부동산 매매/소유권
구분 | 내용 |
타인의 부동산에 대한 권리 | ▪ 전세권은 타인의 부동산에 대한 권리로서, 토지와 건물이 전세권의 목적이 됩니다. 그러나 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못합니다(「민법」 제303조 참조). |
용익물권 | ▪ 전세권자는 부동산의 용도에 좇아 토지 또는 건물을 사용·수익하는 권리를 갖습니다(「민법」 제303조 참조). |
전세금의 지급 | ▪ 전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 됩니다. 다만, 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있습니다(대법원 1995.2.10. 선고 94다18508 판결). |
담보물권 | ▪ 전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 갖습니다. 따라서 전세권자는 전세금 반환을 위해서 목적부동산에 대하여 경매권과 우선변제권을 행사할 수 있습니다(「민법」 제303조제1항 참조). |
구분 | 내용 |
기간을 약정한 경우 | ▪ 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못합니다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축합니다(「민법」 제312조제1항). ▪ 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 합니다(「민법」 제312조제2항). |
기간을 약정하지 않은 경우 | ▪ 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸합니다(「민법」 제313조). |
계약의 갱신 | ▪ 약정갱신: 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있습니다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항). ▪ 법정갱신(묵시의 갱신): 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항). |
전세권자는 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익할 권리가 있습니다(「민법」 제303조제1항).
그러나 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있으며, 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조).
타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미칩니다(「민법」 제304조제1항).
이 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다(「민법」 제304조제2항).
대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정합니다(「민법」 제305조제1항).
이 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못합니다(「민법」 제305조제2항).
전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담합니다(「민법」 제308조).
구분 | 내용 |
① 불가항력으로 인하여 멸실된 때 | ▪ 이 경우 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸합니다. 다만, 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조). |
② 전세권자의 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때 | ▪ 전세권자는 전세권설정자에게 손해를 배상할 책임이 있습니다. 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환해야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조). |
구분 | 내용 |
① 전세권의 소멸과 동시이행 | ▪ 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다(「민법」 제317조). |
② 전세금의 우선변제권 및 전세권자의 경매청구권 | ▪ 전세권자는 그 부동산에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있으며, 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 「민사집행법」에서 정한 바에 따라 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다(「민법」 제303조제1항 및 제318조). |
③ 부속물수거권 및 부속물매수청구권 | ▪ 전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상회복해야 하며 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있습니다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못합니다(「민법」 제316조제1항). ▪ 위의 경우에 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있습니다. 그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 같습니다(「민법」 제316조제2항). |
④ 전세권자의 유익비상환청구권 | ▪ 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 기타 유익비에 관해서는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제310조제1항). ▪ 위의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다(「민법」 제310조제2항). |
