이정일 변호사

닭고기 공급계약 해지 과정에서 발생한 위약금 분쟁 판결

주식회사 A는 B에게 육계를 공급하는 계약을 체결했으나 B는 육계의 하자를 이유로 계약 해지를 통보했습니다. 이에 A는 해지 통보가 부당하며 B가 일방적으로 거래를 중단했으므로 계약서에 따라 위약금 2억 원을 지급해야 한다고 주장했습니다. 법원은 B의 해지 통보가 정당하지 않다고 판단했지만, 2억 원의 위약금은 과도하다고 보아 2천만 원으로 감액하여 B에게 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A: 육계를 B에게 공급하는 업체입니다. - 피고 B: 주식회사 A로부터 육계를 공급받는 업체입니다. ### 분쟁 상황 원고 주식회사 A와 피고 B는 2021년 11월 1일 OEM상호거래계약을 맺고 주식회사 A가 B에게 육계를 공급해왔습니다. 2023년 6월 12일, B는 주식회사 A가 공급한 육계에 하자가 있음에도 시정되지 않았다며 계약 해지를 통보했습니다. 주식회사 A는 육계에 하자가 없었거나, 하자가 있더라도 B의 요구에 따라 재납품하여 시정되었으므로 B의 일방적인 해지 통보가 부당하다고 주장했습니다. 주식회사 A는 계약서 제16조에 따라 B가 일방적으로 거래를 중단했으므로 위약금 2억 원을 지급해야 한다고 소송을 제기했습니다. 이에 B는 육계에 지속적인 하자가 있었고, 주식회사 A가 영업정지 처분을 받은 사실도 있다며 자신의 해지 통보가 정당하다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 피고 B의 2023년 6월 12일자 계약 해지 통보가 정당했는지 여부와, 만약 해지 통보가 정당하지 않다면 계약서상 명시된 위약금 2억 원이 합당한지 여부였습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B가 원고 주식회사 A에게 2천만 원과 이에 대한 지연손해금(2023년 11월 14일부터 2025년 1월 14일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 80%, 피고가 20%를 부담하게 되었습니다. ### 결론 법원은 피고의 계약 해지 통보가 부당하다고 보았으나, 계약서상 2억 원으로 규정된 위약금은 너무 과다하다고 판단하여 2천만 원으로 감액하고, 피고는 원고에게 이 감액된 위약금과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제398조 제4항 (손해배상액의 예정 추정): 이 조항은 계약 당사자 사이에 위약금 약정이 있다면, 이 위약금은 특별한 사정이 없는 한 채무 불이행으로 인한 손해배상액을 미리 정해둔 것으로 추정한다는 내용을 담고 있습니다. 즉, 실제로 얼마의 손해가 발생했는지 복잡하게 따지지 않고 약정된 위약금을 청구할 수 있게 됩니다. 이 사건에서 원고 주식회사 A가 피고 B에게 계약 해지로 인한 위약금 2억 원을 청구한 근거가 바로 이 조항과 계약서상의 위약금 약정입니다. 민법 제398조 제2항 (예정액의 감액): 이 조항은 만약 손해배상 예정액이 부당하게 과도하다고 판단될 경우, 법원이 직권으로 그 금액을 적절하게 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이는 당사자 간의 불공정한 약정을 시정하고 사회 정의를 실현하기 위한 것입니다. 이 사건에서 법원은 피고 B의 해지 통보가 비록 법적으로 정당하지는 않았지만, 원고 주식회사 A가 공급한 육계에 하자가 있었고 이로 인해 피고가 신뢰를 잃게 된 점 등 여러 정황을 고려하여 2억 원의 위약금이 과도하다고 판단, 이를 2천만 원으로 감액했습니다. 법원은 계약 위반의 경위, 계약 기간, 당사자의 책임 정도 등을 종합적으로 판단하여 감액 여부와 정도를 결정합니다. ### 참고 사항 계약을 해지할 때는 계약서에 명시된 해지 사유와 절차를 반드시 확인하고 정확하게 따라야 합니다. 해지 사유는 명확히 고지되어야 하며, 나중에 다른 사유를 주장하더라도 처음 고지하지 않은 사유로는 해지의 정당성을 인정받기 어렵습니다. 제품 하자가 발생하면 즉시 시정 조치를 취하고, 관련 내용을 문서나 사진 등으로 기록하여 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 이는 나중에 분쟁이 발생했을 때 자신의 책임을 다했음을 입증하는 데 도움이 됩니다. 계약서에 과도한 위약금 조항이 포함되어 있다면 법원에서 감액될 수 있습니다. 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되지만, 그 액수가 부당하게 과다하다고 판단될 경우 법원이 적절하게 감액할 수 있는 권한이 있으므로, 위약금 조항을 설정할 때 신중해야 합니다. 계약 관계에서 신뢰를 잃게 되는 지속적인 문제는 해지의 직접적인 사유가 아니더라도 위약금 감액 등 다른 측면에 영향을 미칠 수 있습니다.

마트 임차인의 권리금 회수를 건물주가 방해하여 손해배상을 인정한 사건

원고는 상가에서 마트를 운영하던 중 임대차 계약 만료 전 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 했습니다. 그러나 건물주인 피고는 특정 편의점 브랜드만을 고집하며 주선된 신규 임차인과의 계약 체결을 거절했습니다. 이에 법원은 피고가 원고의 권리금 회수 기회를 방해했다고 판단하여 손해배상 책임이 있다고 보았으나, 원고가 투자 비용을 일부 회수하고 일부 시설을 재활용했으며 피고가 손해 보전을 위해 노력한 점 등을 고려하여 손해배상액을 50%로 제한했습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 27,924,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 울산 남구 상가에서 마트를 운영하던 임차인 - 피고 B: 원고 A가 마트를 운영하던 상가의 건물주이자 임대인 - 주식회사 E: 원고 A가 피고 B에게 신규 임차인으로 주선한 회사 ### 분쟁 상황 원고는 울산의 한 상가에서 마트를 운영하며 임대차 계약 만료가 다가오자, 권리금 2억 3천만 원을 주고 인수한 상가를 떠나기 전 1억 4천만 원의 권리금을 받고 주식회사 E를 신규 임차인으로 건물주인 피고에게 주선했습니다. 그러나 피고는 E가 아닌 특정 편의점(F편의점 또는 G편의점)만 원한다는 이유로 E와의 임대차 계약 체결을 거절했습니다. 결국 원고는 권리금을 받지 못한 채 상가를 피고에게 인도했고, 이에 원고는 피고에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 상가 임대인이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 이유 없이 거절하여 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했을 때, 임대인의 손해배상 책임이 발생하는지 여부와 그 손해배상액의 범위가 주요 쟁점이었습니다. 특히 손해배상액 산정 시 권리금 감정액과 신규 임차인이 제시한 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 하고, 손해배상 책임 제한 사유를 적용할 수 있는지에 대한 판단이 중요했습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고의 권리금 회수 기회를 방해했음을 인정하여, 피고는 원고에게 27,924,000원과 이에 대하여 2023년 3월 21일부터 2024년 12월 13일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 140,000,000원 청구는 기각되었습니다. ### 결론 이 판결은 상가 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 정당한 이유 없이 방해할 경우 손해배상 책임이 발생한다는 상가건물 임대차보호법의 취지를 다시 한번 확인시켜 주었습니다. 다만 손해배상액을 산정할 때는 신규 임차인이 제시한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 하며, 임차인의 투자비 회수 기회, 일부 시설 재활용 여부, 임대인의 손해 보전 노력 등 여러 사정을 고려하여 손해배상액을 제한할 수 있다는 점을 명확히 했습니다. ### 연관 법령 및 법리 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호 등)는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 규정합니다. 이 사건에서 피고는 원고가 주선한 E를 정당한 이유 없이 거절하여 이 조항을 위반한 것으로 판단되었습니다. 임대인이 권리금 회수 기회를 방해하여 임차인에게 손해가 발생하면, 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항 단서에 따라, 임대인이 배상해야 할 손해액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 사건에서는 신규 임차인이 제안한 1억 4천만 원과 감정평가액 5천 5백 8십 4만 8천 원 중 낮은 금액인 5천 5백 8십 4만 8천 원이 손해배상액의 상한선이 되었습니다. 또한, 법원은 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 여러 사정을 고려하여 손해배상액을 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고가 상가에서 사용하던 시설 및 집기를 일부 반출하여 다른 점포에서 마트를 계속 운영한 점, 6년간의 영업을 통해 투자비용을 일부 회수할 기회가 있었던 점, 피고가 원고의 손해 보전을 위해 여러 제안을 했던 점 등을 종합적으로 고려하여 손해배상액을 50%로 제한했습니다. ### 참고 사항 임대인의 정당한 거절 사유 확인: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항에 명시된 임대인의 권리금 회수 기회 보호 제외 사유를 미리 확인하세요. 신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 능력이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 또는 해당 상가건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하지 않은 경우 등에는 임대인이 계약 체결을 거절해도 손해배상 책임이 없을 수 있습니다. 권리금 액수 증빙 자료 확보: 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금 계약서, 임대차 종료 당시 권리금에 대한 감정평가서 등 손해배상액 산정의 근거가 될 수 있는 자료를 미리 준비하는 것이 중요합니다. 대화 기록 보관: 임대인과 신규 임차인 주선 및 계약 거절 과정에서 오간 대화(음성 녹음, 문자, 메신저 기록 등)를 상세히 기록하고 보관하여 증거로 활용할 수 있도록 하세요. 시설 및 집기 처리 신중: 상가에 설치된 시설이나 집기 등을 다른 곳으로 옮겨 재활용할 경우, 손해배상액 산정 시 해당 가치만큼 감액될 수 있음을 인지하고 처리 계획을 세워야 합니다. 영업 이익 회수 기회: 장기간 상가를 운영하며 얻은 영업 이익이나 유사한 업종으로 인근에 재개업하는 경우, 무형의 권리금 가치(단골 고객, 노하우 등)를 일부 회수한 것으로 보아 손해배상액이 감액될 수 있습니다.

상가 임차인들의 임대료 연체와 무단 전대로 인한 건물 및 토지 인도 요구 사건

건물과 토지의 새로운 소유자인 원고 A는 이전 소유자로부터 부동산을 매수한 후, 기존 임차인들인 피고 B, C, D에게 임대차계약 해지를 통보하고 건물 인도와 무단 점유하고 있던 토지 부분에 대한 철거, 인도 및 부당이득 반환을 청구했습니다. 피고 B와 C는 3기 이상의 차임(월세) 연체를 이유로, 피고 D는 임대인의 동의 없이 점포를 다른 사람에게 다시 임대(무단 전대)한 것을 이유로 각 임대차계약이 해지되었습니다. 또한 모든 피고는 임차한 건물 부분 외에 인접한 토지에 좌판대, 물품, 창고 등을 설치하여 무단으로 사용하고 있었습니다. 법원은 원고의 주장을 대부분 받아들여 피고들에게 보증금 반환과 동시에 임차 건물을 인도하고, 무단 점유하고 있던 토지 위의 시설물을 철거 또는 물품을 취거한 후 토지를 인도하며, 무단 점유 기간에 해당하는 임료 상당의 부당이득금을 반환하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 건물과 토지의 새로운 소유자로서 피고들을 상대로 건물 인도 및 토지 사용에 대한 부당이득 반환을 청구한 사람. - 피고 B, C, D: 원고 소유 건물의 일부를 임차하여 상점을 운영하던 임차인들이며, 임대차계약 해지 및 무단 토지 점유로 인해 건물 및 토지 인도, 부당이득 반환을 요구받은 사람들. ### 분쟁 상황 이 사건은 원고가 건물을 매수한 후 임차인들이 사용하던 건물의 노후화로 인한 철거 및 신축 필요성을 이유로 임대차 계약 갱신 거절 및 퇴거를 요청하면서 시작되었습니다. 그러나 임차인들이 퇴거하지 않고 점유를 계속하자, 원고는 임차인들의 임대료 연체(피고 B, C) 및 무단 전대(피고 D)를 이유로 임대차계약을 해지했습니다. 더불어 임차인들이 임차한 점포 외에 인접한 토지(보도 등)에 좌판대, 창고 등을 설치하여 무단으로 사용하고 있는 상황이 확인되어 이를 철거 및 인도하고 그에 대한 부당이득 반환을 청구하면서 분쟁이 확대되었습니다. ### 핵심 쟁점 상가 임차인이 3기 이상의 차임(월세)을 연체했을 때 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는지, 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 다른 사람에게 무단으로 전대한 경우 임대차계약을 해지할 수 있는지, 임대차계약이 해지된 이후 임차인이 임대차 목적물인 건물 부분을 인도해야 하는지, 임차인들이 임차 건물 외의 토지 부분을 무단으로 점유하여 사용한 것에 대해 철거, 인도 및 임료 상당 부당이득 반환 의무가 인정되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 이 법원에서 변경된 청구를 포함하여 제1심 판결을 아래와 같이 변경한다. 1. 원고에게, 가. 별지 목록 제1항 기재 건물 1층 중, 1) 피고 B는 원고로부터 20,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 감정도 표시 ㉮부분 67㎡를 인도하고, 2) 피고 C는 원고로부터 30,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 감정도 표시 ㉯부분 92㎡를 인도하고, 3) 피고 D은 원고로부터 30,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 감정도 표시 ㉰부분 113㎡를 각 인도한다. 나. 별지 목록 제2항 기재 토지에 관하여, 1) 피고 B는 별지 감정도 표시 ㉳부분 27㎡ 지상 좌판대 및 물품을 취거하고, 위 ㉳부분 27㎡를 인도하며, 2023. 12. 9.부터 위 ㉳부분 인도 완료일까지 월 622,000원의 비율로 계산한 돈을 지급한다. 2) 피고 C는 별지 감정도 표시 ㉴부분 39㎡ 지상 좌판대 및 물품을 취거하고, 위 ㉴부분 39㎡를 인도하며, 2024. 8. 8.부터 위 ㉴부분 인도 완료일까지 월 880,000원의 비율로 계산한 돈을 지급한다. 3) 피고 D은 별지 감정도 표시 ㉱부분 11㎡ 지상 경량판넬조 판넬지붕 창고와 별지 감정도 표시 ㉲부분 7㎡ 지상 철파이프조 천막지붕 창고를 각 철거하고, 별지 감정도 표시 ㉵부분 36㎡ 지상 좌판대 및 물품과 별지 감정도 표시 ㉶부분 33㎡ 지상 물품을 취거하고, 위 ㉱부분 11㎡, ㉲부분 7㎡, ㉵부분 36㎡, ㉶부분 33㎡를 각 인도하며, 22,512,000원 및 이에 대하여 2022. 11. 24.부터 2024. 12. 11.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈과 2022. 10. 3.부터 위 ㉱부분 인도 완료일까지 월 223,000원의, 위 ㉲부분 인도 완료일까지 월 142,000원의, 위 ㉶부분 인도 완료일까지 월 707,000원의 각 비율로 계산한 돈과 2023. 8. 25.부터 위 ㉵부분 인도 완료일까지 월 812,000원의 비율로 계산한 돈을 각 지급한다. 다. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다. 2. 소송 총비용은 원고와 피고 B 사이에는 50%씩, 원고와 피고 C 사이에는 50%씩, 원고와 피고 D 사이에는 원고가 25%, 피고 D이 75%를 부담한다. 3. 위 가.항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 임차인들이 임대료를 연체하거나 무단으로 전대하는 등 임대차 계약을 위반하여 계약이 적법하게 해지되었음을 인정했습니다. 또한 임차 목적물 외의 토지에 무단으로 시설물을 설치하거나 물품을 적재하는 행위는 정당한 점유 권원이 없으므로, 해당 시설물을 철거하고 토지를 인도하며 그동안 얻은 부당이득을 소유자에게 반환해야 한다고 최종 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지): 이 조항에 따라 임차인의 차임 연체액이 3기에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 B와 C는 3개월치 임대료를 연체하여 임대차계약이 해지되었습니다. 임대인이 계약 해지 의사표시를 한 후 임차인이 연체된 차임을 뒤늦게 지급하더라도 이미 발생한 해지의 효력에는 영향을 미치지 않는다는 법리가 적용되었습니다. 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한): 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없으며, 이를 위반할 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 피고 D의 무단 전대 행위에 이 법리가 적용되어 계약이 해지되었습니다. 민법 제213조(소유물반환청구권): 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다. 원고는 자신의 소유인 건물 및 토지에 대해 피고들의 불법 점유를 이유로 반환을 청구했습니다. 민법 제741조(부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 피고들이 원고 소유의 토지를 무단으로 사용하여 얻은 임료 상당의 부당이득을 반환하도록 한 근거가 됩니다. 상관습 인정 범위: 점포에 인접한 도로를 영업 목적으로 사용하는 것은 일반적인 상관습으로 인정될 수 있으나, 이는 임대차 계약이 유효한 기간 동안에 한정되며, 임대차 계약 목적물의 범위를 넘어서는 창고 설치나 야적 행위 등은 무단 점유로 판단될 수 있습니다 (대법원 2013다3040 판결 등 참조). ### 참고 사항 임대료 연체: 상가 임대차에서 임차인이 3개월치(3기)의 임대료를 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 계약 해지 통보를 받은 후 연체된 임대료를 뒤늦게 지급하더라도 이미 발생한 해지의 효력에는 영향을 미치지 않으니 임대료 납기일을 철저히 지켜야 합니다. 무단 전대: 임차인은 임대인의 동의 없이 임차 건물을 다른 사람에게 다시 임대(전대)할 수 없습니다. 이를 위반하면 임대차계약이 해지될 수 있으며, 실제 점유 및 영업 주체가 임차인이 아닌 다른 사람으로 확인되면 무단 전대로 인정될 가능성이 높으므로 주의해야 합니다. 임차 목적물 외 토지 사용: 상가 임차인이 임차한 점포 외에 인접한 토지(예: 보도)를 좌판대 설치나 물품 적재 등 영업 목적으로 사용하는 것은 일반적으로 상관습상 허용될 수 있습니다. 그러나 이는 임대차 계약이 유효한 기간 동안에 한정되며, 임대차 계약이 종료되면 이러한 사용 권한도 상실됩니다. 또한 상관습상 허용되는 점포 앞 도로 사용 범위를 넘어서 창고를 무단으로 설치하거나 야적장으로 사용하는 것은 정당한 권원이 없는 무단 점유로 간주되어 철거 및 인도 의무와 함께 그 기간 동안의 임료 상당 부당이득을 반환해야 합니다. 새로운 건물 소유자의 권리: 건물의 새로운 소유자는 기존 임대차 계약상의 임대인 지위를 승계하므로, 임차인들은 새로운 소유자에게 임대차 계약에 따른 의무를 이행해야 합니다.

닭고기 공급계약 해지 과정에서 발생한 위약금 분쟁 판결

주식회사 A는 B에게 육계를 공급하는 계약을 체결했으나 B는 육계의 하자를 이유로 계약 해지를 통보했습니다. 이에 A는 해지 통보가 부당하며 B가 일방적으로 거래를 중단했으므로 계약서에 따라 위약금 2억 원을 지급해야 한다고 주장했습니다. 법원은 B의 해지 통보가 정당하지 않다고 판단했지만, 2억 원의 위약금은 과도하다고 보아 2천만 원으로 감액하여 B에게 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A: 육계를 B에게 공급하는 업체입니다. - 피고 B: 주식회사 A로부터 육계를 공급받는 업체입니다. ### 분쟁 상황 원고 주식회사 A와 피고 B는 2021년 11월 1일 OEM상호거래계약을 맺고 주식회사 A가 B에게 육계를 공급해왔습니다. 2023년 6월 12일, B는 주식회사 A가 공급한 육계에 하자가 있음에도 시정되지 않았다며 계약 해지를 통보했습니다. 주식회사 A는 육계에 하자가 없었거나, 하자가 있더라도 B의 요구에 따라 재납품하여 시정되었으므로 B의 일방적인 해지 통보가 부당하다고 주장했습니다. 주식회사 A는 계약서 제16조에 따라 B가 일방적으로 거래를 중단했으므로 위약금 2억 원을 지급해야 한다고 소송을 제기했습니다. 이에 B는 육계에 지속적인 하자가 있었고, 주식회사 A가 영업정지 처분을 받은 사실도 있다며 자신의 해지 통보가 정당하다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 피고 B의 2023년 6월 12일자 계약 해지 통보가 정당했는지 여부와, 만약 해지 통보가 정당하지 않다면 계약서상 명시된 위약금 2억 원이 합당한지 여부였습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B가 원고 주식회사 A에게 2천만 원과 이에 대한 지연손해금(2023년 11월 14일부터 2025년 1월 14일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 80%, 피고가 20%를 부담하게 되었습니다. ### 결론 법원은 피고의 계약 해지 통보가 부당하다고 보았으나, 계약서상 2억 원으로 규정된 위약금은 너무 과다하다고 판단하여 2천만 원으로 감액하고, 피고는 원고에게 이 감액된 위약금과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제398조 제4항 (손해배상액의 예정 추정): 이 조항은 계약 당사자 사이에 위약금 약정이 있다면, 이 위약금은 특별한 사정이 없는 한 채무 불이행으로 인한 손해배상액을 미리 정해둔 것으로 추정한다는 내용을 담고 있습니다. 즉, 실제로 얼마의 손해가 발생했는지 복잡하게 따지지 않고 약정된 위약금을 청구할 수 있게 됩니다. 이 사건에서 원고 주식회사 A가 피고 B에게 계약 해지로 인한 위약금 2억 원을 청구한 근거가 바로 이 조항과 계약서상의 위약금 약정입니다. 민법 제398조 제2항 (예정액의 감액): 이 조항은 만약 손해배상 예정액이 부당하게 과도하다고 판단될 경우, 법원이 직권으로 그 금액을 적절하게 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이는 당사자 간의 불공정한 약정을 시정하고 사회 정의를 실현하기 위한 것입니다. 이 사건에서 법원은 피고 B의 해지 통보가 비록 법적으로 정당하지는 않았지만, 원고 주식회사 A가 공급한 육계에 하자가 있었고 이로 인해 피고가 신뢰를 잃게 된 점 등 여러 정황을 고려하여 2억 원의 위약금이 과도하다고 판단, 이를 2천만 원으로 감액했습니다. 법원은 계약 위반의 경위, 계약 기간, 당사자의 책임 정도 등을 종합적으로 판단하여 감액 여부와 정도를 결정합니다. ### 참고 사항 계약을 해지할 때는 계약서에 명시된 해지 사유와 절차를 반드시 확인하고 정확하게 따라야 합니다. 해지 사유는 명확히 고지되어야 하며, 나중에 다른 사유를 주장하더라도 처음 고지하지 않은 사유로는 해지의 정당성을 인정받기 어렵습니다. 제품 하자가 발생하면 즉시 시정 조치를 취하고, 관련 내용을 문서나 사진 등으로 기록하여 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 이는 나중에 분쟁이 발생했을 때 자신의 책임을 다했음을 입증하는 데 도움이 됩니다. 계약서에 과도한 위약금 조항이 포함되어 있다면 법원에서 감액될 수 있습니다. 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되지만, 그 액수가 부당하게 과다하다고 판단될 경우 법원이 적절하게 감액할 수 있는 권한이 있으므로, 위약금 조항을 설정할 때 신중해야 합니다. 계약 관계에서 신뢰를 잃게 되는 지속적인 문제는 해지의 직접적인 사유가 아니더라도 위약금 감액 등 다른 측면에 영향을 미칠 수 있습니다.

마트 임차인의 권리금 회수를 건물주가 방해하여 손해배상을 인정한 사건

원고는 상가에서 마트를 운영하던 중 임대차 계약 만료 전 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 했습니다. 그러나 건물주인 피고는 특정 편의점 브랜드만을 고집하며 주선된 신규 임차인과의 계약 체결을 거절했습니다. 이에 법원은 피고가 원고의 권리금 회수 기회를 방해했다고 판단하여 손해배상 책임이 있다고 보았으나, 원고가 투자 비용을 일부 회수하고 일부 시설을 재활용했으며 피고가 손해 보전을 위해 노력한 점 등을 고려하여 손해배상액을 50%로 제한했습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 27,924,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 울산 남구 상가에서 마트를 운영하던 임차인 - 피고 B: 원고 A가 마트를 운영하던 상가의 건물주이자 임대인 - 주식회사 E: 원고 A가 피고 B에게 신규 임차인으로 주선한 회사 ### 분쟁 상황 원고는 울산의 한 상가에서 마트를 운영하며 임대차 계약 만료가 다가오자, 권리금 2억 3천만 원을 주고 인수한 상가를 떠나기 전 1억 4천만 원의 권리금을 받고 주식회사 E를 신규 임차인으로 건물주인 피고에게 주선했습니다. 그러나 피고는 E가 아닌 특정 편의점(F편의점 또는 G편의점)만 원한다는 이유로 E와의 임대차 계약 체결을 거절했습니다. 결국 원고는 권리금을 받지 못한 채 상가를 피고에게 인도했고, 이에 원고는 피고에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 상가 임대인이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 이유 없이 거절하여 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했을 때, 임대인의 손해배상 책임이 발생하는지 여부와 그 손해배상액의 범위가 주요 쟁점이었습니다. 특히 손해배상액 산정 시 권리금 감정액과 신규 임차인이 제시한 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 하고, 손해배상 책임 제한 사유를 적용할 수 있는지에 대한 판단이 중요했습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고의 권리금 회수 기회를 방해했음을 인정하여, 피고는 원고에게 27,924,000원과 이에 대하여 2023년 3월 21일부터 2024년 12월 13일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 140,000,000원 청구는 기각되었습니다. ### 결론 이 판결은 상가 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 정당한 이유 없이 방해할 경우 손해배상 책임이 발생한다는 상가건물 임대차보호법의 취지를 다시 한번 확인시켜 주었습니다. 다만 손해배상액을 산정할 때는 신규 임차인이 제시한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 하며, 임차인의 투자비 회수 기회, 일부 시설 재활용 여부, 임대인의 손해 보전 노력 등 여러 사정을 고려하여 손해배상액을 제한할 수 있다는 점을 명확히 했습니다. ### 연관 법령 및 법리 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호 등)는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 규정합니다. 이 사건에서 피고는 원고가 주선한 E를 정당한 이유 없이 거절하여 이 조항을 위반한 것으로 판단되었습니다. 임대인이 권리금 회수 기회를 방해하여 임차인에게 손해가 발생하면, 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항 단서에 따라, 임대인이 배상해야 할 손해액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 사건에서는 신규 임차인이 제안한 1억 4천만 원과 감정평가액 5천 5백 8십 4만 8천 원 중 낮은 금액인 5천 5백 8십 4만 8천 원이 손해배상액의 상한선이 되었습니다. 또한, 법원은 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 여러 사정을 고려하여 손해배상액을 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고가 상가에서 사용하던 시설 및 집기를 일부 반출하여 다른 점포에서 마트를 계속 운영한 점, 6년간의 영업을 통해 투자비용을 일부 회수할 기회가 있었던 점, 피고가 원고의 손해 보전을 위해 여러 제안을 했던 점 등을 종합적으로 고려하여 손해배상액을 50%로 제한했습니다. ### 참고 사항 임대인의 정당한 거절 사유 확인: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항에 명시된 임대인의 권리금 회수 기회 보호 제외 사유를 미리 확인하세요. 신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 능력이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 또는 해당 상가건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하지 않은 경우 등에는 임대인이 계약 체결을 거절해도 손해배상 책임이 없을 수 있습니다. 권리금 액수 증빙 자료 확보: 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금 계약서, 임대차 종료 당시 권리금에 대한 감정평가서 등 손해배상액 산정의 근거가 될 수 있는 자료를 미리 준비하는 것이 중요합니다. 대화 기록 보관: 임대인과 신규 임차인 주선 및 계약 거절 과정에서 오간 대화(음성 녹음, 문자, 메신저 기록 등)를 상세히 기록하고 보관하여 증거로 활용할 수 있도록 하세요. 시설 및 집기 처리 신중: 상가에 설치된 시설이나 집기 등을 다른 곳으로 옮겨 재활용할 경우, 손해배상액 산정 시 해당 가치만큼 감액될 수 있음을 인지하고 처리 계획을 세워야 합니다. 영업 이익 회수 기회: 장기간 상가를 운영하며 얻은 영업 이익이나 유사한 업종으로 인근에 재개업하는 경우, 무형의 권리금 가치(단골 고객, 노하우 등)를 일부 회수한 것으로 보아 손해배상액이 감액될 수 있습니다.

상가 임차인들의 임대료 연체와 무단 전대로 인한 건물 및 토지 인도 요구 사건

건물과 토지의 새로운 소유자인 원고 A는 이전 소유자로부터 부동산을 매수한 후, 기존 임차인들인 피고 B, C, D에게 임대차계약 해지를 통보하고 건물 인도와 무단 점유하고 있던 토지 부분에 대한 철거, 인도 및 부당이득 반환을 청구했습니다. 피고 B와 C는 3기 이상의 차임(월세) 연체를 이유로, 피고 D는 임대인의 동의 없이 점포를 다른 사람에게 다시 임대(무단 전대)한 것을 이유로 각 임대차계약이 해지되었습니다. 또한 모든 피고는 임차한 건물 부분 외에 인접한 토지에 좌판대, 물품, 창고 등을 설치하여 무단으로 사용하고 있었습니다. 법원은 원고의 주장을 대부분 받아들여 피고들에게 보증금 반환과 동시에 임차 건물을 인도하고, 무단 점유하고 있던 토지 위의 시설물을 철거 또는 물품을 취거한 후 토지를 인도하며, 무단 점유 기간에 해당하는 임료 상당의 부당이득금을 반환하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 건물과 토지의 새로운 소유자로서 피고들을 상대로 건물 인도 및 토지 사용에 대한 부당이득 반환을 청구한 사람. - 피고 B, C, D: 원고 소유 건물의 일부를 임차하여 상점을 운영하던 임차인들이며, 임대차계약 해지 및 무단 토지 점유로 인해 건물 및 토지 인도, 부당이득 반환을 요구받은 사람들. ### 분쟁 상황 이 사건은 원고가 건물을 매수한 후 임차인들이 사용하던 건물의 노후화로 인한 철거 및 신축 필요성을 이유로 임대차 계약 갱신 거절 및 퇴거를 요청하면서 시작되었습니다. 그러나 임차인들이 퇴거하지 않고 점유를 계속하자, 원고는 임차인들의 임대료 연체(피고 B, C) 및 무단 전대(피고 D)를 이유로 임대차계약을 해지했습니다. 더불어 임차인들이 임차한 점포 외에 인접한 토지(보도 등)에 좌판대, 창고 등을 설치하여 무단으로 사용하고 있는 상황이 확인되어 이를 철거 및 인도하고 그에 대한 부당이득 반환을 청구하면서 분쟁이 확대되었습니다. ### 핵심 쟁점 상가 임차인이 3기 이상의 차임(월세)을 연체했을 때 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는지, 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 다른 사람에게 무단으로 전대한 경우 임대차계약을 해지할 수 있는지, 임대차계약이 해지된 이후 임차인이 임대차 목적물인 건물 부분을 인도해야 하는지, 임차인들이 임차 건물 외의 토지 부분을 무단으로 점유하여 사용한 것에 대해 철거, 인도 및 임료 상당 부당이득 반환 의무가 인정되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 이 법원에서 변경된 청구를 포함하여 제1심 판결을 아래와 같이 변경한다. 1. 원고에게, 가. 별지 목록 제1항 기재 건물 1층 중, 1) 피고 B는 원고로부터 20,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 감정도 표시 ㉮부분 67㎡를 인도하고, 2) 피고 C는 원고로부터 30,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 감정도 표시 ㉯부분 92㎡를 인도하고, 3) 피고 D은 원고로부터 30,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 감정도 표시 ㉰부분 113㎡를 각 인도한다. 나. 별지 목록 제2항 기재 토지에 관하여, 1) 피고 B는 별지 감정도 표시 ㉳부분 27㎡ 지상 좌판대 및 물품을 취거하고, 위 ㉳부분 27㎡를 인도하며, 2023. 12. 9.부터 위 ㉳부분 인도 완료일까지 월 622,000원의 비율로 계산한 돈을 지급한다. 2) 피고 C는 별지 감정도 표시 ㉴부분 39㎡ 지상 좌판대 및 물품을 취거하고, 위 ㉴부분 39㎡를 인도하며, 2024. 8. 8.부터 위 ㉴부분 인도 완료일까지 월 880,000원의 비율로 계산한 돈을 지급한다. 3) 피고 D은 별지 감정도 표시 ㉱부분 11㎡ 지상 경량판넬조 판넬지붕 창고와 별지 감정도 표시 ㉲부분 7㎡ 지상 철파이프조 천막지붕 창고를 각 철거하고, 별지 감정도 표시 ㉵부분 36㎡ 지상 좌판대 및 물품과 별지 감정도 표시 ㉶부분 33㎡ 지상 물품을 취거하고, 위 ㉱부분 11㎡, ㉲부분 7㎡, ㉵부분 36㎡, ㉶부분 33㎡를 각 인도하며, 22,512,000원 및 이에 대하여 2022. 11. 24.부터 2024. 12. 11.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈과 2022. 10. 3.부터 위 ㉱부분 인도 완료일까지 월 223,000원의, 위 ㉲부분 인도 완료일까지 월 142,000원의, 위 ㉶부분 인도 완료일까지 월 707,000원의 각 비율로 계산한 돈과 2023. 8. 25.부터 위 ㉵부분 인도 완료일까지 월 812,000원의 비율로 계산한 돈을 각 지급한다. 다. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다. 2. 소송 총비용은 원고와 피고 B 사이에는 50%씩, 원고와 피고 C 사이에는 50%씩, 원고와 피고 D 사이에는 원고가 25%, 피고 D이 75%를 부담한다. 3. 위 가.항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 임차인들이 임대료를 연체하거나 무단으로 전대하는 등 임대차 계약을 위반하여 계약이 적법하게 해지되었음을 인정했습니다. 또한 임차 목적물 외의 토지에 무단으로 시설물을 설치하거나 물품을 적재하는 행위는 정당한 점유 권원이 없으므로, 해당 시설물을 철거하고 토지를 인도하며 그동안 얻은 부당이득을 소유자에게 반환해야 한다고 최종 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지): 이 조항에 따라 임차인의 차임 연체액이 3기에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 B와 C는 3개월치 임대료를 연체하여 임대차계약이 해지되었습니다. 임대인이 계약 해지 의사표시를 한 후 임차인이 연체된 차임을 뒤늦게 지급하더라도 이미 발생한 해지의 효력에는 영향을 미치지 않는다는 법리가 적용되었습니다. 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한): 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없으며, 이를 위반할 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 피고 D의 무단 전대 행위에 이 법리가 적용되어 계약이 해지되었습니다. 민법 제213조(소유물반환청구권): 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다. 원고는 자신의 소유인 건물 및 토지에 대해 피고들의 불법 점유를 이유로 반환을 청구했습니다. 민법 제741조(부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 피고들이 원고 소유의 토지를 무단으로 사용하여 얻은 임료 상당의 부당이득을 반환하도록 한 근거가 됩니다. 상관습 인정 범위: 점포에 인접한 도로를 영업 목적으로 사용하는 것은 일반적인 상관습으로 인정될 수 있으나, 이는 임대차 계약이 유효한 기간 동안에 한정되며, 임대차 계약 목적물의 범위를 넘어서는 창고 설치나 야적 행위 등은 무단 점유로 판단될 수 있습니다 (대법원 2013다3040 판결 등 참조). ### 참고 사항 임대료 연체: 상가 임대차에서 임차인이 3개월치(3기)의 임대료를 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 계약 해지 통보를 받은 후 연체된 임대료를 뒤늦게 지급하더라도 이미 발생한 해지의 효력에는 영향을 미치지 않으니 임대료 납기일을 철저히 지켜야 합니다. 무단 전대: 임차인은 임대인의 동의 없이 임차 건물을 다른 사람에게 다시 임대(전대)할 수 없습니다. 이를 위반하면 임대차계약이 해지될 수 있으며, 실제 점유 및 영업 주체가 임차인이 아닌 다른 사람으로 확인되면 무단 전대로 인정될 가능성이 높으므로 주의해야 합니다. 임차 목적물 외 토지 사용: 상가 임차인이 임차한 점포 외에 인접한 토지(예: 보도)를 좌판대 설치나 물품 적재 등 영업 목적으로 사용하는 것은 일반적으로 상관습상 허용될 수 있습니다. 그러나 이는 임대차 계약이 유효한 기간 동안에 한정되며, 임대차 계약이 종료되면 이러한 사용 권한도 상실됩니다. 또한 상관습상 허용되는 점포 앞 도로 사용 범위를 넘어서 창고를 무단으로 설치하거나 야적장으로 사용하는 것은 정당한 권원이 없는 무단 점유로 간주되어 철거 및 인도 의무와 함께 그 기간 동안의 임료 상당 부당이득을 반환해야 합니다. 새로운 건물 소유자의 권리: 건물의 새로운 소유자는 기존 임대차 계약상의 임대인 지위를 승계하므로, 임차인들은 새로운 소유자에게 임대차 계약에 따른 의무를 이행해야 합니다.