임대차
이 사건은 건물 일부를 공동으로 소유한 원고와 선정자가, 해당 건물의 일부를 임차하여 사용하던 피고에게 적법한 권한 없이 점유한 기간 동안의 임료 상당 부당이득을 반환하라고 청구한 사건입니다. 피고는 자신에게 임차할 권한이 있었으며 상가건물 임대차보호법상 대항력이 있다고 주장했습니다. 법원은 피고가 공유자의 과반수 동의 없이 임대차 계약을 체결했으므로 일부 지분에 대해서는 점유 권한이 없다고 판단했습니다. 다만 원고가 초기 임대인 중 한 명으로부터 지분을 승계받았고 피고가 보증금을 반환받지 못했으므로 상가임대차법에 따라 해당 지분만큼은 임대차 관계가 존속된다고 보아 부당이득이 성립하지 않는다고 보았습니다. 결과적으로 법원은 원고와 선정자가 F로부터 양수한 각 1/8 지분(총 1/4 지분)에 한하여 피고가 부당이득을 취했다고 인정하며, 피고에게 원고와 선정자에게 각 18,770,036원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A와 선정자 C는 피고 B가 자신들의 공유 지분에 해당하는 건물을 권한 없이 점유·사용하고 있으므로, 2019년 8월 16일부터 2024년 5월 31일까지의 임료 상당액인 각 43,661,080원을 포함한 부당이득을 반환해야 한다고 주장했습니다. 이에 대해 피고 B는 원래 건물 공유자들 중 F와 E이 임대차 계약의 존재를 알고도 이의를 제기하지 않아 이를 묵시적으로 추인했으며, 자신은 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이고 임대인 G으로부터 보증금 3,000만원을 완전히 반환받지 못했으므로 임대차 관계가 여전히 존속한다고 주장하며 적법한 점유 권한이 있다고 맞섰습니다. 또한 피고는 부당이득이 인정되더라도 임대차 계약에서 정한 차임 상당액을 초과할 수 없다고 주장했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 공유 건물의 임대차 계약이 공유자 지분의 과반수 동의 없이 체결되었을 때 그 효력이 다른 공유자에게 미치는지 여부, 묵시적 추인의 인정 요건, 상가건물 임대차보호법에 따른 임차인의 대항력 및 임대차 관계의 존속 여부, 그리고 부당이득 반환 범위가 기존 임대차 계약상의 차임으로 제한되는지 여부였습니다.
법원은 피고 B가 원고 A와 선정자 C에게 각각 18,770,036원과 이에 대한 2023년 12월 1일부터 2025년 2월 6일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 3/5은 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다. 이 판결의 제1항은 가집행할 수 있다고 명시되었습니다.
결론적으로 법원은 피고 B가 공동 소유 건물 중 원고 A 및 선정자 C가 F로부터 양수받은 지분(총 1/4)에 해당하는 부분을 권한 없이 점유하여 부당이득을 얻었으므로, 해당 임료 상당액을 반환해야 한다고 판단했습니다. 다만 원고 및 선정자가 G으로부터 승계받은 지분(총 1/4)에 대해서는 피고의 대항력 및 보증금 미반환으로 인한 임대차 관계의 존속을 인정하여 부당이득이 성립하지 않는다고 보았습니다. 지연손해금은 소장부본이 피고에게 송달된 다음 날부터 계산하도록 했습니다.
이 사건에서는 공유물 관리에 대한 민법 제265조와 상가건물 임대차보호법의 대항력 및 임대인 지위 승계에 관한 법리가 적용되었습니다. 민법 제265조는 공유물의 관리 행위는 공유자 지분의 과반수로 결정해야 한다고 규정하는데, 이 사건 임대차 계약은 공유자 G과 H의 지분 합계 1/2에 불과하여 과반수에 미치지 못하므로 피고 B는 임대차 계약만으로는 건물을 배타적으로 점유할 권한이 없다고 보았습니다. 묵시적 추인 주장은 본인이 해당 행위의 법적 의미를 충분히 이해하고 그 결과를 자신에게 귀속시키려는 진정한 의사가 있어야 인정된다는 법리에 따라 F와 E이 임대차 계약을 알지 못했으므로 인정되지 않았습니다. 상가건물 임대차보호법에 따라 피고 B는 건물 인도 및 사업자등록으로 대항력을 취득한 것으로 인정되었고, 원고 및 선정자가 G으로부터 지분을 양수받아 임대인의 지위를 승계한 부분에 대해서는 피고 B가 보증금을 반환받지 못했으므로 임대차 관계가 존속된다고 보아 부당이득이 성립하지 않는다고 판단되었습니다.
공유 부동산 임대차 시에는 반드시 모든 공유자 또는 지분의 과반수 이상을 가진 공유자의 동의를 받아 계약을 체결해야 합니다. 과반수 동의 없이 체결된 계약은 다른 공유자에게 효력이 없으며, 무단 점유에 따른 부당이득 반환 의무가 발생할 수 있습니다. 부동산 소유권이 변동될 경우 임차인은 새로운 소유자와 임대차 관계를 명확히 해야 하며, 상가임대차법상 대항력을 갖추었더라도 임대인의 지위 승계 범위에 따라 임차인의 권리 범위가 달라질 수 있음을 유의해야 합니다. 부당이득액은 감정 평가를 통해 산정될 수 있으며, 기존 임대차 계약의 차임으로만 제한되지 않을 수 있습니다. 임대차 보증금 반환 문제가 있다면, 해당 임대인에 대한 채권 확보와 임대차 계약 존속 여부를 신속하게 확인하는 것이 중요합니다.
