임대차
미용업을 운영하기 위해 상가를 임차한 원고가 임대 목적물에 불법 증축된 가건물이 있고 미용업 영위에 필수적인 수도 시설이 부족하다는 사실을 뒤늦게 알게 되어 임대차 계약을 해제했습니다. 원고는 임대인이 해당 사실을 고지하지 않아 기망 또는 착오가 있었고, 임대인이 임대차 목적물을 계약에 따라 사용·수익할 수 있는 상태로 인도할 의무를 위반했다고 주장했습니다. 또한 중개업자가 불법 건축물 여부 및 면적 등을 제대로 설명하지 않아 손해가 발생했다고 주장하며 임대인과 공인중개사 및 공인중개사협회에 임대차보증금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 법원은 임대인이 임차 목적물을 사용·수익 가능한 상태로 인도할 의무를 이행하지 않았고 공인중개사가 중개대상물 설명 의무를 위반했다고 판단하여, 임대인에게는 임대차보증금과 손해배상을, 공인중개사와 협회에는 손해배상 책임을 공동으로 인정했습니다.
원고 A는 미용실 운영을 위해 피고 J, C 소유의 상가 점포를 임차하고자 했습니다. 공인중개사 E의 중개로 2021년 1월 종전 임차인 K과 권리금 9,000,000원에 점포 권리를 양수받기로 계약하고 계약금 2,000,000원을 지급했습니다. 이어 2021년 2월 피고 J, C와 임대차보증금 20,000,000원, 월차임 1,200,000원에 임대차 계약을 체결하고 임대차보증금을 지급했습니다. 원고는 임대차 계약 체결 과정에서 임대인과 중개사에게 미용업을 영위할 목적임을 알렸습니다. 이후 원고가 점포 인테리어 공사를 시작하려 할 때, 점포에 연결된 가건물이 관할 관청의 허가나 신고 없는 무단 증축 건축물이며, 미용업에 필수적인 수도 시설이 본 점포에는 없고 가건물에만 존재한다는 사실을 알게 되었습니다. 가건물 내에는 악취를 유발하는 정화조도 있었고, 심지어 점포 내 누수도 발생했습니다. 원고는 이러한 문제들로 미용실 영업 허가를 받을 수 없거나 정상적인 영업이 불가능하다고 판단하여 임대차 계약의 취소 또는 해제를 주장하고 임대인과 중개사에게 손해배상을 요구했습니다. 종전 임차인 K과의 권리금 계약과 관련해서는 별도의 소송이 진행되어 원고가 K에게 2,500,000원을 추가로 지급하게 되는 조정 결정이 확정되었습니다.
임대인이 임차인에게 임대 목적물에 대한 중요한 하자(불법 증축 건물, 수도 시설 미비)를 고지하지 않은 것이 기망 또는 채무불이행에 해당하는지 여부, 임대인의 임대 목적물 인도의무 불이행에 따른 계약 해제 및 손해배상 책임 인정 여부, 공인중개사가 중개대상물(불법 증축 건물, 면적 등)에 대한 설명 의무를 위반하여 손해배상 책임이 발생하는지 여부, 공인중개사협회가 공제계약에 따라 중개인의 손해배상 책임을 공동으로 부담하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 다음과 같이 판결했습니다.
법원은 임대인이 미용업 운영을 목적으로 하는 임차인에게 불법 증축된 가건물과 미비한 수도 시설 등 하자가 있는 상태로 점포를 인도하여 임대차 계약 목적을 달성할 수 없게 한 점에 대해 채무불이행 책임을 인정했습니다. 또한 공인중개사가 불법 증축 사실을 설명하지 않고 중개대상물 확인·설명서에 허위 기재를 한 것은 중개사의 설명의무 위반에 해당한다고 보아, 임대인과 공인중개사 및 공제계약을 맺은 협회 모두 원고가 입은 손해에 대한 배상 책임을 지도록 판결했습니다.
본 사건은 상가 임대차 계약에서 임대인과 공인중개사의 의무를 위반했을 때 발생하는 법적 책임을 다루고 있습니다.
임대인의 목적물 인도의무 및 유지보수의무 (민법 제623조): 임대인은 임차인이 계약 목적에 따라 목적물을 사용하고 수익할 수 있도록 점포를 임차인에게 인도하고, 임대차 계약 기간 내내 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 본 사건에서 임대인들은 원고가 미용업을 운영할 목적으로 점포를 임차한다는 사실을 알았음에도, 미용업에 필수적인 독립적 수도 시설이 부족하고 불법 증축된 가건물로 인해 영업 허가에 어려움이 있을 수 있는 상태의 점포를 인도했습니다. 법원은 이러한 점포의 상태가 임대차 계약의 목적을 달성하는 데 중대한 지장을 초래하는 하자에 해당하며, 임대인들이 이러한 하자를 제거하여 점포를 제대로 인도할 의무를 이행하지 않았다고 판단했습니다. 따라서 임대인들의 채무불이행으로 인해 원고가 계약을 해제하고 임대차보증금 반환 및 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다.
공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무 (공인중개사법 제25조 제1항): 공인중개사는 중개가 완료되기 전 중개 의뢰인에게 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, 법령에 의한 거래 또는 이용제한 사항 등을 성실하고 정확하게 설명하고 그 근거 자료를 제시해야 합니다. 이 사건에서 공인중개사 E는 점포에 연결된 가건물이 불법 건축물임을 원고에게 설명하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서에 위반건축물 여부를 '적법'이라고 사실과 다르게 표기했습니다. 또한 점포의 면적을 실제보다 과장하여 설명했습니다. 법원은 이러한 행위가 공인중개사의 설명의무 위반에 해당한다고 판단하여, 공인중개사 E에게 그로 인해 원고가 입은 권리금 관련 손해에 대한 배상 책임을 인정했습니다.
한국공인중개사협회의 공제 책임 (공인중개사법 시행령 제26조 제1항 및 공제규정): 공인중개사협회는 공인중개사가 중개 행위 중 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우, 공제 계약에 따라 그 손해를 보상할 의무가 있습니다. 피고 협회는 공인중개사 E의 설명의무 위반으로 인한 손해에 대해 E와 공동으로 배상 책임을 지게 되었습니다. 특히, 협회는 공제금 지급 청구를 받은 날로부터 60일 이내에 공제금을 지급해야 하며, 이 기간이 경과한 다음 날부터는 지연손해금을 부담한다고 명시되어 있습니다.
상가 임대차 계약 시,
사용 목적에 맞는 시설 확인: 임차하려는 점포가 자신의 사업 목적(예: 미용실, 음식점 등)에 필요한 필수 시설(수도, 배수, 전기 용량, 환기, 정화조 등)을 충분히 갖추고 있는지 사전에 철저히 확인해야 합니다.
불법 증축 여부 확인: 건물에 증축된 부분이 있다면, 반드시 건축물대장을 통해 해당 부분이 허가받은 적법한 건물인지 확인해야 합니다. 육안으로 판단하기 어려운 경우 관할 시·군·구청 건축과에 문의하여 불법 건축물 여부를 확인하세요. 불법 건축물은 철거되거나 과태료가 부과될 위험이 있으며, 이는 영업에 중대한 지장을 줄 수 있습니다.
중개대상물 확인·설명서의 중요성: 공인중개사가 작성하는 중개대상물 확인·설명서를 꼼꼼히 검토하고, 기재된 내용(면적, 위반건축물 여부, 시설 상태 등)이 실제와 일치하는지 확인해야 합니다. 만약 기재 내용과 실제가 다르거나 중요한 정보가 누락되어 있다면, 중개인에게 추가 설명을 요구하고 필요시 서면으로 받아두는 것이 좋습니다. 이 사건처럼 '위반건축물 여부'가 '적법'으로 잘못 기재된 경우 중개인의 책임 근거가 됩니다.
임대인의 고지의무 및 인도의무: 임대인은 임차인이 계약 목적에 따라 건물을 사용·수익할 수 있도록 하자가 없는 상태로 인도하고, 사용에 필요한 상태를 유지해줄 의무가 있습니다. 임대차 목적물에 중대한 하자가 있다면 임차인은 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.
공인중개사의 설명의무: 공인중개사는 중개대상물의 중요한 사항(상태, 권리관계, 법령상 제한 등)을 성실하고 정확하게 설명할 의무가 있습니다. 이를 위반하여 임차인에게 손해가 발생하면 중개인과 그가 가입한 한국공인중개사협회 등 공제 사업자가 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
