상속받은 땅에 건물 지은 뒤 이복형제와 땅을 나눈 판결

원고가 선친에게서 증여받아 단독 소유하던 토지에 건물을 신축하였는데 이후 피고가 유류분반환소송을 통해 해당 토지의 일부 지분을 취득하여 공동 소유하게 되었습니다. 두 당사자는 이 공동 소유 토지의 분할 방식에 대해 협의가 이루어지지 않아 원고가 공유물분할을 청구하였습니다. 법원은 토지 위에 원고 단독 소유 건물이 있고 피고의 지분이 물리적으로 분할하기 어려운 면적이며 관련 법규상 제한도 있다는 점을 고려하여, 원고가 피고의 지분만큼 금전으로 보상하고 토지 전체를 단독 소유하는 방식의 분할을 결정하였습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 선친에게서 증여받아 토지에 건물을 신축한 후 유류분 반환으로 인해 피고와 토지를 공동 소유하게 된 자로 이 사건 토지의 약 94% 지분을 가짐
• 피고 B: 원고의 이복남매로 원고를 상대로 한 유류분반환소송을 통해 이 사건 토지의 약 6% 지분을 공동 소유하게 된 자

분쟁 상황

원고는 선친으로부터 토지를 증여받아 그 위에 건물을 지어 상가 등으로 이용하고 있었습니다. 이후 원고의 이복남매인 피고가 원고를 상대로 유류분반환소송을 제기하여 일부 승소하였고, 이 결과 피고는 이 사건 토지의 522297201/8744024000 지분(약 6%)을 소유하게 되었습니다. 토지 공유 관계가 형성된 후 원고와 피고는 이 토지의 분할 방법에 대해 협의를 이루지 못했고, 특히 피고는 원고가 이 토지 중 피고 지분을 건물 부지로 점유·사용함에 따른 부당이득반환청구 소송을 제기하여 승소하기도 하는 등 권리 관계가 복잡해졌습니다. 이에 원고는 토지를 경매에 부쳐 대금을 분배하는 방식으로 공유물분할을 청구하였으나, 피고는 현물분할을 희망하거나 9억 5,000만 원 이상의 가액 보상을 요구하며 갈등이 심화되었습니다.

핵심 쟁점

공동 소유 토지에 건물 소유자가 따로 있고 다른 공유자의 지분이 매우 작아 현물 분할이 어려울 경우, 어떻게 합리적으로 공유물을 분할할 것인지 그리고 그 보상 가액은 어떻게 산정할 것인지가 주된 쟁점이었습니다.

법원의 판단

제1심 판결을 변경하여 피고는 원고로부터 695,648,354원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 토지 중 피고 지분에 대한 소유권이전등기절차를 이행하고, 원고는 피고로부터 위 소유권이전등기절차를 이행받음과 동시에 피고에게 695,648,354원을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 소송 총비용은 각자 부담합니다.

결론

재판부는 이 사건 토지를 원고 단독 소유로 하되 원고가 피고에게 피고 지분에 상응하는 적정한 가액을 지급하는 '전면적 가액보상에 의한 현물분할' 방식을 택했습니다. 이는 공유 토지의 면적, 이용 현황, 건축법상 제한, 건물과의 권리관계 복잡성 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. 보상 가액은 양측의 감정평가 평균값인 695,648,354원으로 산정되었으며 소유권 이전등기 의무와 보상금 지급 의무는 동시이행 관계에 있습니다.

연관 법령 및 법리

공유물분할은 민법 제269조 제1항에 따라 공유자가 다른 공유자에게 분할을 청구할 수 있는 권리입니다. 법원은 당사자가 원하는 분할 방식에 얽매이지 않고 공유물의 지분 비율, 사용 현황, 위치, 면적, 이용 가치 등 모든 제반 사정을 고려하여 가장 합리적인 방법을 자유롭게 결정할 수 있습니다. 원칙적으로는 땅을 물리적으로 나누는 '현물분할'이 우선되지만, 이 사건처럼 현물분할이 법률상 불가능하거나(예: 건축법 제57조 제1항 및 서울특별시 건축 조례 제29조 제1호에 따른 최소 대지 면적 미달), 분할 후 토지의 경제적 가치가 현저히 낮아지는 경우 등에는 한 명의 공유자가 전체를 단독 소유하고 다른 공유자에게 지분에 상응하는 금전으로 보상하는 '전면적 가액보상에 의한 현물분할'도 허용됩니다. 이때, 토지 지분을 이전하는 의무와 보상금을 지급하는 의무는 동시에 이행되어야 합니다.

참고 사항

공동 소유하고 있는 재산을 분할할 때는 먼저 공유자들 간에 충분히 협의를 시도해야 합니다. 협의가 이루어지지 않아 재판상 분할을 청구하는 경우, 법원은 물리적인 현물분할뿐만 아니라 해당 토지의 실제 사용 현황, 면적, 주변 상황, 건축물과의 관계, 그리고 건축법상의 대지 분할 제한 규정(예: 주거지역 최소 90㎡) 등을 종합적으로 고려하여 가장 합리적인 분할 방식을 결정합니다. 특히 지분 비율이 극히 작거나, 분할 후 토지의 가치가 현저히 떨어지는 경우, 기존 건축물과의 법적 분쟁 소지가 있는 경우 등 현물분할이 어려운 상황에서는 한 명의 공유자가 전체를 소유하고 다른 공유자에게 금전으로 보상하는 방식이 더 적절하다고 판단될 수 있습니다. 금전 보상액 산정 시에는 여러 감정평가 결과를 참고하여 합리적인 기준을 마련하는 것이 중요합니다.