차인): E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R(원고들로부터 각 부동산을 임차하여 사용했거나 사용 중이었던 개인 임차인들). ### 분쟁 상황 원고 주식회사 A와 원고 B는 각각 여러 임차인들에게 부동산을 임대해주었으나, 다수의 임차인들이 임대차 계약상의 월세와 관리비를 3기 이상 지속적으로 연체했습니다. 원고들은 2024년 6월부터 8월경까지 임차인들에게 연체 사실을 독촉하고 계약 해지 의사를 통보했으며, 소장 부본 송달로서 다시 한번 해지 의사를 명확히 했습니다. 일부 임차인들은 연체된 금액을 지급하지 않은 채 퇴실하였고, 또 다른 일부 임차인(G, H, I, L, N, R)은 계약 해지 이후에도 부동산 내에 자신의 물건을 남겨둔 채 부동산을 무단 점유하는 상황이 발생했습니다. 이에 원고들은 임대차 계약 해지를 원인으로 한 건물 인도와 미납 차임, 관리비, 그리고 무단 점유 기간에 대한 차임 상당의 부당이득금 반환을 청구하는 민사 소송을 제기하게 되었습니다. 소송 과정에서 피고들의 미납금액은 지속적으로 증가하여 청구취지가 변경되기도 했습니다. ### 핵심 쟁점 임차인이 3기 이상 월세 및 관리비를 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었는지 여부, 계약 해지 후에도 부동산을 점유하는 임차인에게 건물 인도 의무가 있는지 여부, 그리고 연체된 차임, 관리비, 및 무단 점유 기간에 대한 차임 상당 부당이득금의 지급 의무가 임차인들에게 있는지 여부가 주된 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 청구를 대부분 인용하여 다음과 같이 판결했습니다. 1. **원고 주식회사 A에게 부동산 인도 명령**: 피고 G은 별지2 목록 3항, 피고 H는 별지2 목록 4항, 피고 I은 별지2 목록 5항, 피고 L은 별지2 목록 8항, 피고 N은 별지2 목록 10항 기재 각 부동산을 인도하라. 2. **원고 B에게 부동산 인도 명령**: 피고 R은 별지2 목록 14항 기재 부동산을 인도하라. 3. **원고 주식회사 A에게 미납금 지급 명령**: * 피고 E는 20,331,249원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 F는 4,387,746원 및 이에 대하여 2025. 5. 29.부터 * 피고 G은 8,811,243원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 H는 6,621,323원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 I은 4,866,307원 및 이에 대하여 2025. 5. 20.부터 * 피고 J은 6,719,073원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 K는 9,388,887원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 L은 15,184,504원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 M는 1,872,328원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 N은 10,178,798원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 O은 1,608,762원 및 이에 대하여 2025. 5. 17.부터 * 피고 P는 4,250,218원 및 이에 대하여 2025. 5. 14.부터 * 피고 Q은 5,410,860원 및 이에 대하여 2025. 5. 29.부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 4. **소송비용**: 피고들이 모두 부담한다. 5. **가집행 선고**: 위 제1항 내지 제3항은 즉시 집행할 수 있다. (단, 피고 R에 대한 미지급 차임 및 관리비 청구는 파산선고 및 면책 결정으로 인해 원고 B가 소를 취하했습니다.) ### 결론 임차인이 임대차 계약의 주요 의무인 월세 및 관리비 납부를 3기 이상 연체할 경우, 임대인은 계약을 해지하고 부동산 인도와 함께 연체된 금액을 청구할 수 있습니다. 법원은 이러한 임대인의 권리를 인정하여, 특히 피고가 소송에 제대로 대응하지 않았을 경우 임대인의 청구를 인용하는 경향을 보입니다. 따라서 임차인은 계약 해지 사유가 발생하지 않도록 의무를 성실히 이행하고, 소송이 제기될 경우 적극적으로 대응해야 합니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건은 다음과 같은 법률과 법리적 원칙에 근거하여 판단되었습니다. * **민법 제213조 (소유물반환청구권)**​: 이 조항은 소유자가 자신의 물건을 불법으로 점유하고 있는 자에게 반환을 청구할 수 있는 권리를 규정합니다. 임대차 계약이 해지되면 임차인은 부동산을 점유할 정당한 권리를 잃게 되므로, 임대인은 이 조항에 따라 건물 인도를 청구할 수 있습니다. * **민사소송법 제208조 제3항 (판결의 방식 등)**​: 이 조항은 피고가 적법한 송달을 받고도 변론 기일에 출석하지 않거나 답변서를 제출하지 않아 원고의 주장을 다투지 않을 경우, 법원이 원고의 주장(청구취지)을 사실로 인정하여 판결할 수 있도록 합니다. 본 사건에서는 일부 피고에 대해 '공시송달' 또는 '자백간주'의 근거가 되었습니다. * **민사소송법 제150조 제3항 (변론의 공개와 방식)**​: 이 조항은 당사자가 변론에서 상대방의 주장을 명백히 다투지 않으면 그 사실을 자백한 것으로 간주하는 '자백간주'의 원칙을 명시합니다. 일부 피고에 대한 판결은 이 자백간주 원칙에 따라 이루어졌습니다. * **임대차 계약의 해지**: 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인이 일정 기간(주택 2기, 상가 3기) 이상 차임을 연체하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 계약이 해지되면 임차인의 부동산 점유는 더 이상 적법한 권원에 기한 것이 아니게 됩니다. * **부당이득 반환 의무**: 임대차 계약 해지 후에도 임차인이 부동산을 계속 점유하여 이득을 얻는 경우, 이는 법률상 원인 없는 이득이 되므로, 민법상 부당이득 반환의 원칙에 따라 임차인은 임대인에게 그 이득(통상 연체된 차임 상당액)을 반환해야 할 의무가 발생합니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 경우 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. * **임차인의 월세 및 관리비 납부 의무**: 임대차 계약의 가장 중요한 의무 중 하나는 약정된 월세와 관리비를 기한 내에 납부하는 것입니다. 특히 주택임대차의 경우 2기, 상가임대차의 경우 3기 이상 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있는 법적 권리가 발생합니다. * **계약 해지 통보의 명확성**: 임차인의 의무 불이행으로 임대차 계약을 해지하고자 할 때는, 임대인은 임차인에게 해지 의사를 명확하게 통보해야 합니다. 내용증명 우편 등 기록을 남길 수 있는 방법으로 통보하는 것이 추후 분쟁 발생 시 중요한 증거가 됩니다. * **부동산 인도 의무 및 부당이득**: 계약이 해지되거나 기간이 만료되면 임차인은 즉시 부동산을 임대인에게 반환해야 합니다. 정당한 이유 없이 부동산 인도를 지연할 경우, 임대인은 건물 인도 소송을 제기할 수 있으며, 임차인은 부동산을 무단 점유한 기간 동안의 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 의무를 지게 됩니다. * **소송 서류 송달 및 대응의 중요성**: 법원으로부터 소장이나 기타 소송 관련 서류를 송달받았을 경우, 정해진 기한 내에 답변서를 제출하거나 변론 기일에 출석하여 자신의 입장을 밝혀야 합니다. 만약 이를 이행하지 않으면, 법원은 원고의 주장을 사실로 인정하는 '자백간주'로 처리하거나 '공시송달' 등 절차를 통해 원고 승소 판결을 내릴 수 있습니다. * **미납금액의 지속적인 증가**: 소송이 진행되는 중에도 임차인이 부동산을 계속 점유하고 있다면, 연체된 차임, 관리비, 그리고 무단 점유에 따른 부당이득금은 계속해서 늘어나며, 최종 판결 금액에 반영됩니다. * **임차인의 파산과 채권**: 임차인이 파산 선고를 받게 되면, 임대인은 파산 절차에 따라 채권을 행사해야 합니다. 이때 개별적인 금전 청구 소송은 실효성이 낮아 취하될 수 있지만, 부동산 인도 청구는 파산 절차와 별개로 진행될 수 있습니다.