임대차
임차인 B는 임대인 C(이후 상속받은 F)와 아파트 임대차계약을 체결하고 전입신고와 입주를 마쳐 대항력을 갖췄습니다. 이후 주택도시보증공사(원고)는 임차인 B를 위해 전세보증금반환보증을 발급했고, B는 보증금반환채권을 공사에 양도했습니다. 임대인 F가 보증금을 반환하지 않자, B는 임차권등기를 마쳤고 공사는 B에게 보증금 1억 3천 5백만 원을 대신 지급했습니다. 공사는 F을 상대로 소송하여 승소 판결을 받았고, 아파트를 강제경매에 넘겨 2천 6백여만 원을 배당받았습니다. 경매 과정에서 피고 A가 아파트를 매수하자, 공사는 미회수된 나머지 보증금 약 1억 8백여만 원을 피고 A에게 청구했습니다. 법원은 공사의 청구를 받아들여 피고 A는 공사에 잔여 보증금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
임차인 B는 전세보증금반환보증에 가입했으나 임대인 F가 보증금을 돌려주지 않아 주택도시보증공사가 보증금을 대위변제했습니다. 공사는 임대인 F를 상대로 소송하여 승소했으나, F가 보증금을 반환하지 않아 아파트가 강제경매에 넘어갔습니다. 경매 과정에서 피고 A가 아파트를 낙찰받았고, 공사는 강제경매 배당액을 제외한 미회수 보증금 잔액을 새로운 소유자인 피고 A에게 청구하면서 분쟁이 발생했습니다.
임대차보증금반환채권을 양도받아 대위변제한 주택도시보증공사가 주택임대차보호법상 대항력 또는 변제자대위 법리를 근거로 아파트 강제경매로 인한 새로운 매수인에게 임대차보증금 잔액을 청구할 수 있는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다.
피고 A는 원고 주택도시보증공사에게 108,975,892원 및 이에 대한 지연손해금(2022년 2월 18일부터 2022년 4월 11일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 소송 비용은 피고 A가 부담하며, 위 판결은 가집행할 수 있습니다.
법원은 주택도시보증공사가 임차인 B에게 보증금을 대위변제하면서 임차인의 보증금반환채권을 양수하거나 상법상 변제자대위 법리에 따라 새로운 아파트 매수인인 피고에게 보증금 반환을 청구할 수 있다고 보아 원고의 청구를 인용했습니다. 이로써 아파트의 새로운 소유자는 이전 임대인이 미반환한 임대차보증금의 잔액을 공사에 지급할 의무를 지게 되었습니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항: 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이 규정은 임차인이 대항력을 갖춘 경우(주민등록 전입신고 및 주택 인도), 주택의 소유권이 바뀌더라도 임차인은 새로운 소유자에게 임대차계약상의 권리를 주장할 수 있음을 의미합니다. 따라서 아파트를 경매로 취득한 피고 A는 이전 임대인 F의 지위를 승계하게 되어, 원고 주택도시보증공사(임차인의 보증금반환채권을 양도받은 자 또는 대위변제자)에게 미반환 보증금을 지급할 의무를 지게 됩니다. 상법 제682조 (보험자대위): 보험자가 보험금을 지급하면 그 손해의 원인 제공자인 제3자에 대한 보험계약자 또는 피보험자의 권리를 취득합니다. 이 규정은 직접 보험계약이 아니더라도 보증 계약에 유추 적용될 수 있는 '변제자대위'의 법리를 뒷받침합니다. 주택도시보증공사가 임차인 B에게 보증금을 대신 지급함으로써(대위변제), B가 임대인에게 가졌던 보증금반환채권을 공사가 대신 행사할 수 있게 됩니다. 이는 공사가 아파트의 새로운 매수인인 피고에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 법적 근거가 됩니다.
전세보증금반환보증에 가입하면 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관으로부터 보증금을 대신 받을 수 있어 임차인의 보증금을 보호하는 중요한 수단이 됩니다. 임대차계약 시 전입신고와 점유를 통해 대항력을 갖추는 것이 중요하며, 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우 임차권등기명령을 신청하여 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따라 임차주택의 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자는 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 임차인은 새로운 소유자에게도 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 보증기관이 임차인에게 보증금을 대위변제한 경우, 보증기관은 임차인의 임대인에 대한 보증금반환채권을 양도받거나 대위하여 행사할 수 있습니다.
