부동산 매매/소유권
원고 A가 피고 B에게 명의신탁했던 부동산이 강제경매로 제3자 K에게 매각되면서 원고 A가 소유권을 상실하자, 피고 B에게 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 명의신탁 약정은 무효이므로 부동산의 실질적 소유권은 여전히 원고에게 있었으나, 제3자에게 매각됨으로써 원고가 소유권을 잃게 된 것이므로, 손해배상액은 부동산의 매매대금이 아닌 소유권 상실 당시의 부동산 가액으로 보아야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 약 2억 원을 배상하라는 판결이 내려졌습니다.
원고 A는 1989년 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤으나, 1999년 피고 B와 명의신탁 약정을 맺고 피고 B 앞으로 소유권이전등기를 해주었습니다. 이후 2020년 해당 부동산이 강제경매를 통해 제3자 K에게 매각되었고, 이로 인해 원고 A는 부동산의 소유권을 상실하게 되었습니다. 원고 A는 피고 B의 이행불능으로 인해 손해를 입었다며 피고 B에게 손해배상을 청구했으며, 피고 B는 손해액이 부동산 매매대금에 불과하다고 주장했습니다.
명의신탁된 부동산이 제3자에게 매각되어 소유권을 잃었을 때, 명의신탁자가 입은 손해액을 부동산의 최초 매매대금으로 볼 것인지 아니면 소유권을 상실한 시점의 부동산 가액으로 볼 것인지의 여부.
항소심 법원은 제1심판결 중 피고가 지급해야 할 금액이 과도하다고 판단된 부분을 취소하고 해당 부분 원고의 청구를 기각했습니다. 피고는 원고에게 200,241,462원과 이에 대한 2020년 9월 1일부터 2021년 12월 1일까지 연 5%의 이자, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 피고의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총 비용 중 원고가 20%, 피고가 80%를 부담하도록 결정했습니다.
법원은 부동산실명법에 따라 명의신탁 약정으로 인한 등기는 무효이며, 부동산의 실질적 소유권은 명의신탁자에게 남아있다고 보았습니다. 다만, 명의신탁 사실을 모르는 선의의 제3자에게 부동산이 매각될 경우 명의신탁자는 소유권을 잃게 되는데, 이때의 손해배상액은 부동산을 처음 매도한 가격이 아니라 소유권을 상실하게 된 시점의 부동산 가액으로 산정해야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 원고가 청구한 금액보다는 낮은 200,241,462원을 피고가 배상하도록 최종 결정했습니다.
이 사건에서는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 (부동산실명법)이 핵심적으로 적용되었습니다.
법원은 부동산실명법에 근거하여 명의신탁 약정이 무효이므로 피고는 소유권을 취득하지 못했고 부동산은 원고 소유로 남아 있었으나, 제3자가 경매를 통해 소유권을 취득하면서 원고가 더 이상 소유권을 주장할 수 없게 됨에 따라 소유권을 상실한 것으로 보았습니다. 이때의 손해배상액은 소유권을 상실한 시점의 부동산 가액으로 산정하는 것이 타당하다고 판시했습니다.
부동산 명의신탁은 원칙적으로 무효이며, 명의신탁 약정에 따라 등기된 부동산의 물권 변동도 무효입니다. 즉, 명의만 빌려준 경우에도 실질적인 소유권은 명의를 빌려준 사람에게 남아있습니다. 하지만 명의신탁 사실을 모르는 선의의 제3자가 해당 부동산을 매수하여 등기하면, 명의신탁자는 제3자에게 자신의 소유권을 주장할 수 없게 됩니다. 이 경우 명의신탁자는 실질적인 소유권을 상실하게 됩니다. 명의신탁된 부동산이 제3자에게 매각되거나 경매될 경우, 명의신탁자가 입는 손해는 명의수탁자가 부동산을 매각한 당시의 매매대금이 아니라 명의신탁자가 소유권을 상실하게 된 시점의 부동산 시가로 평가됩니다. 따라서 명의신탁을 할 때는 법률상 소유권을 잃을 위험과 복잡한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있다는 점을 항상 염두에 두어야 합니다.
