채동헌 변호사

차임을 내지 않고 거주한 아파트 임차인 강제 퇴거 판결

원고인 아파트 시행사가 피고인 임차인에게 임대차 계약 해지를 원인으로 아파트 인도 및 미지급 차임 지급을 요구하고, 임차인은 분양권을 주장하며 거부했으나, 법원은 임차인의 주장 증거 부족을 이유로 원고의 청구를 받아들여 아파트 인도와 미지급 차임 지급, 그리고 동거인의 퇴거를 명령한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 H: 아파트를 신축하여 분양한 시행사입니다. - 피고 D: 원고로부터 아파트를 임대하여 거주하며 차임을 연체한 임차인입니다. - 피고 E: 피고 D와 함께 이 사건 아파트를 점유하며 거주한 동거인입니다. ### 분쟁 상황 아파트 시행사인 원고 H는 피고 D와 임대차 계약을 맺고 아파트를 임대했습니다. 하지만 피고 D는 계약에 따라 차임을 지급하지 않았고, 장기간에 걸쳐 3기 이상의 차임을 연체하여 계약 해지 사유가 발생했습니다. 원고는 이에 따라 피고 D에게 아파트 인도와 미지급 차임 지급을 요구했으며, 피고 D와 함께 거주하는 피고 E에게 퇴거를 요구했습니다. 피고들은 이에 맞서 자신들에게 아파트에 대한 분양권이 있으므로 아파트를 인도하거나 퇴거할 의무가 없다고 주장하며 대립했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 임차인의 3기 이상 차임 연체로 인한 임대차 계약 해지 여부와 임차인의 분양권 주장의 유효성 및 그에 따른 아파트 인도 의무 발생 여부였습니다. 또한 미지급 차임과 부당이득금의 범위 및 임차인과 동거인의 부동산 인도 및 퇴거 의무가 핵심적으로 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 D가 원고에게 이 사건 아파트를 인도하고, 미지급 차임 및 차임 상당 부당이득금 11,590,000원과 2023년 11월 1일부터 아파트 인도 완료일까지 월 700,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 또한 피고 E는 해당 아파트에서 퇴거해야 하며, 소송 비용은 피고들이 부담하도록 결정했습니다. 이 판결은 가집행할 수 있도록 결정되었습니다. ### 결론 법원은 임차인의 3기 이상 차임 연체 사실과 임차인의 분양권 주장에 대한 증거 부족을 인정하여, 원고의 아파트 인도 및 미지급 차임 청구를 모두 받아들였습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. - 민법 제640조 (차임연체와 해지): 건물 기타 공작물의 임대인이 차임 연체로 계약을 해지하려면 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달해야 합니다. 다만 주택임대차보호법에서는 이 조항을 보완하여 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달해야 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 합니다. 이 사건의 경우, 피고 D는 장기간 차임을 지급하지 않아 3기 이상의 차임을 연체했으므로, 원고는 임대차 계약을 적법하게 해지할 수 있습니다. - 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 임대차 계약이 해지되었음에도 불구하고 피고 D와 E가 아파트를 계속 점유하고 사용한 것은 법률상 원인 없이 얻은 이익에 해당하므로, 원고에게 그 동안의 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 발생합니다. - 민법 제213조 (소유물반환청구권): 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다. 원고는 이 사건 아파트의 소유자로서, 임대차 계약이 해지되어 점유할 권리를 상실한 피고 D와 E에게 아파트의 반환을 청구할 권리가 있습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. - 임대차 계약의 중요성: 임대차 계약은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 법적 구속력을 가집니다. 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 월 차임 지급 의무를 성실히 이행하는 것이 중요합니다. - 차임 연체의 위험: 주택 임대차의 경우, 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지하고 부동산 인도를 청구할 수 있습니다. 차임을 연체하게 되면 보증금에서 공제될 뿐만 아니라, 법적 분쟁으로 이어져 추가적인 비용과 강제 집행의 위험을 초래할 수 있습니다. - 점유할 권리의 상실: 임대차 계약이 해지되면 임차인은 해당 부동산을 점유할 법적 권리를 상실하게 됩니다. 계약 해지 후에도 부동산을 계속 점유할 경우, 임대인에게 부당이득 반환 의무를 지게 됩니다. - 권리 주장의 증거: 특정 권리(예: 분양권)를 주장하려면 이를 뒷받침할 명확하고 객관적인 증거를 갖추어야 합니다. 단순한 주장만으로는 법정에서 인정받기 어렵습니다. 계약서, 영수증, 관련 통신 기록 등 증거 자료를 잘 보관해야 합니다. - 동거인의 퇴거 의무: 계약 당사자가 아니더라도 임차인과 함께 부동산을 점유하고 있는 동거인은 임대차 계약이 종료되면 임차인과 함께 퇴거 의무를 집니다.

아파트 분양 가계약 효력 다툼 사건

원고는 특정 아파트에 대해 O개발과 가계약을 체결하고 신탁회사 계좌로 계약금을 입금했습니다. 이 아파트는 신탁계약에 따라 신탁회사 소유였고 신탁회사만이 분양 계약 체결 권한을 가지고 있었습니다. 원고는 분양권 확인, 가계약자 지위 확인, 소유권이전등기 절차 이행, 본계약 체결 절차 이행 및 손해배상을 청구했으나, 법원은 분양권 및 가계약자 지위 확인 청구는 소의 이익이 없어 각하하고, 나머지 청구는 가계약이 정당한 처분 권한이 없는 O개발과 체결되었으므로 피고들에게 효력이 미치지 않고, 설령 유효하더라도 정해진 본계약 체결 기한을 넘겨 효력을 상실했다고 보아 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 특정 아파트 분양에 대한 가계약을 체결하고 분양권, 가계약자 지위 확인, 소유권이전등기, 본계약 체결 및 손해배상을 청구한 당사자. - 피고 D 주식회사 (분할 전 상호 E개발 주식회사): E개발로부터 분할된 회사 중 하나로, 이 사건 사업을 승계하지 않은 투자사업 부문 회사. - 피고 주식회사 H: 이 사건 신탁계약의 위탁자이자 원고와 아파트 임대차계약을 체결한 당사자. - 피고 M신탁 주식회사: 이 사건 신탁계약의 수탁자이자 아파트의 대외적 소유자로서 분양계약 체결의 권한을 가진 당사자. ### 분쟁 상황 원고는 노인복지주택 신축 사업으로 지어질 아파트에 대해 O개발과 2020년 3월 26일 가계약을 맺고 4천8백만원을 피고 M신탁 명의 계좌로 입금했습니다. 이 사업은 피고 H를 위탁자, 피고 M신탁을 수탁자, 분할 전 E개발(이후 O개발로 분할)을 시공사 겸 우선수익자로 하는 신탁계약에 따라 진행되었습니다. 신탁계약상 아파트의 분양계약 체결 권한은 수탁자인 피고 M신탁에게 있었으나, 원고는 처분 권한이 없는 O개발과 가계약을 체결했습니다. 이후 원고는 피고 H와 임대차 계약도 체결했고, 피고 M신탁은 이에 동의한다는 확인서를 작성했습니다. 원고는 가계약이 유효하므로 피고들에게 분양권을 인정하고 소유권이전등기나 본계약 체결을 요구했지만, 피고들은 가계약이 처분 권한 없는 자와 체결되어 무효이거나, 본계약 체결 기한이 지나 효력을 상실했다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 신탁계약에 따른 부동산 분양에서 처분 권한이 없는 회사와 체결한 가계약의 효력이 신탁사에 미치는지 여부, 가계약이 실질적인 본계약으로 볼 수 있는지 또는 본계약 체결 의무를 발생시키는지 여부, 회사 분할 시 분할 전 회사와 체결된 가계약의 채무가 분할 후 다른 회사에 연대하여 승계되는지 여부, 이행을 청구하는 소를 제기할 수 있는 경우에도 확인의 이익이 인정되는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고의 주위적 청구 중 분양권 존재 확인 청구와 제1예비적 청구 중 가계약자 지위 존재 확인 청구는 법적 지위의 불안·위험을 제거하는 가장 유효·적절한 수단으로 볼 수 없어 확인의 이익이 없다는 이유로 모두 각하했습니다. 또한 원고가 이 사건 아파트에 관한 처분 권한이 없는 O개발과 체결한 가계약은 그 당사자가 아닌 피고들에게 효력이 미치기 어렵고, 설령 유효하게 성립되었더라도 본계약 체결 기한인 2020년 4월까지 본계약이 체결되지 않아 가계약이 무효 또는 해지되었다고 판단했습니다. 따라서 피고들에게 가계약에 따른 의무가 존재하지 않는다고 보아 소유권이전등기 절차 이행 청구, 본계약 체결 절차 이행 청구, 손해배상 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 부동산 신탁계약에서 신탁재산의 처분 권한을 가진 수탁자가 아닌 자와 체결된 가계약은 신탁재산에 대한 효력이 미치기 어렵고, 가계약에서 정한 본계약 체결 기한을 넘긴 경우 효력을 상실한다는 원칙을 재확인하며, 원고의 모든 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 확인의 소의 이익: 법적 지위의 불안이나 위험을 제거하기 위한 가장 유효하고 적절한 수단인 경우에만 확인의 이익이 인정됩니다. 이행을 청구하는 소(예: 소유권이전등기 청구)를 제기할 수 있는 경우에는 원칙적으로 확인의 소는 확인의 이익이 없어 부적법합니다 (대법원 2019. 5. 16. 선고 2016다240338 판결). 신탁재산의 처분 권한: 신탁계약에서 수탁자(신탁회사)는 신탁재산에 대한 대외적인 소유권자로서 신탁재산의 관리, 처분 권한을 가집니다. 따라서 신탁재산인 부동산의 매매나 분양 계약은 특별한 사정이 없는 한 수탁자가 체결해야 하며, 수탁자의 동의 없이 위탁자나 다른 이해관계인이 체결한 계약은 수탁자에게 효력이 미치지 않을 수 있습니다. 계약 체결 권한과 효력: 계약은 정당한 권한을 가진 당사자 또는 그 대리인에 의하여 체결되어야 유효합니다. 처분 권한 없는 자가 체결한 계약은 원칙적으로 권한 없는 자의 행위로 무효가 되거나, 본래 소유자에게 효력이 미치지 않습니다. 가계약의 효력: 가계약은 그 내용에 따라 본계약의 준비 단계이거나 본계약에 준하는 효력을 가질 수 있습니다. 그러나 본계약 체결 기한을 정하고 그 기한 내에 본계약이 체결되지 않으면 가계약의 효력이 소멸된다는 조항이 있는 경우, 기한 내에 본계약이 체결되지 않으면 가계약은 무효가 되거나 해지될 수 있습니다. ### 참고 사항 부동산 신탁 관련 계약을 할 때는 반드시 신탁원부를 확인하여 누가 신탁재산의 소유자이며 처분 권한을 가지고 있는지 정확히 파악해야 합니다. 수탁자(신탁회사)가 아닌 위탁자나 시공사와 맺는 계약은 효력이 없을 수 있습니다. 가계약을 체결할 때는 본계약 체결 기한, 계약 해지 조건, 계약금 반환 조건 등 중요한 사항들을 명확히 정하고, 이를 서면으로 남겨두는 것이 중요합니다. 특히, 가계약이 본계약으로 전환되는 조건이나 기한을 놓치지 않도록 유의해야 합니다. 신탁계약이 얽힌 복잡한 부동산 거래에서는 계약금 입금처가 신탁사 명의 계좌라고 할지라도, 실제 계약을 체결하는 당사자가 정당한 처분 권한이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 단순히 돈을 받았다고 해서 신탁사가 계약을 추인했다고 보기는 어렵습니다. 회사 분할 전후의 계약 관계에 대해서는 분할 계획서 등 관련 서류를 통해 채무 승계 여부와 범위를 명확히 확인해야 합니다. 분할 이후 체결된 계약은 분할 전 회사의 채무와 별개로 취급될 수 있습니다.

아파트 단독 재건축 추진위 구성 거부 판결

서울 강남구 I아파트 주민 대표들이 아파트 단독 재건축 추진위원회 설립을 위해 강남구청에 동의서 검인 및 연번 부여를 신청했으나, 강남구청은 해당 지역에 이미 I아파트와 N아파트를 포함하는 통합추진위원회가 승인되어 있고 하나의 정비구역에는 복수의 추진위를 구성할 수 없다는 이유로 신청을 거부했습니다. 주민 대표들은 도시관리계획상 '특별계획구역 분할 가능선'이 존재하므로 통합추진위원회 승인이 실효되었다고 주장하며 거부 처분 취소 소송을 제기했으나, 법원은 기존 통합추진위원회 승인이 실효되었다고 보기 어렵고 분할 가능선만으로는 정비구역이 분할된 것으로 볼 수 없다고 판단하여, 강남구청의 거부 처분은 적법하다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (A, B, C, D, E, F, G): I아파트의 단독 재건축을 추진하고자 하는 'I재건축협의회'의 대표자들입니다. 이들은 I아파트만의 추진위원회 구성을 시도했습니다. - 피고 (서울특별시 강남구청장): I아파트 측의 단독 추진위원회 설립 동의서 검인 및 연번 부여 신청을 거부한 행정기관입니다. ### 분쟁 상황 1976년부터 서울 강남구 J 일대는 아파트지구로 지정되었고, 2016년 H지구 지구단위계획 구역 지정 및 계획 결정에 따라 I아파트와 N아파트 등이 위치한 지역이 '특별계획구역 1'로 지정되며, 이 지역 전체에 대한 통합추진위원회 구성이 승인되었습니다. 이후 2023년 변경된 도시관리계획 고시에서 I아파트와 N아파트 사이에 '특별계획구역 분할 가능선'이 설정되자, I아파트 주민 대표들은 이 분할 가능선을 근거로 I아파트 단독 재건축 추진위원회를 설립하고자 강남구청에 동의서 검인 및 연번 부여를 신청했습니다. 그러나 강남구청은 이미 승인된 통합추진위원회가 존재하고 하나의 정비구역 내에는 복수의 추진위를 둘 수 없다는 이유로 신청을 거부했고, 이에 I아파트 주민 대표들이 거부 처분의 취소를 구하는 소송을 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 하나의 정비구역 안에 이미 승인된 통합 추진위원회가 존재하는 상황에서, 도시관리계획상 '특별계획구역 분할 가능선'이 있다는 이유로 새로운 단독 추진위원회를 구성할 수 있는지 여부와 기존 통합 추진위원회 승인 처분의 실효 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 하여, 강남구청장의 검인 동의서 교부신청 거부 처분은 위법하지 않다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 이 사건 특별계획구역이 하나의 정비구역에 해당하며, 이미 승인된 통합추진위원회의 구성 승인 처분이 실효되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 도시관리계획상의 '특별계획구역 분할 가능선'은 실제 정비구역이 분할된 것을 의미하는 것이 아니므로, 이러한 선이 존재한다는 이유만으로 별개의 추진위원회를 구성할 수 없다고 보아, 강남구청장의 거부 처분은 적법하다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 주로 '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)'이 적용되었습니다. * **도시정비법 제137조**: 이 조항은 승인받은 추진위원회가 이미 구성되어 있음에도 임의로 추진위원회를 구성하여 정비사업을 추진하는 것을 처벌하는 규정입니다. 이는 하나의 정비구역에 복수의 추진위원회를 구성할 수 없다는 원칙을 법적으로 뒷받침합니다. * **도시정비법 제35조 제3항**: 재건축사업을 위한 조합을 설립할 때 필요한 주민 동의 요건을 규정하고 있습니다. 이는 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상 토지소유자의 동의를 요구합니다. 법원은 기존 통합 추진위원회가 이러한 요건을 갖추는 것이 불가능하다고 단정할 수 없다고 판단의 근거로 삼았습니다. * **관련 법리 (대법원 2013. 9. 12. 선고 2011두31284 판결 참조)**​: 추진위원회 구성 승인처분의 실효 여부에 대한 법리입니다. 법원은 정비예정구역을 전제로 한 추진위원회 승인처분이 이루어진 후 정비구역이 다르게 지정되었다는 사정만으로는 승인처분이 당연히 실효되지 않는다고 봅니다. 오직 추진위원회가 새로운 정비구역에서 정비사업을 계속 추진하는 것이 '도저히 어렵다고 보여 그 추진위원회의 목적 달성이 사실상 불가능하다고 인정되는 경우'에만 실효를 인정해야 한다는 입장입니다. 이 사건에서 법원은 기존 통합추진위원회가 이러한 요건에 해당하여 목적 달성이 사실상 불가능하다고 보기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 재건축 사업을 추진할 때에는 정비구역의 범위와 기존에 승인된 추진위원회의 존재 여부를 정확히 확인해야 합니다. 하나의 정비구역 안에는 원칙적으로 하나의 추진위원회만 구성될 수 있습니다. '특별계획구역 분할 가능선'과 같은 표시는 재건축 사업의 계획상 분할 가능성을 나타내는 것이지, 그 자체로 정비구역이 분할되어 별개의 추진위원회를 구성할 수 있게 되는 것은 아닙니다. 기존에 승인된 추진위원회의 승인 처분이 실효되었다고 주장하려면, 해당 추진위원회가 정비사업을 계속 추진하는 것이 사실상 불가능하다는 명확한 증거가 필요합니다. 단순히 사업 진행이 원활하지 않거나 일부 주민들이 다른 방식의 재건축에 동의한다는 사실만으로는 기존 추진위원회의 승인이 실효되었다고 보기 어렵습니다. 만약 단독 재건축을 원한다면, 우선적으로 정비구역 자체를 분할하는 행정적 절차를 거치는 것이 필요할 수 있습니다.

차임을 내지 않고 거주한 아파트 임차인 강제 퇴거 판결

원고인 아파트 시행사가 피고인 임차인에게 임대차 계약 해지를 원인으로 아파트 인도 및 미지급 차임 지급을 요구하고, 임차인은 분양권을 주장하며 거부했으나, 법원은 임차인의 주장 증거 부족을 이유로 원고의 청구를 받아들여 아파트 인도와 미지급 차임 지급, 그리고 동거인의 퇴거를 명령한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 H: 아파트를 신축하여 분양한 시행사입니다. - 피고 D: 원고로부터 아파트를 임대하여 거주하며 차임을 연체한 임차인입니다. - 피고 E: 피고 D와 함께 이 사건 아파트를 점유하며 거주한 동거인입니다. ### 분쟁 상황 아파트 시행사인 원고 H는 피고 D와 임대차 계약을 맺고 아파트를 임대했습니다. 하지만 피고 D는 계약에 따라 차임을 지급하지 않았고, 장기간에 걸쳐 3기 이상의 차임을 연체하여 계약 해지 사유가 발생했습니다. 원고는 이에 따라 피고 D에게 아파트 인도와 미지급 차임 지급을 요구했으며, 피고 D와 함께 거주하는 피고 E에게 퇴거를 요구했습니다. 피고들은 이에 맞서 자신들에게 아파트에 대한 분양권이 있으므로 아파트를 인도하거나 퇴거할 의무가 없다고 주장하며 대립했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 임차인의 3기 이상 차임 연체로 인한 임대차 계약 해지 여부와 임차인의 분양권 주장의 유효성 및 그에 따른 아파트 인도 의무 발생 여부였습니다. 또한 미지급 차임과 부당이득금의 범위 및 임차인과 동거인의 부동산 인도 및 퇴거 의무가 핵심적으로 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 D가 원고에게 이 사건 아파트를 인도하고, 미지급 차임 및 차임 상당 부당이득금 11,590,000원과 2023년 11월 1일부터 아파트 인도 완료일까지 월 700,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 또한 피고 E는 해당 아파트에서 퇴거해야 하며, 소송 비용은 피고들이 부담하도록 결정했습니다. 이 판결은 가집행할 수 있도록 결정되었습니다. ### 결론 법원은 임차인의 3기 이상 차임 연체 사실과 임차인의 분양권 주장에 대한 증거 부족을 인정하여, 원고의 아파트 인도 및 미지급 차임 청구를 모두 받아들였습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. - 민법 제640조 (차임연체와 해지): 건물 기타 공작물의 임대인이 차임 연체로 계약을 해지하려면 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달해야 합니다. 다만 주택임대차보호법에서는 이 조항을 보완하여 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달해야 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 합니다. 이 사건의 경우, 피고 D는 장기간 차임을 지급하지 않아 3기 이상의 차임을 연체했으므로, 원고는 임대차 계약을 적법하게 해지할 수 있습니다. - 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 임대차 계약이 해지되었음에도 불구하고 피고 D와 E가 아파트를 계속 점유하고 사용한 것은 법률상 원인 없이 얻은 이익에 해당하므로, 원고에게 그 동안의 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 발생합니다. - 민법 제213조 (소유물반환청구권): 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다. 원고는 이 사건 아파트의 소유자로서, 임대차 계약이 해지되어 점유할 권리를 상실한 피고 D와 E에게 아파트의 반환을 청구할 권리가 있습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. - 임대차 계약의 중요성: 임대차 계약은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 법적 구속력을 가집니다. 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 월 차임 지급 의무를 성실히 이행하는 것이 중요합니다. - 차임 연체의 위험: 주택 임대차의 경우, 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지하고 부동산 인도를 청구할 수 있습니다. 차임을 연체하게 되면 보증금에서 공제될 뿐만 아니라, 법적 분쟁으로 이어져 추가적인 비용과 강제 집행의 위험을 초래할 수 있습니다. - 점유할 권리의 상실: 임대차 계약이 해지되면 임차인은 해당 부동산을 점유할 법적 권리를 상실하게 됩니다. 계약 해지 후에도 부동산을 계속 점유할 경우, 임대인에게 부당이득 반환 의무를 지게 됩니다. - 권리 주장의 증거: 특정 권리(예: 분양권)를 주장하려면 이를 뒷받침할 명확하고 객관적인 증거를 갖추어야 합니다. 단순한 주장만으로는 법정에서 인정받기 어렵습니다. 계약서, 영수증, 관련 통신 기록 등 증거 자료를 잘 보관해야 합니다. - 동거인의 퇴거 의무: 계약 당사자가 아니더라도 임차인과 함께 부동산을 점유하고 있는 동거인은 임대차 계약이 종료되면 임차인과 함께 퇴거 의무를 집니다.

아파트 분양 가계약 효력 다툼 사건

원고는 특정 아파트에 대해 O개발과 가계약을 체결하고 신탁회사 계좌로 계약금을 입금했습니다. 이 아파트는 신탁계약에 따라 신탁회사 소유였고 신탁회사만이 분양 계약 체결 권한을 가지고 있었습니다. 원고는 분양권 확인, 가계약자 지위 확인, 소유권이전등기 절차 이행, 본계약 체결 절차 이행 및 손해배상을 청구했으나, 법원은 분양권 및 가계약자 지위 확인 청구는 소의 이익이 없어 각하하고, 나머지 청구는 가계약이 정당한 처분 권한이 없는 O개발과 체결되었으므로 피고들에게 효력이 미치지 않고, 설령 유효하더라도 정해진 본계약 체결 기한을 넘겨 효력을 상실했다고 보아 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 특정 아파트 분양에 대한 가계약을 체결하고 분양권, 가계약자 지위 확인, 소유권이전등기, 본계약 체결 및 손해배상을 청구한 당사자. - 피고 D 주식회사 (분할 전 상호 E개발 주식회사): E개발로부터 분할된 회사 중 하나로, 이 사건 사업을 승계하지 않은 투자사업 부문 회사. - 피고 주식회사 H: 이 사건 신탁계약의 위탁자이자 원고와 아파트 임대차계약을 체결한 당사자. - 피고 M신탁 주식회사: 이 사건 신탁계약의 수탁자이자 아파트의 대외적 소유자로서 분양계약 체결의 권한을 가진 당사자. ### 분쟁 상황 원고는 노인복지주택 신축 사업으로 지어질 아파트에 대해 O개발과 2020년 3월 26일 가계약을 맺고 4천8백만원을 피고 M신탁 명의 계좌로 입금했습니다. 이 사업은 피고 H를 위탁자, 피고 M신탁을 수탁자, 분할 전 E개발(이후 O개발로 분할)을 시공사 겸 우선수익자로 하는 신탁계약에 따라 진행되었습니다. 신탁계약상 아파트의 분양계약 체결 권한은 수탁자인 피고 M신탁에게 있었으나, 원고는 처분 권한이 없는 O개발과 가계약을 체결했습니다. 이후 원고는 피고 H와 임대차 계약도 체결했고, 피고 M신탁은 이에 동의한다는 확인서를 작성했습니다. 원고는 가계약이 유효하므로 피고들에게 분양권을 인정하고 소유권이전등기나 본계약 체결을 요구했지만, 피고들은 가계약이 처분 권한 없는 자와 체결되어 무효이거나, 본계약 체결 기한이 지나 효력을 상실했다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 신탁계약에 따른 부동산 분양에서 처분 권한이 없는 회사와 체결한 가계약의 효력이 신탁사에 미치는지 여부, 가계약이 실질적인 본계약으로 볼 수 있는지 또는 본계약 체결 의무를 발생시키는지 여부, 회사 분할 시 분할 전 회사와 체결된 가계약의 채무가 분할 후 다른 회사에 연대하여 승계되는지 여부, 이행을 청구하는 소를 제기할 수 있는 경우에도 확인의 이익이 인정되는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고의 주위적 청구 중 분양권 존재 확인 청구와 제1예비적 청구 중 가계약자 지위 존재 확인 청구는 법적 지위의 불안·위험을 제거하는 가장 유효·적절한 수단으로 볼 수 없어 확인의 이익이 없다는 이유로 모두 각하했습니다. 또한 원고가 이 사건 아파트에 관한 처분 권한이 없는 O개발과 체결한 가계약은 그 당사자가 아닌 피고들에게 효력이 미치기 어렵고, 설령 유효하게 성립되었더라도 본계약 체결 기한인 2020년 4월까지 본계약이 체결되지 않아 가계약이 무효 또는 해지되었다고 판단했습니다. 따라서 피고들에게 가계약에 따른 의무가 존재하지 않는다고 보아 소유권이전등기 절차 이행 청구, 본계약 체결 절차 이행 청구, 손해배상 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 부동산 신탁계약에서 신탁재산의 처분 권한을 가진 수탁자가 아닌 자와 체결된 가계약은 신탁재산에 대한 효력이 미치기 어렵고, 가계약에서 정한 본계약 체결 기한을 넘긴 경우 효력을 상실한다는 원칙을 재확인하며, 원고의 모든 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 확인의 소의 이익: 법적 지위의 불안이나 위험을 제거하기 위한 가장 유효하고 적절한 수단인 경우에만 확인의 이익이 인정됩니다. 이행을 청구하는 소(예: 소유권이전등기 청구)를 제기할 수 있는 경우에는 원칙적으로 확인의 소는 확인의 이익이 없어 부적법합니다 (대법원 2019. 5. 16. 선고 2016다240338 판결). 신탁재산의 처분 권한: 신탁계약에서 수탁자(신탁회사)는 신탁재산에 대한 대외적인 소유권자로서 신탁재산의 관리, 처분 권한을 가집니다. 따라서 신탁재산인 부동산의 매매나 분양 계약은 특별한 사정이 없는 한 수탁자가 체결해야 하며, 수탁자의 동의 없이 위탁자나 다른 이해관계인이 체결한 계약은 수탁자에게 효력이 미치지 않을 수 있습니다. 계약 체결 권한과 효력: 계약은 정당한 권한을 가진 당사자 또는 그 대리인에 의하여 체결되어야 유효합니다. 처분 권한 없는 자가 체결한 계약은 원칙적으로 권한 없는 자의 행위로 무효가 되거나, 본래 소유자에게 효력이 미치지 않습니다. 가계약의 효력: 가계약은 그 내용에 따라 본계약의 준비 단계이거나 본계약에 준하는 효력을 가질 수 있습니다. 그러나 본계약 체결 기한을 정하고 그 기한 내에 본계약이 체결되지 않으면 가계약의 효력이 소멸된다는 조항이 있는 경우, 기한 내에 본계약이 체결되지 않으면 가계약은 무효가 되거나 해지될 수 있습니다. ### 참고 사항 부동산 신탁 관련 계약을 할 때는 반드시 신탁원부를 확인하여 누가 신탁재산의 소유자이며 처분 권한을 가지고 있는지 정확히 파악해야 합니다. 수탁자(신탁회사)가 아닌 위탁자나 시공사와 맺는 계약은 효력이 없을 수 있습니다. 가계약을 체결할 때는 본계약 체결 기한, 계약 해지 조건, 계약금 반환 조건 등 중요한 사항들을 명확히 정하고, 이를 서면으로 남겨두는 것이 중요합니다. 특히, 가계약이 본계약으로 전환되는 조건이나 기한을 놓치지 않도록 유의해야 합니다. 신탁계약이 얽힌 복잡한 부동산 거래에서는 계약금 입금처가 신탁사 명의 계좌라고 할지라도, 실제 계약을 체결하는 당사자가 정당한 처분 권한이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 단순히 돈을 받았다고 해서 신탁사가 계약을 추인했다고 보기는 어렵습니다. 회사 분할 전후의 계약 관계에 대해서는 분할 계획서 등 관련 서류를 통해 채무 승계 여부와 범위를 명확히 확인해야 합니다. 분할 이후 체결된 계약은 분할 전 회사의 채무와 별개로 취급될 수 있습니다.

아파트 단독 재건축 추진위 구성 거부 판결

서울 강남구 I아파트 주민 대표들이 아파트 단독 재건축 추진위원회 설립을 위해 강남구청에 동의서 검인 및 연번 부여를 신청했으나, 강남구청은 해당 지역에 이미 I아파트와 N아파트를 포함하는 통합추진위원회가 승인되어 있고 하나의 정비구역에는 복수의 추진위를 구성할 수 없다는 이유로 신청을 거부했습니다. 주민 대표들은 도시관리계획상 '특별계획구역 분할 가능선'이 존재하므로 통합추진위원회 승인이 실효되었다고 주장하며 거부 처분 취소 소송을 제기했으나, 법원은 기존 통합추진위원회 승인이 실효되었다고 보기 어렵고 분할 가능선만으로는 정비구역이 분할된 것으로 볼 수 없다고 판단하여, 강남구청의 거부 처분은 적법하다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (A, B, C, D, E, F, G): I아파트의 단독 재건축을 추진하고자 하는 'I재건축협의회'의 대표자들입니다. 이들은 I아파트만의 추진위원회 구성을 시도했습니다. - 피고 (서울특별시 강남구청장): I아파트 측의 단독 추진위원회 설립 동의서 검인 및 연번 부여 신청을 거부한 행정기관입니다. ### 분쟁 상황 1976년부터 서울 강남구 J 일대는 아파트지구로 지정되었고, 2016년 H지구 지구단위계획 구역 지정 및 계획 결정에 따라 I아파트와 N아파트 등이 위치한 지역이 '특별계획구역 1'로 지정되며, 이 지역 전체에 대한 통합추진위원회 구성이 승인되었습니다. 이후 2023년 변경된 도시관리계획 고시에서 I아파트와 N아파트 사이에 '특별계획구역 분할 가능선'이 설정되자, I아파트 주민 대표들은 이 분할 가능선을 근거로 I아파트 단독 재건축 추진위원회를 설립하고자 강남구청에 동의서 검인 및 연번 부여를 신청했습니다. 그러나 강남구청은 이미 승인된 통합추진위원회가 존재하고 하나의 정비구역 내에는 복수의 추진위를 둘 수 없다는 이유로 신청을 거부했고, 이에 I아파트 주민 대표들이 거부 처분의 취소를 구하는 소송을 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 하나의 정비구역 안에 이미 승인된 통합 추진위원회가 존재하는 상황에서, 도시관리계획상 '특별계획구역 분할 가능선'이 있다는 이유로 새로운 단독 추진위원회를 구성할 수 있는지 여부와 기존 통합 추진위원회 승인 처분의 실효 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 하여, 강남구청장의 검인 동의서 교부신청 거부 처분은 위법하지 않다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 이 사건 특별계획구역이 하나의 정비구역에 해당하며, 이미 승인된 통합추진위원회의 구성 승인 처분이 실효되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 도시관리계획상의 '특별계획구역 분할 가능선'은 실제 정비구역이 분할된 것을 의미하는 것이 아니므로, 이러한 선이 존재한다는 이유만으로 별개의 추진위원회를 구성할 수 없다고 보아, 강남구청장의 거부 처분은 적법하다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 주로 '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)'이 적용되었습니다. * **도시정비법 제137조**: 이 조항은 승인받은 추진위원회가 이미 구성되어 있음에도 임의로 추진위원회를 구성하여 정비사업을 추진하는 것을 처벌하는 규정입니다. 이는 하나의 정비구역에 복수의 추진위원회를 구성할 수 없다는 원칙을 법적으로 뒷받침합니다. * **도시정비법 제35조 제3항**: 재건축사업을 위한 조합을 설립할 때 필요한 주민 동의 요건을 규정하고 있습니다. 이는 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상 토지소유자의 동의를 요구합니다. 법원은 기존 통합 추진위원회가 이러한 요건을 갖추는 것이 불가능하다고 단정할 수 없다고 판단의 근거로 삼았습니다. * **관련 법리 (대법원 2013. 9. 12. 선고 2011두31284 판결 참조)**​: 추진위원회 구성 승인처분의 실효 여부에 대한 법리입니다. 법원은 정비예정구역을 전제로 한 추진위원회 승인처분이 이루어진 후 정비구역이 다르게 지정되었다는 사정만으로는 승인처분이 당연히 실효되지 않는다고 봅니다. 오직 추진위원회가 새로운 정비구역에서 정비사업을 계속 추진하는 것이 '도저히 어렵다고 보여 그 추진위원회의 목적 달성이 사실상 불가능하다고 인정되는 경우'에만 실효를 인정해야 한다는 입장입니다. 이 사건에서 법원은 기존 통합추진위원회가 이러한 요건에 해당하여 목적 달성이 사실상 불가능하다고 보기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 재건축 사업을 추진할 때에는 정비구역의 범위와 기존에 승인된 추진위원회의 존재 여부를 정확히 확인해야 합니다. 하나의 정비구역 안에는 원칙적으로 하나의 추진위원회만 구성될 수 있습니다. '특별계획구역 분할 가능선'과 같은 표시는 재건축 사업의 계획상 분할 가능성을 나타내는 것이지, 그 자체로 정비구역이 분할되어 별개의 추진위원회를 구성할 수 있게 되는 것은 아닙니다. 기존에 승인된 추진위원회의 승인 처분이 실효되었다고 주장하려면, 해당 추진위원회가 정비사업을 계속 추진하는 것이 사실상 불가능하다는 명확한 증거가 필요합니다. 단순히 사업 진행이 원활하지 않거나 일부 주민들이 다른 방식의 재건축에 동의한다는 사실만으로는 기존 추진위원회의 승인이 실효되었다고 보기 어렵습니다. 만약 단독 재건축을 원한다면, 우선적으로 정비구역 자체를 분할하는 행정적 절차를 거치는 것이 필요할 수 있습니다.