아파트 전세계약의 통정허위표시와 대출기관의 제3자 보호 여부 판결

이 사건은 부동산 매도인 E가 매수인 F의 전세자금대출 편의를 위해 피고 C과 허위 전세계약을 체결하고, 이를 바탕으로 피고 C이 피고 D 주식회사로부터 전세자금대출을 받은 뒤, 이 부동산을 담보로 F이 원고 A, B에게 돈을 빌려주고 근저당권을 설정한 복잡한 사기성 거래와 관련된 사건입니다. 원고 A, B가 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 후, 피고 C에 대한 임대차보증금 반환채무가 존재하지 않음을 확인하고 피고 D 주식회사의 근질권도 무효임을 확인해 달라는 소송을 제기했습니다. 법원은 E와 C 사이의 전세계약이 당사자들의 진정한 의사에 반하는 '통정허위표시'로서 무효라고 판단했지만, 전세자금대출을 실행한 피고 D 주식회사는 계약의 허위성을 알지 못했던 '선의의 제3자'로서 보호받아야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: F에게 돈을 빌려주고 부동산에 근저당권을 설정한 채권자이며, 이후 경매를 통해 해당 부동산을 낙찰받아 소유하게 된 사람들입니다.
• 피고 C: E와 허위 전세계약을 체결하고 D 주식회사로부터 전세자금대출을 받은 임차인으로, 실제로는 F의 부탁으로 월세에 거주하면서 허위 서류를 작성해준 사람입니다.
• 피고 D 주식회사: 피고 C에게 전세자금대출을 실행하고 해당 채권에 대해 근질권을 설정한 금융기관입니다.
• E: 이 사건 부동산의 전 소유자로, F에게 부동산을 매도하면서 F의 요청으로 피고 C과 허위 전세계약서를 작성해 준 사람입니다.
• F: E로부터 부동산을 매수하고 피고 C에게 허위 전세계약을 지시했으며, 원고 A, B로부터 돈을 빌리고 근저당권을 설정해 준 사람입니다.
• H: G공인중개사사무소 소속으로 E와 F 간의 매매 및 E와 C 간의 전세 계약을 중개한 공인중개사입니다.

분쟁 상황

E는 2017년 10월 F에게 부동산을 2억 원에 매도했습니다. F이 전세자금대출로 매매대금을 마련할 수 있도록, 공인중개사 H의 지시에 따라 E는 2017년 10월 18일 피고 C과 보증금 2억 2천만 원의 전세계약서를 작성했습니다. 이때 E와 C는 보증금이나 기간 등에 대해 직접 협의하지 않았습니다. 피고 C은 이 전세계약서를 근거로 2017년 10월 20일 피고 D 주식회사로부터 1억 7천 6백만 원의 전세자금대출을 받았고, 이 대출금은 E에게 지급되었습니다. 피고 C은 2017년 10월 30일 해당 부동산에 전입신고를 마쳤으나, 불과 열흘 뒤인 2017년 11월 9일 F의 부탁으로 '보증금 2천만 원, 월세 60만 원에 거주 중'이라는 내용의 허위 임차인 확인서를 작성해 주었습니다. F은 이 확인서를 원고 A, B에게 제시하며 1억 6천만 원을 차용하고, 같은 날 원고들에게 해당 부동산에 채권최고액 2억 4천만 원의 근저당권을 설정해 주었습니다. 이후 원고 A, B는 2018년 2월 이 부동산에 대한 임의경매개시결정을 받아 2018년 10월 경매를 통해 부동산을 낙찰받았습니다. 원고 A, B는 이 사건 전세계약이 통정허위표시로 무효이므로, 자신들이 피고 C에 대한 임대차보증금 반환채무가 없음을 확인해 달라는 소송을 제기했습니다. 또한 피고 D 주식회사의 근질권도 무효임을 확인해 달라고 주장했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, E와 C 사이의 전세계약이 당사자들의 진정한 의사 없이 이루어진 '통정허위표시'로서 무효인지 여부입니다. 둘째, 만약 통정허위표시로 무효가 되는 경우, 이 계약을 근거로 전세자금대출을 해준 피고 D 주식회사가 민법 제108조 제2항에서 보호하는 '선의의 제3자'에 해당하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. 원고 A, B가 피고 C에 대해 별지 기재 부동산에 관한 2억 2천만 원의 임대차보증금 반환채무가 존재하지 아니함을 확인했습니다. 이는 E와 C 사이의 전세계약이 통정허위표시로서 무효라고 판단했기 때문입니다. 2. 원고 A, B의 피고 D 주식회사에 대한 청구는 기각되었습니다. 이는 피고 D 주식회사가 통정허위표시의 사실을 알지 못했던 '선의의 제3자'로서 보호받아야 한다고 판단했기 때문입니다. 3. 소송비용은 원고들과 피고 C 사이에 발생한 부분은 피고 C이, 원고들과 피고 D 주식회사 사이에 발생한 부분은 원고들이 각각 부담하도록 했습니다.

결론

결론적으로 법원은 E와 C 사이의 전세계약이 통정허위표시로 무효라고 보아 원고들의 피고 C에 대한 채무 부존재 확인 청구를 인용했습니다. 그러나 이 허위 계약을 믿고 대출을 실행한 피고 D 주식회사는 통정허위표시의 무효를 알지 못한 선의의 제3자에 해당하므로 보호받아야 한다며 원고들의 피고 D 주식회사에 대한 청구를 기각했습니다. 이는 허위 계약의 당사자와 이를 토대로 새로운 법률관계를 맺은 선의의 제3자 간의 이해관계를 조정한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 민법 제108조 (통정한 허위의 의사표시)​
  • 제1항: '상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.' 이 조항은 계약 당사자들이 서로 짜고 진정한 의사 없이 겉으로만 표시한 계약, 즉 허위표시는 법적으로 효력이 없음을 규정합니다. 본 사례에서는 E와 C가 전세자금대출을 목적으로 실제 전세 계약 의사 없이 형식적으로만 전세계약서를 작성한 것으로 판단되었습니다. E는 매매 의사만 있었고, C도 F의 지시에 따라 계약서를 작성했으며, C의 소득이나 생활 수준에 비추어 비정상적인 보증금 규모(10평 원룸 거주자가 30평 아파트 전세 2억 2천만원), 그리고 불과 열흘 만에 허위 월세 계약 확인서를 작성해 준 점 등이 종합적으로 고려되어 E와 C 사이의 전세계약이 통정허위표시로서 무효라고 인정되었습니다.
  • 제2항: '전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.' 이 조항은 통정허위표시가 무효이더라도, 그 무효 사실을 모르고(선의) 허위표시를 기반으로 새로운 법률 관계를 맺은 제3자에게는 그 무효를 주장할 수 없도록 하여 제3자를 보호합니다. 본 사례에서 피고 D 주식회사는 E와 C의 전세계약이 허위임을 알지 못한 채(선의) 이 계약을 근거로 C에게 전세자금대출을 해주고 그 채권에 대해 근질권을 설정했습니다. 대법원 판례에 따라 제3자는 특별한 사정이 없는 한 선의로 추정되며, 악의임을 주장하는 자가 그 사실을 증명해야 합니다. D 주식회사는 전세계약서, 소득증명서, 재직증명서 등 관련 서류를 확인하고 공인중개사에게도 계약을 확인했으며, 임차인 C의 거주 여부까지 현장 조사한 사실이 인정되었습니다. 따라서 법원은 D 주식회사를 선의의 제3자로 인정하여 보호했습니다. 이에 따라 원고 A, B는 D 주식회사에게 이 전세계약의 무효를 주장하여 근질권을 무효화할 수 없었습니다. 즉, 원고들은 피고 C에 대해서는 임대차보증금 반환채무가 없음을 확인받았지만, 피고 D 주식회사에 대해서는 그 채무의 부존재를 주장할 수 없게 된 것입니다.

참고 사항

부동산 매매 시 매수인의 자금 마련을 위해 매도인과 매수인 측 임차인 사이에 허위 전세계약을 맺는 것은 '통정허위표시'에 해당하여 무효가 될 수 있습니다. 이는 계약 당사자뿐만 아니라 관련된 모든 이들에게 법적 책임을 초래할 수 있습니다. 대출 기관은 전세계약서, 재직증명서, 소득증명서, 입출금 내역 등 다양한 서류와 현장 조사를 통해 대출 심사를 진행합니다. 이러한 서류들이 허위로 작성된 경우 대출 사기로 이어질 수 있으며, 이는 민사상 무효를 넘어 형사상의 문제로도 발전할 수 있으니 주의해야 합니다. 주택임대차보호법상 임차인이 전입신고와 주택 인도 요건을 갖추면 대항력이 발생하지만, 계약 자체가 무효로 판명되면 대항력 또한 인정받기 어렵습니다. '선의의 제3자'는 통정허위표시의 사실을 알지 못하고 허위 계약을 기반으로 새로운 법률 관계를 맺은 사람을 의미하며, 이러한 제3자는 보호받을 수 있습니다. 이때 제3자가 허위표시를 알지 못한 것에 과실이 있더라도 보호를 받을 수 있으므로, 거래 상대방이 계약의 진위를 의심할 만한 상황이었는지 여부가 중요하게 작용합니다. 부동산 거래 시 계약의 진정성을 꼼꼼히 확인하고, 불명확하거나 비상식적인 요구가 있다면 추가적인 사실관계를 확인하고 전문가의 조언을 구하는 것이 안전하며 중요합니다.