안마시술소 임대차와 건물 경매로 인한 미지급 임료 및 보증금 반환 사건

원고가 소유한 상가 건물에 대한 임대차 계약에서, 피고 B이 명의상 임차인으로, 피고 C이 실질적인 임차인으로 안마시술소를 운영하였습니다. 건물에 설정된 근저당권으로 인해 경매 위험이 생기자, 원고와 피고 C은 합의를 통해 월 사용료 중 일부를 보증금에서 차감하기로 했습니다. 그러나 피고 C이 대출 이자 지급 의무를 불이행하여 건물이 결국 경매로 넘어갔고, 피고 C은 임료도 미지급했습니다. 이에 원고는 미지급 임료를 청구하는 본소를 제기했고, 피고 C은 보증금 반환 및 공사대금 청구를 반소로 제기했습니다. 법원은 원고의 미지급 임료 청구를 인용하고, 피고 C의 보증금 반환 및 공사대금 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 대전시 동구 소재 상가 건물의 소유자입니다.
• 피고 B: 시각장애인으로 피고 C에게 안마시술소 운영을 위한 명의를 빌려주었으며, 형식상 임대차 계약의 임차인입니다.
• 피고 C: 피고 B의 명의를 빌려 안마시술소를 운영한 실질적인 임차인이자, 건물 사용료 및 근저당권 이자 지급 의무 관련 합의의 당사자입니다.

분쟁 상황

원고 A는 대전 소재 상가 건물을 소유하고 있었습니다. 이 건물에는 채권최고액 합계 11억 7천만 원 상당의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 피고 C은 시각장애인인 피고 B의 명의를 빌려 이 건물에서 안마시술소를 운영하고자 했습니다. 이에 원고는 2016년 7월 5일 피고 B과 임대차 계약을 체결하고, 피고 C으로부터 보증금 5,000만 원을 수령했습니다. 이후 건물에 대한 근저당권 대출금 이자 연체로 경매 위험이 발생하자, 원고와 피고 C은 2018년 11월 6일 별도의 합의를 했습니다. 이 합의에 따라 피고 C은 원고에게 월 700만 원의 사용료를 지급하고, 이 중 월 임료 140만 원과 E단체 대출금에 대한 월 이자를 제외한 나머지 금액을 보증금 5,000만 원에서 매월 차감하기로 했습니다. 원고는 이 합의에 따라 연체 이자 약 1,850만 원을 E단체에 입금하기도 했습니다. 하지만 피고 C은 2019년 4월경부터 E단체 대출금 이자 지급 의무를 이행하지 않았고, 그 결과 2019년 6월 11일 건물이 임의경매 개시 결정이 내려졌습니다. 결국 2020년 8월 31일 경매로 인해 건물의 소유권이 제3자에게 이전되었습니다. 이 과정에서 피고 C은 2019년 3월부터 건물 매각일인 2020년 8월 31일까지 총 18개월간 월 임료를 지급하지 않아 미지급 임료가 2,660만 원에 달하게 되었습니다. 이에 원고는 미지급 임료 청구 소송을 제기했고, 피고 C은 반소로 남은 보증금 반환과 자신이 투자한 공사대금 1억 1,500만 원을 청구했습니다.

핵심 쟁점

1. 명의대여자인 피고 B과 실질적인 임차인인 피고 C이 연대하여 미지급 임료를 지급할 의무가 있는지 여부
2. 원고와 피고 C 간의 합의 내용에 따라 임대차 보증금이 모두 소멸되었는지 여부
3. 원고가 피고 C에게 건물 보수 공사비를 지급하기로 약정했는지 여부

법원의 판단

1. 피고 B과 피고 C은 연대하여 원고에게 미지급 임료 2,660만 원과 이에 대해 2021년 2월 11일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
2. 피고 C이 제기한 보증금 반환 및 공사대금 청구는 모두 기각됩니다.
3. 소송비용은 본소에 대한 부분은 피고 B과 피고 C이 연대하여 부담하고, 반소에 대한 부분은 피고 C이 부담합니다.

결론

법원은 피고 B이 임대차 계약의 명의상 임차인이거나 사업자 명의를 대여한 자로서 상법 제24조에 따라, 피고 C은 실질적인 임차인으로서 연대하여 미지급 임료를 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 피고 C의 보증금 반환 청구에 대해서는 원고와의 합의에 따라 월 사용료 중 일부가 보증금에서 꾸준히 차감되어 이미 보증금 5,000만 원이 모두 소멸했다고 보았습니다. 마지막으로 피고 C의 공사대금 청구는 원고가 공사비 지급을 약정했다는 증거가 부족하다고 판단하여 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 상법 제24조 (명의대여자의 책임): "타인에게 자기의 상호를 사용하여 영업을 할 것을 허락한 자는 자기를 영업주로 오인하여 거래한 제3자에 대하여 그 타인과 연대하여 변제할 책임이 있다." 이 조항은 사업자등록 명의를 빌려준 사람(명의대여자)이 실질적인 사업주(명의차용자)와 연대하여 채무를 변제할 책임을 지게 하는 법리입니다. 본 사건에서 피고 B은 시각장애인으로서 피고 C에게 안마시술소 운영을 위한 명의를 빌려주었으므로, 임대인인 원고 A에 대한 임료 미지급 채무에 대해 실질적인 임차인인 피고 C과 연대하여 책임을 지게 됩니다. 이는 거래의 안전을 보호하고, 명의를 보고 거래한 선의의 제3자를 보호하기 위한 규정입니다.
2. 임대차 보증금의 충당: 임대차 보증금은 임대차 계약이 종료된 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격을 가집니다. 따라서 임대인은 임대차 종료 시 임차인이 연체한 월 임료, 관리비, 손해배상금 등을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 본 사건에서는 원고와 피고 C의 합의에 따라 월 사용료 중 일부 금액(월 246만 원)이 매월 보증금에서 차감되도록 약정되었으며, 법원은 이 합의가 유효하여 보증금이 모두 소멸되었다고 판단했습니다. 이는 특약에 의해 보증금이 소멸하는 방식으로 사용될 수 있음을 보여줍니다.
3. 약정의 증명 책임: 민사 소송에서 어떠한 약정(예: 공사대금 지급 약정)이 있었음을 주장하는 당사자는 그 약정이 존재한다는 사실을 증명해야 합니다. 증거가 불충분할 경우 법원은 해당 약정이 존재하지 않는다고 판단할 수 있습니다. 본 사건에서 피고 C이 공사대금 1억 1,500만 원 지급 약정을 주장했으나, 이를 뒷받침할 객관적인 증거가 부족하여 법원은 피고 C의 청구를 기각했습니다. 따라서 중요한 약정은 반드시 서면으로 작성하고 관련 자료를 보관하는 것이 중요합니다.
4. 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금: 본소 청구에서 미지급 임료에 대해 법정 이율을 초과하는 연 12%의 비율로 지연손해금이 부과되었습니다. 이는 '소송촉진 등에 관한 특례법' 제3조에 따라 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 상당하다고 인정되는 범위를 벗어나지 않는 한, 소장 등이 송달된 날의 다음날부터 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 가산할 수 있도록 정하고 있기 때문입니다.

참고 사항

1. 사업자 명의 대여는 신중해야 합니다. 상법 제24조에 따라 타인에게 자기의 상호를 사용하게 한 자는 그 타인이 영업상의 거래로 부담하는 채무를 변제할 책임이 있으므로, 실질적인 운영자가 아니더라도 명의를 빌려준 사람은 법적 책임을 질 수 있습니다.
2. 임대차 계약 시 보증금 외에 건물 대출금 이자 등 특약 사항이 있다면 이를 명확히 문서화하고, 매월 정산 내용을 꼼꼼히 기록하여 증거를 남겨야 합니다. 특히 보증금에서 일정 금액을 차감하기로 한 합의가 있다면, 그 차감 내역을 명확히 관리하여 추후 분쟁 발생 시 근거 자료로 활용해야 합니다.
3. 건물 보수 공사비에 대한 약정은 구두 약속만으로는 인정받기 어려울 수 있습니다. 공사비 지급 여부 및 지급 방식, 범위 등 핵심 내용은 반드시 서면 계약으로 명시하고 관련 증빙 자료(견적서, 영수증, 계약서 등)를 철저히 보관해야 합니다.
4. 임차인이 월 임료를 지속적으로 연체하거나 특약 사항을 위반할 경우, 임대인은 계약 해지 및 명도 절차를 빠르게 진행하여 추가적인 손해 발생을 막는 것이 중요합니다.
5. 부동산 경매 진행 시 임차인은 자신의 보증금 회수를 위해 경매 절차에 적극적으로 참여하고 배당요구 등의 법적 조치를 취해야 합니다.