지역주택조합원 자격 부재로 인한 가입 및 대물계약 무효 확인 사건

원고들은 피고 지역주택조합과 조합가입계약 및 소유 부동산을 조합에 제공하는 대물계약을 체결하였습니다. 그러나 원고들은 주택법이 정한 지역주택조합원 자격 요건인 '무주택 또는 85m² 이하 1주택 세대주'에 해당하지 않아 조합원 자격이 없었습니다. 법원은 조합원 자격 요건이 강행규정이며 계약 당시부터 그 요건을 충족하지 못했으므로, 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효라고 판단했습니다. 나아가 조합가입계약과 대물계약이 경제적, 사실적으로 일체 관계에 있어 조합가입계약의 무효가 대물계약의 무효로 이어진다고 보아, 원고들이 피고 조합의 조합원이 아님과 대물계약이 존재하지 않음을 확인했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 지역주택조합에 가입하고 자신의 소유 부동산을 조합에 제공하는 대물계약을 체결했으나, 조합 설립 인가 신청일 기준 다주택자로서 조합원 자격이 없었던 개인.
• 원고 B: 지역주택조합에 가입하고 부인 H와 공동으로 소유한 부동산을 조합에 제공하는 대물계약을 체결했으나, 조합 설립 인가 신청일 기준 주거전용면적 85m² 초과 주택을 소유하여 조합원 자격이 없었던 개인.
• 원고 H: 원고 B의 부인으로서 원고 B와 공동으로 소유한 부동산에 대해 대물계약을 체결한 개인.
• 피고 E지역주택조합: 공동주택 건축을 목적으로 설립되어 사업을 추진하는 지역주택조합.

분쟁 상황

피고 E지역주택조합은 아파트 신축을 위해 설립된 조합이었고, 원고들은 피고와 조합원 가입 계약을 맺고 현금 대신 자신들이 소유한 사업 부지 내 부동산을 매도하는 대물계약을 체결했습니다. 이 대물계약은 향후 공급받을 아파트의 공급가액과 부동산 권리가액의 차액을 정산하는 방식이었습니다. 그러나 원고들은 계약 체결 당시부터 주택법상 지역주택조합원 자격 요건을 충족하지 못했고, 조합의 사업 진행이 지연되자 원고들은 조합원 자격 부재, 약관규제법 위반, 불공정한 법률행위, 기망 또는 착오, 이행불능 및 임의탈퇴 등을 주장하며 조합원 지위 부존재 및 대물계약 부존재 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 가입 당시 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 경우 조합가입계약의 효력은 어떻게 되는지, 그리고 이와 연계된 대물계약의 효력에 어떤 영향을 미치는지에 대한 법률적 판단이 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A, B이 피고 지역주택조합의 조합원이 아님을 확인했습니다. 또한, 원고들과 피고 사이에 체결된 대물계약들이 존재하지 않음을 확인했으며, 소송 비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

재판부는 원고 A, B이 조합원 자격 요건을 처음부터 갖추지 못했기에 이들의 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효라고 판단했습니다. 특히 원고 A은 다주택자였고, 원고 B과 H는 주거전용면적 85m²를 초과하는 주택을 소유하고 있었습니다. 이러한 조합원 자격 요건은 주택법 및 시행령의 강행규정으로서 당사자의 의사로 배제할 수 없습니다. 또한, 조합가입계약과 대물계약은 경제적, 사실적으로 하나의 계약과 같은 관계에 있다고 보았으므로, 조합가입계약의 무효는 대물계약의 무효로 이어진다고 결론지었습니다. 따라서 원고들의 조합원 지위 부존재 및 대물계약 부존재 확인 청구를 모두 인용하였습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되기 전의 것) 제32조 제7항 및 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 제38조 제1항 제1호, 제2항: 이 규정들은 지역주택조합의 조합원 자격 기준을 명시하고 있습니다. '주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85m² 이하의 주택 1채를 소유한 세대주', 그리고 '조합설립 인가신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주한 자' 등의 요건을 갖춰야 합니다. 본 판례에서는 원고들이 이 요건을 충족하지 못했기에 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효로 판단되는 결정적인 근거가 되었습니다.
2. 민법 제137조 (일부 무효의 법리)​: 법률행위의 일부분이 무효일 때에는 원칙적으로 그 전부가 무효가 됩니다. 다만, 무효 부분이 없었더라도 나머지 부분만으로 법률행위를 했을 것이라고 인정되는 경우에는 나머지 부분은 유효합니다. 이 판례에서는 조합가입계약과 대물계약이 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 하나의 계약으로 보았기에, 조합가입계약의 무효가 없더라도 대물계약을 체결했을 것이라는 특별한 사정이 없어 대물계약도 함께 무효가 된다는 판단의 법적 근거로 적용되었습니다.
3. 확인의 소의 이익 관련 법리 (대법원 2008. 7. 10. 선고 2005다41153 판결 등)​: 확인의 소는 당사자 간 법률관계에 분쟁이 있고, 그로 인해 원고의 법적 지위가 불안하거나 위험할 때 그 불안을 제거하는 데 확인 판결이 가장 유효하고 적절한 수단인 경우에 인정됩니다. 이행의 소를 제기할 수 있는 경우라도, 근본적인 법률관계를 해결하기 위한 확인의 소는 예외적으로 허용될 수 있습니다. 본 사건에서 법원은 원고들이 조합원 지위 여부나 대물계약의 효력에 대한 판단을 받지 않으면 법률상 불안정한 지위에 놓일 가능성이 있으므로, 확인의 이익이 있다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 지역주택조합 가입을 고려할 때는 주택법 및 시행령이 정하는 조합원 자격 요건을 반드시 사전에 철저히 확인해야 합니다. 무주택이거나 주거전용면적 85m² 이하의 주택을 1채만 소유한 세대주여야 하며, 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 한다는 요건 등은 강행규정이므로 계약 당사자의 합의로도 배제할 수 없습니다.
2. 조합원 자격 요건은 조합설립인가 신청일부터 아파트 입주 가능일까지 지속적으로 유지되어야 합니다.
3. 조합가입계약과 연계하여 부동산을 조합에 제공하는 대물계약 등을 체결하는 경우, 이들이 경제적, 사실적으로 한 덩어리의 계약으로 간주될 수 있음을 유의해야 합니다. 주된 조합가입계약에 하자가 발생하여 무효가 되면 연계된 대물계약 등도 함께 무효가 될 수 있습니다.
4. 지역주택조합 사업은 장기간 소요되고 변동성이 크므로, 사업 진행 상황, 토지 확보율, 예상 입주 시기, 재정 상황 등에 대한 조합의 설명이 현실적으로 실현 가능한지 신중하게 검토해야 합니다. 과장 광고나 허위 정보에 현혹되지 않도록 주의해야 합니다.
5. 계약 내용에 '일체의 이의를 제기하지 않는다'와 같이 조합원의 권리를 부당하게 제한하는 조항이 있다면 약관규제법 위반으로 무효가 될 가능성도 있습니다. 계약 전 약관 내용을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.