아파트 옥상은 누구의 것일까요?

★★아파트 입주자대표회의는 “옥상텃밭 자생단체” 모집공고를 통해 213동을 포함한 3개 동의 옥상에서 텃밭사업을 실시하기로 결정하고, 지자체에서 실시하는 “옥상텃밭 자생단체” 공모사업에 신청서를 제출하였습니다. 공모사업에 신청할 무렵부터 213동 505호 소유자인 나홀로씨는 213동 옥상에 텃밭을 조성하고 농작물 재배해기 시작했지만, 안타깝게 ★★아파트는 “옥상텃밭 자생단체” 공모사업에서 탈락하게 됩니다. 나홀로씨는 공모사업에 탈락한 이후에도 계속해서 213동 옥상에서 텃밭을 경작했고, 이에 몇몇 입주민들은 옥상 이용에 대해 불만을 제기하기 시작했는데요. 결국, 211동 202호 소유자인 정의감씨는 나홀로씨에게 213동 옥상에서 재배 중인 농작물을 철거하고 텃밭을 원래대로 되돌려 놓으라는 소송을 제기하게 됩니다. 과연, 누구의 주장이 맞을까요?

• 주장 1

  정의감: 입주자대표회의에서 텃밭을 조성하기로 결정한 것은 각 동의 옥상이 아파트 전체의 공용부분임을 전제한다고 볼 수 있어요. 게다가 지자체 공모사업에 지원하기 위해 텃밭 조성사업을 추진한 것이지 나홀로씨가 단독으로 텃밭을 경작하는 것을 승인하거나 협의한 일도 없잖아요. 그러니까 나홀로씨는 아파트 전체공용부분을 마음대로 사용하는 것을 멈추고, 얼른 213동 옥상을 원래대로 돌려 놓으세요!

• 주장 2

  나홀로: 213동 옥상이 왜 아파트 전체공용부분입니까? 213동에 사는 사람들은 언제든지 쉽게 213동 옥상을 이용할 수 있지만, 아파트 건물의 구조상 다른 동에서는 213동의 옥상 이용이 제한되고 관리사무소의 승인을 받은 경우에만 이용할 수 있잖아요. 이것만 보더라도 213동 옥상은 213동 아파트 소유자만을 위한 일부공용부분인데, 211동에 살고 있는 정의감씨가 왜 이래라 저래라 간섭하는지 이해가 안 되네요!

위 사례는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내의 특정 동의 건물부분 즉, 옥상이 단지의 구분소유자 전원이 소유하는 전체공용부분인지, 구분소유자들 중 일부가 사용할 수 있는 일부공용부분인지 여부가 문제됩니다. 집합건물에서 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 집합건물의 공용부분 중 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제10조제1항). 이때, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 결정되며(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결, 대법원 2018. 10. 4. 선고 2018다217875 판결 등 참조), 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비추어 일부공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하더라도 그러한 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분이 되는 것은 아닙니다. 유사한 사례에서 법원은 다음과 같이 판단하였습니다 1. 원심 판단[서울중앙지방법원 2019. 11. 6. 선고, 2019나134(본소), 2019나141(반소), 판결] ① 이 사건 옥상이 설치된 ○○○동이 아닌 이 사건 아파트 단지 내 다른 동의 구분소유자도 관리사무소의 승인을 얻어 ○○○동 출입구로 출입하는 방법으로 이 사건 옥상에 접근이 가능한 점, ② 이 사건 옥상에 설치된 잔디밭에 의한 조경 개선의 편익과 ○○○동이 아닌 같은 단지 내 다른 7개 동 옥상에 설치된 이동통신 중계기에 의한 이동통신 음영지역의 제거라는 편익을 각 해당 시설이 설치되지 않은 다른 동 구분소유자들도 누리는 점, ③ 이 사건 아파트 단지 전체 입주자대표회의가 이 사건 옥상 등에 텃밭을 조성하는 결의를 한 것은 이 사건 옥상이 전체공용부분에 해당함을 전제로 한 것으로 볼 수 있다는 점 등의 이유를 들어 이 사건 옥상이 ○○○동 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백하다고 볼 수 없고, 따라서 △△△동의 구분소유자 중 1인인 반소원고 등 이 사건 아파트 단지의 구분소유자 전원이 이 사건 옥상을 공유한다고 판단하였습니다. 2. 대법원 판단[대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947(반소) 판결]. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 이 사건 옥상은 ○○○동 건물의 지붕과 일체를 이루도록 설치되어 있고, ○○○동 구분소유자는 그가 구분소유하는 ○○○동의 내부 또는 외부에서 이 사건 옥상에 접근할 수 있으나, 다른 동의 구분소유자는 관리사무소의 승인을 얻어 ○○○동 지하와 1층 출입구를 통해 출입하지 않고서는 이 사건 옥상에 접근조차 할 수 없음을 알 수 있습니다. 또 위와 같은 구조적 상황은 ○○○동 등 이 사건 아파트 단지 전체에 관하여 구분소유가 성립된 때의 상황과 변함이 없는 것으로 보인다고 판단했습니다. 위의 사실을 종합해 보면, ○○○동 구분소유자는 이 사건 옥상과 일체를 이루는 지붕을 건물의 안전과 외관 유지라는 기본적 용도대로 이용할 뿐 아니라 이 사건 옥상을 능동적으로 이용하는 데에 건물의 구조상 아무런 장애가 없는 반면, 다른 동의 구분소유자는 ○○○동 출입구에 의하여 이 사건 옥상에의 접근이 차단되고, 다만 입주자대표회의 등의 결정을 집행하는 관리사무소의 승인을 얻어 이 사건 옥상에 접근할 수 있을 뿐이므로, 건물의 구조에 따른 이 사건 옥상의 이용 가능성에서 ○○○동 구분소유자와 ○○○동 구분소유자 아닌 이 사건 아파트 단지 구분소유자는 본질적인 차이가 있다고 할 것입니다. 따라서 이 사건 옥상은 ○○○동 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분으로서 ○○○동 구분소유자만의 공유에 속한다고 보아야 하고, 이 사건 아파트의 구분소유가 성립한 후에 이 사건 옥상 등을 어느 용도로 이용한 데 따른 반사적 이익의 귀속이나 ○○○동 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 구분소유자들의 특단의 합의가 아닌 입주자대표회의의 결정을 고려하여 이 사건 옥상 소유권의 귀속주체를 달리 볼 수 없다고 판단했습니다. 결국, ○○○동 옥상은 아파트 단지의 구분소유자 전원이 소유하는 전체공용부분에 해당한다고 볼 수 없고 ○○○동 구분소유자들의 공용에 제공되는 일부공용부분이라고 판단하여, △△△동의 구분소유자의 주장은 받아들일 수 없다고 본 것입니다. - 따라서 위 사례에서도 다른 동의 사람들이 213동 옥상에 접근하는 것이 구조적으로 제한되고 옥상을 텃밭으로 이용한다는 데에 213동 구분소유자 전원의 합의가 있었던 것도 아니라면 213동 옥상은 213동 구분소유자들을 위한 일부공용부분으로 봐야 하고, 213동 옥상이 아파트 전체공용부분임을 이유로 정의감씨가 나홀로씨에게 제기한 공유물 인도청구(213동 옥상에서 재배 중인 농작물을 철거하고 텃밭으로 점유하고 있는 부분을 돌려 놓으라는 소송)는 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 만약, 213동의 구분소유자가 일부공용부분에 대한 사용권한을 주장하며 나홀로씨에게 이 사례와 같은 소송을 제기했다면 정의감씨와는 달리 공유물 인도청구가 받아들여질 가능성도 있다는 점은 유념하시기 바랍니다.