부동산 매매계약 후 건물 부가세와 지연손해금 관련 분쟁 판결

원고들이 피고에게 부동산을 매도하는 과정에서 건물 부가가치세 부담 주체 및 금액, 2차 계약금 지연 지급에 따른 지연손해금 면제 여부, 그리고 임차인 명도 관련 손해배상 및 상계 주장에 대해 법원이 판단한 사건입니다. 법원은 계약서상 건물분 부가가치세 약정은 확정적이며 피고가 일부를 지급해야 하지만, 지연손해금 면제 구두 약정은 인정되고 임차인 관련 위임 주장은 인정되지 않는다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 이 사건 부동산을 피고 주식회사 C에 매도한 매도인들
• 피고 주식회사 C: 이 사건 부동산을 원고 A, B로부터 매수한 매수인

분쟁 상황

원고 A, B는 2020년 1월 22일 피고 주식회사 C와 서울 양천구 소재 부동산을 42억 원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 계약서에는 건물분 가액을 2억 800만 원으로 특정하고 이에 대한 부가가치세는 매수인인 피고가 부담하기로 약정했습니다. 이후 피고는 2020년 6월 5일 2차 계약금 중 일부(2억 2,000만 원)를 6월 30일까지 지연 지급하기로 하면서 연 10%의 지연이자를 잔금일에 지급하기로 합의했습니다. 피고는 6월 30일에 해당 금액을 지급했습니다. 부동산에는 임차인 E, F, G가 있었으며, 원고들은 피고의 비용으로 임차인 E에 대한 건물 명도소송을 제기하여 승소 판결을 받았습니다. 2020년 10월 19일 잔금 지급 시, 피고는 매매잔금 33억 6,000만 원에서 임차인 F, G의 임대차보증금 합계 1,800만 원을 공제한 금액을 지급했고, 원고들은 피고에게 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이후 원고들은 세법에 따라 산정된 건물분 공급가액 5억 원에 상당하는 부가가치세 5,000만 원과 지연손해금 약정에 따른 지연손해금 1,506,849원을 피고에게 청구했습니다. 이에 대해 피고는 지연손해금 채무 면제 구두 약정이 있었다고 주장하고, 원고들이 임차인 E로부터 부당하게 추심한 금액 9,142,039원을 손해로 보아 부가가치세 상당의 채무와 상계한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 세 가지였습니다. 첫째, 부동산 매매계약서상 건물분 가격 및 부가가치세 부담 약정이 확정적인지 여부. 둘째, 2차 계약금 지연 지급에 따른 지연손해금 채무 면제 구두 약정의 존재 여부. 셋째, 원고들이 임차인 E의 미납 차입금 추심 권한을 피고에게 위임했는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 각 쟁점에 대해 다음과 같이 판단했습니다. 첫째, 건물분 부가가치세 약정은 매매계약서에 명시된 건물분 공급가액 2억 800만 원이 확정적인 의미를 가진다고 보았습니다. 따라서 피고는 세법에 따라 산정된 부가가치세 2,080만 원 중 절반인 1,040만 원을 원고들에게 지급해야 한다고 판결했습니다. 원고들의 기망 또는 착오 주장은 받아들여지지 않았습니다. 둘째, 2차 계약금 지연 지급에 따른 지연손해금은 원고들과 피고 사이에 면제 구두 약정이 있었다고 보아 원고들의 해당 청구를 기각했습니다. 셋째, 피고가 주장한 임차인 E의 미납 차입금 추심 권한 위임은 인정되지 않아 피고의 손해배상 및 상계 주장 역시 받아들여지지 않았습니다.

결론

피고는 원고들에게 각 1,040만 원과 이에 대한 2021년 1월 15일부터 2022년 4월 1일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송비용 중 60%는 원고들이, 40%는 피고가 각각 부담하도록 했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 주로 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 부가가치세법 시행령 제64조 (토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 안분 계산)​: 이 조항은 토지와 건물 등 과세되는 재화와 과세되지 아니하는 재화를 함께 공급할 경우, 그 공급가액을 실지거래가액에 따라 안분하여 계산하도록 규정합니다. 실지거래가액이 불분명할 경우에는 감정평가가액, 기준시가 등의 순서로 안분 계산하게 됩니다. 이 사건에서 원고들은 세법에 따른 정확한 건물 공급가액을 산정하기 어려웠다고 주장했지만, 법원은 매매계약서에 건물 가액이 확정적으로 기재된 점, 당사자들이 추후 부가가치세액 변동을 예상했다면 이에 대한 약정이 있었어야 하는데 없었다는 점 등을 들어 계약서상 약정이 우선함을 강조했습니다.
2. 부가가치세법 제29조 (과세표준) 및 제9조 (재화의 공급)​: 이 조항들은 부가가치세의 과세표준과 재화의 공급 시기 및 방법에 대한 기본적인 내용을 담고 있습니다. 법원은 이 사건 매매계약서에 표시된 건물분 가액이 확정적인 의미를 가진다고 판단하면서, 원고들이 세법상 허용 여부를 오인했거나 착오가 있었다는 주장을 배척했습니다. 특히, 계약 당사자들이 계약 당시 세법 규정을 제대로 파악하지 못해 발생한 착오는 '중대한 과실'로 보아 계약의 내용을 변경할 사유로 인정하지 않았습니다. 이는 계약서의 문언적 의미와 당사자의 실제 의사 해석에 있어 처분문서의 중요성을 다시 한번 확인시켜 줍니다.
3. 처분문서의 해석 원칙 (대법원 2005. 5. 27. 선고 2004다60065 판결)​: 법원은 처분문서(계약서 등)의 진정성립이 인정되면 특별한 반증이 없는 한 그 기재 내용대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다고 판시합니다. 당사자 사이에 계약의 해석을 두고 이견이 있다면 그 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정을 통해 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 이 사건에서 법원은 매매계약서에 명시된 건물분 가격 및 부가가치세 부담 약정이 확정적인 의미를 가진다고 판단하면서 이 원칙을 적용했습니다.

참고 사항

부동산 매매 계약 시 건물분 가액 및 부가가치세 부담 주체와 금액은 계약서에 명확히 기재하고, 추후 변경 가능성이 있다면 그에 대한 정산 방법도 구체적으로 약정해야 합니다. 특히 부가가치세법상 기준에 따른 공급가액 산정 가능성을 미리 확인하여 동기의 착오나 중대한 과실을 피하는 것이 중요합니다. 계약금 또는 중도금 지급 지연에 따른 지연손해금 약정이 있다면, 이의 면제는 반드시 서면으로 명확히 합의해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 구두 약정의 경우 입증의 어려움이 있을 수 있습니다. 임차인 관련 채권 추심이나 명도 합의 등은 권리관계가 복잡할 수 있으므로, 제3자에게 위임할 경우 그 범위와 책임 소재를 서면으로 명확히 해야 합니다. 처분문서(계약서 등)의 내용은 특별한 반증이 없는 한 기재된 문언대로 효력을 가지므로, 계약서 작성 시 신중을 기해야 합니다.