임대차
이 사건은 세입자인 원고가 집주인인 피고에게 주택임대차보증금 반환을 청구한 사건입니다. 원고와 피고는 2019년 2월 13일 보증금 6,000만 원에 주택 임대차 계약을 맺었습니다. 원고는 2023년 7월 20일 이사를 나갔고 보증금 반환을 요구했습니다. 피고는 보증금에서 미납 차임, 새로운 세입자와의 계약 파기로 인한 손해, 그리고 주택 수리비 등을 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 원고가 인정한 미납 차임 88만 원과 원고의 이사 예정 통보 번복으로 피고가 새로운 임차인에게 지급한 해약금 300만 원의 손해는 보증금에서 공제하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 그러나 피고가 주장한 수리비 86만 원(페인트칠, 형광등 교체 비용)은 임대인의 건물 유지·수선 의무에 해당하는 것이라 보아 공제를 인정하지 않았습니다. 결과적으로 법원은 피고가 원고에게 56,120,000원과 이에 대한 지연이자를 지급해야 한다고 판결했습니다.
원고(임차인)와 피고(임대인)는 2019년 2월 13일 대전 중구 소재 주택의 3층을 보증금 6,000만 원, 차임 월 20만 원, 기간 36개월로 정하여 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 그 무렵 보증금을 지급하고 거주를 시작했습니다. 원고가 이사 예정임을 피고에게 통보하자, 피고는 이를 믿고 새로운 임차인 D과 임대차 계약을 맺고 계약금 300만 원을 받았습니다. 그러나 원고가 갑자기 계약 갱신 의사를 밝히며 이사 계획을 번복했고, 이에 피고는 새로운 임차인 D에게 계약금의 2배인 600만 원을 돌려주면서 300만 원의 손해를 입게 되었습니다. 원고가 2023년 7월 20일 실제로 이사를 나가면서 임대차보증금 반환을 청구하자, 피고는 미납 차임 88만 원, D에게 지급한 해약금 300만 원, 그리고 주택의 페인트칠 및 형광등 교체 비용 86만 원을 보증금에서 공제해야 한다고 주장하면서 분쟁이 발생했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 임대차 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 할 보증금의 정확한 액수를 확정하는 것입니다. 둘째, 임차인의 이사 예정 통보 번복으로 인해 임대인이 새로운 임차인에게 지급한 해약금 300만 원을 임차인의 손해배상 책임으로 인정하여 보증금에서 공제할 수 있는지 여부입니다. 셋째, 임대인이 주장하는 주택 수리비 86만 원(페인트칠 및 형광등 교체)이 임차인의 원상회복 의무 범위에 포함되어 보증금에서 공제될 수 있는지 여부입니다.
법원은 피고가 원고에게 56,120,000원을 지급하고, 이 금액에 대해 2023년 9월 3일부터 2023년 10월 26일까지는 민법에 따른 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따른 연 12%의 이자를 지급하라고 판결했습니다. 원고의 청구 중 위 인정된 56,120,000원을 초과하는 부분은 기각되었습니다. 소송 비용은 모두 피고가 부담하며, 제1항의 판결은 가집행할 수 있습니다.
법원은 임대인 피고가 임차인 원고에게 임대차보증금 56,120,000원과 이에 대한 지연손해금을 반환해야 한다고 최종 판결했습니다. 이 판결은 미납 차임 88만 원과 임차인의 이사 의사 번복으로 인한 임대인의 통상 손해 300만 원은 보증금에서 공제하는 것이 정당하다고 보았지만, 임대인이 주장한 주택 수리비 86만 원은 임대인의 유지·보수 의무에 해당한다고 판단하여 공제 대상으로 인정하지 않았습니다.
이 사건과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.
1. 민법 제393조 제1항 (손해배상의 범위) 이 조항은 '채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.'고 규정하고 있습니다. 여기서 '통상의 손해'란 특별한 사정이 없는 한 일반적인 상황에서 발생할 수 있는 손해를 의미합니다. 이 사건에서는 임차인인 원고가 이사할 것이라는 통보를 한 후 갑자기 이사 의사를 번복함으로써, 임대인인 피고가 새로운 임차인 D과 맺었던 계약을 해지하기 위해 지급한 해약금 300만 원이 통상의 손해로 인정되었습니다. 이는 임차인의 이사 의사 번복이라는 과실로 인해 임대인이 예측 가능하게 입은 손해로 보아, 임차인이 임대인에게 300만 원을 배상할 의무가 있다고 판단한 것입니다.
2. 임대인의 건물 유지·수선 의무와 임차인의 원상회복 의무 임대인에게는 임차인이 주택을 목적에 맞게 사용하고 수익할 수 있도록 유지·관리할 의무(수선 의무)가 있습니다. 이는 주택의 기본적인 설비나 통상적인 사용으로 인한 손상 및 노후화에 대한 수리 책임을 포함합니다. 반면 임차인에게는 계약이 종료되면 임차 목적물을 원래 상태로 회복하여 임대인에게 반환할 의무(원상회복 의무)가 있습니다. 하지만 이 원상회복 의무는 임차인의 고의나 과실로 인한 훼손에 적용되며, 통상적인 사용으로 발생하는 자연스러운 마모나 노후화까지 임차인이 책임질 필요는 없습니다. 이 사건에서 법원은 임대인이 주장한 주택 내부 페인트칠 재시공 비용 70만 원과 형광등 교체 비용 16만 원(합계 86만 원)은 임대인이 부담해야 할 건물 유지·수선 의무에 해당한다고 보았습니다. 즉, 임차인의 과실로 인해 발생한 훼손으로 보기에 증거가 부족하다고 판단하여 임대인의 수리비 공제 항변을 받아들이지 않았습니다.
임대차 계약 관계에서 이사 의사 또는 계약 갱신 의사는 임대인과 임차인 모두에게 중대한 영향을 미치므로, 명확하게 서면으로 소통하여 기록을 남기는 것이 중요합니다. 구두 통보만으로는 나중에 오해나 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 임차인이 이사 의사를 밝혔다가 번복하여 임대인이 새로운 임차인과의 계약을 추진하는 과정에서 손해(예: 해약금 지급)를 입었다면, 임차인은 해당 손해에 대해 배상 책임을 질 수 있습니다. 따라서 이사 계획은 신중하게 결정하고 변경 시에는 즉시 임대인에게 알리고 협의해야 합니다. 임대차 계약 종료 시 임차인의 원상회복 의무는 통상적인 사용에 따른 마모(닳고 낡음)를 넘어서는 손상에 한정됩니다. 일반적인 생활을 통해 발생하는 페인트 훼손이나 형광등의 수명 소모 등은 임대인의 유지·보수 의무에 해당하는 경우가 많으므로, 임대인은 이를 이유로 임차인에게 수리비를 청구하기 어렵습니다. 임대인과 임차인은 입주 당시 주택의 상태를 사진이나 영상으로 상세히 기록해두는 것이 좋습니다. 이를 통해 계약 종료 시 원상회복의 범위나 훼손 여부를 객관적으로 판단하는 데 도움이 됩니다. 보증금에서 공제될 수 있는 항목(미납 차임, 손해배상 등)은 명확한 근거와 증빙이 있어야 합니다. 임대인은 공제 항목에 대한 입증 책임을 가집니다.
