전세 계약 숨긴 빚으로 보증금 가로챈 사기 사건

피고인 A는 창원시에서 피해자들과 전세 임대차 계약을 체결하면서 건물에 실제보다 적은 근저당권이 설정되어 있다고 거짓말하여, 총 9,900만 원의 임대차보증금을 받아 편취한 혐의로 기소되었습니다. 법원은 피고인에게 징역 6개월을 선고하고, 다만 이 판결 확정일로부터 1년간 형의 집행을 유예했습니다.

관련 당사자

• 피고인 A: 창원시 마산회원구 B건물 C호의 임대인으로, 건물에 설정된 근저당권 정보를 속여 임차인들로부터 임대차보증금을 편취한 사람
• 피해자 D, E: C호의 공동 임차인으로, 임대인 A의 거짓말에 속아 임대차보증금을 지급하고 재산상 손해 위험에 처한 사람들

분쟁 상황

피고인 A는 2013년 1월 10일경 피해자 D, E와 창원시 마산회원구에 있는 G공인중개사사무실에서 C호에 대한 전세 임대차계약을 체결했습니다. 피고인은 피해자들에게 해당 건물에 채권최고액이 136,500,000원인 2013년 1월 4일자 1순위 근저당권설정등기만 있다고 말하고 이 내용을 계약서에 기재하여, 임대차 계약 종료 시 보증금 전액을 반환할 수 있을 것처럼 거짓말했습니다. 그러나 사실 C호에는 1순위 근저당권 외에도 채권최고액이 130,000,000원인 2013년 1월 9일자 2순위 근저당권설정등기가 추가로 있었습니다. 이로 인해 C호가 담보하는 총 채무액은 266,500,000원으로 2013년 1월 1일 기준 개별주택가격인 272,000,000원의 약 97%에 이르러 피해자들이 전세 보증금 전액을 반환받지 못할 재산상 손해가 발생할 위험이 상당했습니다. 피고인은 이러한 기망행위로 피해자들로부터 2013년 1월 10일경 현금 900만 원, 2013년 2월 8일경 피고인 명의 경남은행 계좌로 9,000만 원을 송금 받아 총 9,900만 원의 임대차보증금을 편취했습니다.

핵심 쟁점

임대인이 전세 임대차 계약 체결 시 임차인에게 건물의 실제 근저당권 설정 현황을 고의로 숨기거나 허위로 알려 임차인의 보증금 회수에 중대한 위험을 초래한 행위가 사기죄에 해당하는지 여부

법원의 판단

피고인 A에게 징역 6개월을 선고하되, 이 판결 확정일로부터 1년간 위 형의 집행을 유예한다.

결론

피고인은 임대차 계약 당시 새로운 근저당권 설정 사실을 숨기고 임대차보증금 9,900만 원을 편취한 것으로 죄질이 좋지 않으나, 변론 종결 후 피해자들과 원만히 합의하여 피해자들이 피고인에 대한 처벌을 원하지 않는 점, 피고인에게 2010년 다른 범죄로 인한 1회의 벌금형 전과만 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 집행유예가 선고되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 주로 다음 법령에 따라 판단되었습니다.

1. 형법 제347조 제1항(사기): '사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다'고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 피고인 A는 전세 계약 시 실제보다 적은 근저당권만 설정되어 있다고 거짓말하여 피해자들을 속였습니다. 이는 피해자들이 보증금 반환에 대한 오인을 하도록 만든 '기망행위'로 인정되었으며, 이로 인해 임대차보증금이라는 '재물'을 받은 것이 명백하여 사기죄가 성립되었습니다. 임대인이 임차인에게 건물에 설정된 근저당권 등 담보 설정 현황을 정확히 고지할 의무가 있음에도 불구하고 이를 숨기거나 허위로 알렸다면 기망에 해당합니다.

2. 형법 제40조(상상적 경합) 및 제50조(형의 경중): 한 가지 행위가 여러 죄에 해당하는 경우, 가장 중한 죄에 정한 형으로 처벌하는 법리입니다. 본 사건에서는 피고인의 기망행위가 여러 피해자에 대한 사기죄에 해당할 수 있으나, 하나의 기망행위로 볼 수 있어 상상적 경합의 법리가 적용될 수 있습니다. (다만 판결문에서 구체적으로 어떤 죄들이 상상적 경합되었는지 명시되어 있지는 않습니다.)

3. 형법 제62조 제1항(집행유예): '3년 이하의 징역이나 금고 또는 500만원 이하의 벌금의 형을 선고할 경우, 일정한 요건이 충족되면 그 형의 집행을 유예할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 피고인은 징역 6개월을 선고받았으나, 범행 후 피해자들과 원만히 합의하여 피해자들이 처벌을 원치 않는다는 점, 그리고 2010년에 다른 범죄로 인한 1회의 벌금형 전과 외에는 특별한 전과가 없다는 점 등이 참작되어 1년간 형의 집행이 유예되었습니다. 이는 법원이 피고인의 범행 후 정황과 재범 방지 노력을 긍정적으로 평가했음을 보여주는 것입니다.

참고 사항

전세 계약 시에는 다음 사항들을 반드시 확인하고 주의해야 합니다.

1. 등기부등본 확인: 계약 전에 반드시 해당 주택의 최신 등기부등본을 열람하여 소유권, 근저당권, 전세권 등 모든 권리 관계를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 임대인의 말에만 의존해서는 안 됩니다.
2. 잔금 지급 전 등기부등본 재확인: 계약서 작성 후 잔금을 지급하기 직전, 또는 전입신고 및 확정일자를 받기 직전에 등기부등본을 다시 한번 확인하여 계약 체결 이후 혹시라도 추가적인 근저당권 설정 등 권리 변동이 있었는지 확인하는 것이 매우 중요합니다.
3. 근저당권과 주택 시세 비교: 주택의 현재 시세나 개별주택가격 대비 근저당권 설정 금액의 총합이 너무 높게 책정되어 있다면, 경매 시 보증금 회수가 어려울 수 있으므로 계약 여부를 신중하게 결정해야 합니다.
4. 확정일자 및 전입신고: 임대차 계약 후에는 주민센터에서 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확보하여 보증금을 보호받을 수 있는 가장 기본적인 절차입니다.