계약금 받기 전이면 마음대로 계약해제 할 수 있다고?

원수지간인 양가부모님의 반대를 무릎쓰고 결혼한 세령과 승유, 드디어 결혼한 지 10년만에 작은 아파트를 구입할 수 있게 되었습니다. 부지런히 발품을 판 끝에 마음에 드는 아파트를 발견하고 집주인인 사업가 초희와 구입계약도 체결했습니다. 다음날 인터넷 뱅킹으로 계약금을 송금하려던 세령, 초희로부터 황당한 전화를 받게 됩니다. 초희: 아무래도 내가 너무 집을 싸게 내놓은 거 같아서 말이지. 아직 계약금도 받기 전이니 이번 계약은 그냥 없던 일로 합시다. 세령: 뭐라구요? 계약금은 아직 안 드렸어도 어제 이미 계약은 성립한 거 아닌가요? 마음대로 이러시면.. 과연, 계약을 체결했더라도 계약금을 받기 전이라면 집주인 마음대로 계약을 해제할 수 있을까요?

• 주장 1

  수양: 계약금 지급 전이면 계약당사자 어느 일방도 아직 그 계약에 구속되지 않는 것이므로 집주인은 마음대로 계약을 해제할 수 있다.

• 주장 2

  종서: 계약이 일단 성립했으므로 계약금 지급 전이라도 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없다.

사안의 경우 「민법」 제565조제1항의 해석과 관련하여 계약금을 교부한 후에는 이미 지급한 계약금을 해약금으로 하여 계약을 해제해야 하나, 계약금을 교부하기 전에는 해약금 없이 계약을 해제할 수 있는지가 문제되고 있습니다. 이와 관련하여 대법원은 계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 「민법」 제565조제1항에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리도 발생하지 않는다고 판시하였습니다(대법원 2008.3.13. 선고 2007다73611 판결 참조). 판례에 따르면, 집주인은 당사자간에 약정한 해제 사유나 법정 해제사유가 없는 한 일방적으로 계약을 해제할 수 없으며, 만약 매수인이 약속대로 계약금을 지급하려 함에도 매도인이 일방적으로 계약을 해제한다면 이는 이행거절의 의사표시로 간주되어 오히려 매수인이 계약을 해제하고 그로 인한 손해의 배상을 청구할 수 있을 것입니다(「민법」 제390조 참조).