상가 임대차 계약 종료 후 보증금 반환 및 점포 인도 판결

원고들은 피고와 상가 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급했습니다. 계약 기간이 만료되자 원고들은 보증금 반환을 청구했지만 피고는 연체된 차임, 미납 관리비 외에 다른 회사에 대한 운영회비 채권을 대위하여 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 피고가 주장한 운영회비 공제는 인정하지 않았고 연체된 차임과 미납 관리비는 보증금에서 공제한 후 남은 금액을 원고들에게 지급하라고 판결했습니다. 다만 원고들은 피고에게 임차했던 점포를 인도하고 영업에 대한 폐업신고 절차를 이행해야 하며 이는 피고의 보증금 반환 의무와 동시에 이행되어야 한다고 결정했습니다.

관련 당사자

• 원고들: 서울 중구 B 빌딩 4, 5층의 각 호실을 임차했던 상가 임차인들.
• 피고: 주식회사 A, 서울 중구 B 빌딩 4, 5층의 임대인.

분쟁 상황

원고들은 2018년 1월부터 3월경 피고와 서울 중구 B 빌딩 4, 5층의 각 호실에 대해 임대차보증금을 정하고 임대차 기간은 2018년 2월 22일부터 2019년 2월 21일까지로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 기간이 2019년 2월 21일 만료되자 원고들은 보증금 반환을 청구했습니다. 피고는 원고들이 연체한 차임 4,422,000원(원고 C의 경우)과 미납 관리비를 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 또한 피고는 D라는 회사에 이 사건 건물의 관리 권한을 위탁했고 D가 원고들에게 2018년 7월 말부터 2019년 2월 말까지의 운영회비 청구 채권을 가지고 있으므로 피고가 D를 대위하여 이 운영회비 채권을 원고들의 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 아울러 피고는 원고들이 해당 점포를 인도하고 영업에 대한 폐업신고 절차를 이행할 때까지 보증금을 반환할 수 없다고 동시이행 항변을 했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 시 임대차보증금을 반환해야 하는 범위와 관련하여 피고가 주장한 연체차임, 미납관리비, 그리고 다른 회사의 운영회비 채권을 보증금에서 공제할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 점포 인도 및 폐업 신고 의무가 동시에 이행되어야 하는지 여부가 중요한 문제였습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고들에게 별지2 원고별 인용금액에 기재된 임대차보증금에서 연체차임과 미납관리비를 공제한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 이와 동시에 원고들은 피고에게 각 해당 점포를 인도하고 영업신고에 관한 폐업신고 절차를 이행해야 하며 이 두 의무는 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 피고가 주장한 운영회비 공제 주장은 기각되었습니다.

결론

이 사건은 임대차 계약이 종료된 후 임대차보증금 반환을 둘러싼 분쟁에서, 임대인의 부당한 공제 주장을 배척하고 정당한 보증금 반환을 명한 판결입니다. 특히 임대차보증금 반환과 임차 목적물 인도가 동시이행 관계에 있다는 점을 다시 한번 확인했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다. 민법 제536조(동시이행의 항변권): 쌍무계약의 당사자 한쪽은 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있습니다. 법원은 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 임차 목적물(점포) 인도 및 영업신고에 관한 폐업신고 절차 이행 의무가 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다. 임대차보증금의 법적 성격: 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물 반환 시까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 기능을 합니다. 따라서 임차인이 연체한 차임이나 미납 관리비는 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 당연히 공제됩니다. 채권자대위권 및 채권의 공제: 채권자가 자신의 채무자를 대신하여 제3채무자에 대한 권리를 행사하는 채권자대위권은 인정되지만, 피고가 D를 대위하여 D가 원고들에게 가진다는 운영회비 채권을 피고의 원고들에 대한 임대차보증금 반환 채무에서 직접 공제할 수는 없다는 법리가 적용되었습니다. 특히 피고가 2018년 7월 말부터 해당 상가들의 대규모점포관리자가 아니므로 D 역시 그 이후부터는 운영회비 징수 권한이 없다고 판단했습니다.

참고 사항

상가 임대차 계약 만료 시 임대차보증금 반환은 임차인이 해당 점포를 인도하고 관련 폐업 신고 절차를 이행하는 것과 동시에 이루어져야 합니다. 임대인이 보증금에서 공제하겠다고 주장하는 항목이 있다면 해당 채무가 실제로 발생한 것인지, 그리고 임대인이 정당하게 징수할 권한이 있는 것인지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 임대차 계약 도중에 건물 관리자가 변경되었다면 운영회비 등 관리비 징수 권한이 누구에게 있는지 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 임대인이 부당하게 보증금 반환을 지연하거나 공제하려 한다면 임대차보증금반환 청구 소송을 통해 권리를 행사할 수 있습니다.