군산 재건축조합과 조합원 간의 현금청산금 분쟁 사건

이 사건은 주택재건축정비사업조합인 원고가 사업 구역 내 아파트 소유자였던 피고들을 상대로, 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 된 피고들에게 지급할 청산금 채무의 범위가 얼마인지를 확인해 달라고 제기한 소송입니다. 주요 쟁점은 현금청산 대상이 되는 매매계약의 성립 시점과 그에 따른 토지 지분의 가액, 그리고 조합 정관에 따라 피고들이 재건축 사업비를 분담해야 하는지 여부 및 분담금액이었습니다. 법원은 원고가 통지한 분양계약 체결 마감일의 다음 날인 2020년 6월 25일에 매매계약이 성립되었다고 보고, 그 시점을 기준으로 감정된 토지 지분 가액에서 정비사업비 분담금 및 대위변제액을 공제한 금액이 청산금임을 확인했습니다. 또한 피고들이 이미 원고에게 신탁등기를 마쳤으므로, 청산금에 대한 지연손해금은 매매계약 성립일 다음 날인 2020년 6월 26일부터 다 갚는 날까지 연 5%를 지급해야 한다고 판단했습니다.

관련 당사자

• A주택재건축정비사업조합: 군산시 P 일대 주택재건축정비사업을 추진하는 재건축정비사업조합입니다.
• B 외 13인 (피고들): 이 사건 정비구역 내 Q아파트의 전유부분 소유자였던 조합원들로, 재건축 분양신청 후 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다.

분쟁 상황

원고 조합은 군산시 P 일대에서 주택재건축정비사업을 추진하며, 피고들은 해당 구역의 아파트 소유자였습니다. 피고들은 재건축 분양신청은 했으나 최종적으로 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다. 원고는 피고들에게 지급할 청산금의 범위를 명확히 하고자 했으며, 특히 매매계약 성립 시점과 그에 따른 자산 가치 평가 시점, 그리고 정비사업비 분담금 공제 여부에 대해 피고들과 이견이 있었습니다. 피고들은 매매계약 성립 시점을 더 이른 시점으로 주장하며 자산 가치를 높게 평가해야 한다고 주장했고, 정비사업비 공제 자체를 부정하거나 그 금액이 과다하다고 다퉜습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음 두 가지였습니다.

1. 재건축조합이 분양신청 후 분양계약을 체결하지 않은 조합원들에 대한 현금청산 매매계약이 언제 성립하는지, 그에 따른 토지 등 권리의 가액 평가 시점은 언제인지.
2. 현금청산 대상자가 조합 정관에 따라 재건축 사업비를 분담해야 하는지, 만약 그렇다면 그 분담금액의 범위는 얼마인지.

법원의 판단

법원은 원고 주택재건축정비사업조합과 피고들 사이에 별지1. '인용 내역' 표의 '대상 지분'에 관하여 2020년 6월 25일 체결된 매매계약에 기한 원고의 피고들에 대한 청산금 지급 채무는 같은 표의 '청산금액'에 기재된 각 돈 및 이에 대한 2020년 6월 25일부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 초과하여서는 존재하지 아니함을 확인했습니다. 또한 소송비용은 피고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

재건축조합이 정한 분양계약 체결 기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 조합원은 현금청산 대상자가 되며, 이 경우 매매계약의 성립 시점은 조합이 최종 통지한 분양계약 체결 마감일의 다음 날입니다. 정관에 구체적인 사업비 분담 기준이 명시되어 있다면 현금청산 대상자도 사업비를 분담해야 하며, 조합원들이 이미 신탁등기를 마친 경우 청산금에 대한 지연손해금은 매매계약 성립일 다음 날부터 발생합니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 구 도시 및 주거환경정비법 제47조 (현금청산): 이 법 조항은 주택재건축사업에서 조합원으로서의 지위를 상실한 자에 대한 청산금 지급 의무를 규정합니다. 분양신청을 하지 않거나, 분양신청을 철회하거나, 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자, 혹은 분양계약을 체결하지 않은 자 등이 현금청산 대상이 됩니다.
2. 매매계약 성립 시점 및 청산금 산정 기준 시점 관련 법리: 대법원 판례(2016두51309, 2009다81203 등)에 따르면, 정관이나 관리처분계획에서 분양계약 미체결 시 현금청산으로 정한 경우, 사업시행자의 청산금 지급 의무는 '분양계약 체결기간 종료일의 다음 날' 발생하며, 토지 및 건축물 가액 평가 기준 시점도 같은 날입니다. 조합은 분양계약 체결 시기를 재량으로 정할 권한이 있습니다.
3. 정비사업비 분담 의무 관련 법리: 대법원 판례(2017두48437 등)는 현금청산 대상자가 정관 등에 따라 조합원 지위 상실 전까지 발생한 정비사업비의 일부를 분담할 수 있다고 봅니다. 단, 정관에 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등이 구체적으로 규정되어 있어야 합니다.
4. 지연손해금 발생 시점 관련 법리: 대법원 판례(2008다37780, 2011다19768 등)에 따르면, 재건축조합원의 권리제한등기 없는 소유권 이전 의무와 조합의 청산금 지급 의무는 동시이행 관계가 원칙입니다. 그러나 조합원이 이미 신탁을 원인으로 조합 앞으로 소유권이전등기를 마친 경우, 조합원은 별도로 소유권을 이전할 의무를 부담하지 않으므로, 조합은 청산금에 대한 동시이행 항변을 주장할 수 없으며 지연손해금은 청산금 지급 의무 발생일로부터 발생합니다.
5. 민사소송법 제150조 제1항 및 제3항 (자백간주): 소송에서 당사자가 변론기일에 출석하지 않거나, 상대방의 주장을 명백히 다투지 않을 경우 그 주장을 인정한 것으로 간주하는 규정입니다. 이 사건에서는 일부 피고들이 원고의 주장에 대해 자백간주되어 청구 내용이 인정되었습니다.

참고 사항

재건축 사업에서 분양신청을 하고도 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 될 경우, 다음 사항들을 유의해야 합니다.

1. 매매계약 성립 시점은 재건축조합이 통지한 분양계약 체결 마감일의 다음 날로 인정될 가능성이 높습니다. 이 시점이 현금청산금액을 평가하는 기준 시점이 됩니다.
2. 재건축조합의 정관에 현금청산 대상자가 부담해야 할 사업비 항목, 분담 기준, 내역, 범위 등이 구체적으로 명시되어 있다면, 현금청산금에서 해당 사업비 분담금이 공제될 수 있습니다. 따라서 정관 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
3. 이미 재건축조합에 토지나 건물에 대한 신탁등기를 마친 상태라면, 조합원의 소유권 이전 의무가 완료된 것으로 보아 청산금 지급 의무와 동시이행 관계가 부정될 수 있습니다. 이 경우 조합은 매매계약 성립일 다음 날부터 연 5%의 지연손해금을 지급할 의무를 부담할 수 있습니다.