신정재 변호사

빌려준 돈 반환을 요구했으나 이미 상환된 것으로 밝혀진 사건

원고 A와 B 부부가 피고 C에게 빌려준 3천만 원과 그 이자를 갚으라고 소송을 제기했습니다. 피고 D는 이 채무의 연대보증인이었습니다. 1심 법원에서는 원고들의 손을 들어주었으나 2심 법원에서는 피고 C가 원고 B의 계좌로 3천만 원을 송금한 사실과 원고 B이 자신의 대여금을 원고 A의 대여금과 분리하여 관리하고 변제받기로 합의했던 점을 근거로 이미 채무가 변제되었다고 판단했습니다. 이에 따라 2심 법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 1심 판결을 취소했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고 C에게 돈을 빌려준 대여자 중 한 명으로 원고 B의 배우자 - 원고 B: 피고 C에게 3천만 원을 송금하여 빌려준 대여자이자 원고 A의 배우자 - 피고 C: 원고들로부터 3천만 원을 차용하고 이후 여러 차례 재대여를 한 사람 - 피고 D: 피고 C의 3천만 원 대여금 채무를 연대 보증한 사람 ### 분쟁 상황 원고 A와 B 부부는 피고 C에게 3천만 원을 빌려주었고 피고 D가 이 채무를 연대 보증했습니다. 이 돈은 차용증을 작성하며 변제기는 '협의 후 연장 가능', 이자는 '월 3%(부가가치세 10% 별도 공제)'로 정했습니다. 이후에도 원고들과 피고 C 사이에는 여러 차례 금전거래가 있었고 '거치기간'을 두거나 변제기가 도래하면 재대여하는 방식으로 운영되었습니다. '이 사건 차용금' 또한 재대여를 반복하며 최종적으로 변제기는 2019년 9월 29일, 이자는 2개월치 월 4%로 변경되었습니다. 원고들은 최종적으로 '이 사건 차용금'이 변제되지 않았다며 소송을 제기했으나 피고들은 이미 원고 B에게 3천만 원을 송금하여 변제했다고 주장하며 소송이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 피고 C가 원고 B에게 송금한 3천만 원이 원고들이 청구한 '이 사건 차용금'에 대한 변제인지 아니면 원고들이 주장하는 다른 채무에 대한 변제인지를 확인하는 것이었습니다. 또한 채무가 변제되었다면 연대보증인 피고 D의 책임도 소멸하는지가 문제되었습니다. ### 법원의 판단 제2심 법원은 제1심 판결을 취소하고 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각했습니다. 소송 비용은 모두 원고들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 원고 B이 자신이 송금한 대여금에 대한 이자와 원금을 원고 A의 대여금과 구분하여 관리하고 지급해달라고 요청했고 이에 피고 C가 응하여 2019년 10월 21일 3천만 원을 원고 B의 계좌로 송금한 사실을 인정했습니다. 이러한 사실들과 당시 주고받은 문자메시지 등을 종합할 때 해당 송금은 '이 사건 차용금'에 대한 변제로 보아야 한다고 판단했습니다. 또한 원고들이 해당 3천만 원이 다른 차용금에 대한 변제라고 주장했으나 그 차용금의 변제기가 2019년 11월 28일로 아직 도래하지 않았으므로 그 주장은 이유 없다고 보았습니다. 따라서 주채무자인 피고 C의 채무는 소멸했고 그에 따라 연대보증인인 피고 D의 보증채무도 소멸했다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이번 판결에서는 다음 법률과 법리들이 중요하게 적용되었습니다. 1. **민법 제476조 (지정변제충당):** 채무자가 동일한 채권자에게 여러 개의 같은 종류의 채무를 부담하고 있을 때 변제할 금액이 모든 채무를 갚기에 부족할 경우 변제하는 사람이 어떤 채무부터 갚을 것인지 지정할 수 있습니다. 이 사건에서 원고 B은 자신이 빌려준 돈에 대한 변제를 별도로 구분하여 받기를 요청했고 피고 C는 그에 따라 이자 및 원금을 송금하면서 특정 대여금에 대한 변제로 충당하려는 의사를 표시한 것으로 보아 당사자들 사이에 변제충당에 대한 합의가 있었다고 재판부는 판단했습니다. 2. **민법 제430조 (보증채무의 부종성):** 보증채무는 주된 채무에 붙어서 생겨나기 때문에 주된 채무가 소멸하면 보증채무도 함께 소멸한다는 원칙입니다. 이 사건에서 재판부가 피고 C의 주된 채무인 '이 사건 차용금'이 이미 변제되어 소멸했다고 판단했기 때문에 연대보증인인 피고 D의 보증채무 또한 자동으로 소멸한 것으로 본 것입니다. 이는 보증인의 책임이 주된 채무자의 책임에 종속되어 있다는 중요한 법리입니다. ### 참고 사항 금전 거래 시에는 모든 대여 및 변제 내역을 명확히 기록하고 관리하는 것이 중요합니다. 특히 여러 차례 거래가 있거나 재대여가 반복되는 경우에는 각 거래의 원금 이자 변제기 등을 개별적으로 정확하게 구분하여 문서화해야 합니다. 부부 공동명의 등으로 대여가 이루어진 경우에도 누가 어떤 돈을 받았고 어떻게 상환되었는지에 대한 명확한 합의를 문서로 남겨두는 것이 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 변제 시에는 어떤 채무에 대한 변제인지 명확하게 지정하여 송금하고 관련 증거(문자메시지 계좌이체 내역 등)를 잘 보관해야 합니다. 채무자가 변제충당의 합의를 한 경우 그 내용이 명확하게 입증되어야 주장이 받아들여질 수 있습니다. 연대보증인은 주채무의 변제 여부에 따라 자신의 보증채무의 존속 여부가 결정되므로 주채무의 상황을 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.

아파트 분양권 전매에 따른 명의변경 이행 소송 판결

피고 B는 C주택재개발정비사업조합과 아파트 분양계약을 체결한 후, H에게 분양권 전매를 의뢰하며 분양계약서 원본, 발코니확장공사계약서, 권리포기각서, 양도각서 등 일체의 권리확보서류들을 교부하였습니다. H는 중개인 I을 통해 원고 A에게 해당 분양권을 소개했고, 원고는 I이 알려주는 매매대금 8,464만 원을 모두 송금하며 분양권을 매수했습니다. 그러나 피고 B는 주택법 위반, 조합의 승인 부재, 원고의 채무불이행 등을 주장하며 원고에게 분양계약의 수분양계약자 명의변경 절차를 이행하는 것을 거부했습니다. 법원은 피고가 H에게 분양권 처분 권한 및 불특정 매수인에게 매도할 대리권을 수여했다고 판단했으며, 원고가 매매대금을 모두 지급했으므로 유효한 분양권 매매계약이 성립했다고 보았습니다. 또한 피고가 주장한 구 주택법 위반, 조합 승인 부재, 원고의 채무불이행 등의 항변을 모두 기각하고 피고에게 원고에게 분양계약 명의변경 절차를 이행하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고로부터 아파트 분양권을 매수하여 명의변경을 요구한 사람. - 피고 B: C주택재개발정비사업조합과 아파트 분양계약을 체결하고 분양권 전매를 의뢰한 사람. - C주택재개발정비사업조합: 아파트 분양계약을 체결한 주체. - H: 피고로부터 분양권 전매를 위임받아 불특정 매수인에게 매도할 대리권을 부여받은 사람. - I: H로부터 분양권 전매를 중개 의뢰받아 원고에게 분양권을 소개하고 매매를 진행한 중개인. ### 분쟁 상황 피고는 C주택재개발정비사업조합으로부터 아파트 F호를 3억 9,440만 원에 분양받는 계약을 체결했습니다. 이후 피고는 H에게 자신이 납부한 계약금에 일정 프리미엄을 더한 금액을 받고 분양권을 전매해달라고 의뢰하며, 분양계약서 원본과 함께 권리포기각서, 양도각서 등 여러 서류들을 인감까지 찍어 교부했습니다. H는 중개인 I을 통해 원고에게 이 분양권을 소개했고, 원고는 1차 분양계약금, 2차 분양계약금, 발코니 확장 계약금, 그리고 프리미엄 4,400만 원을 더한 총 8,464만 원을 I이 알려주는 계좌로 송금했습니다. 원고가 송금한 돈 중 3,000만 원은 피고에게 전달되어 2차 계약금으로 납부되었고, 나머지 대부분의 돈은 H와 I 측이 수령했습니다. 원고는 매매대금을 모두 지급했으니 피고가 분양계약의 명의를 자신에게 변경해 줄 것을 요구했으나, 피고는 명의변경을 거부했습니다. 피고는 분양권 전매가 법적으로 금지된 행위라 무효이거나, 조합의 승인을 받지 못했고, 원고가 약속한 프리미엄 일부를 지급하지 않았으며, 중도금 및 이자 등 비용을 먼저 지급하지 않았다며 명의변경을 거부했고, 이에 원고는 명의변경 절차 이행을 구하는 소송을 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고가 H에게 분양권 처분 권한 및 불특정 매수인에게 매도할 대리권을 부여했는지 여부입니다. 둘째, 원고와 피고 사이에 유효한 분양권 매매계약이 성립했는지 여부입니다. 셋째, 분양권 전매가 구 주택법을 위반하여 무효인지 여부와 민법 제103조의 반사회질서 법률행위에 해당하는지 여부입니다. 넷째, 분양계약서상 조합의 승인 없이 이루어진 전매가 유효한지 여부입니다. 마지막으로, 원고가 매매대금 지급 등 채무를 불이행하여 피고가 계약을 해제할 수 있는지와 원고가 피고가 부담한 비용(중도금, 잔금, 이자 등)을 선이행할 의무가 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 H에게 분양권 전매에 필요한 '권리확보서류들'(분양계약서, 발코니확장계약서, 권리포기각서, 양도각서, 인감증명서 등)을 교부한 것은 분양권 처분 권한을 위임하고 불특정 매수인에게 매도할 대리권을 수여한 것으로 보았습니다. 원고는 H를 통해 제시된 조건에 따라 분양권을 매수하고 매매대금 8,464만 원을 모두 지급했으므로, 원고와 피고 사이에 유효한 분양권 매매계약이 성립했다고 판단했습니다. 피고가 주장한 구 주택법 제64조 제1항 제2호 위반에 대해서는, 해당 조항이 위반한 전매계약의 사법상 효력을 부정하는 강행규정으로 보기 어렵고, 민법 제103조에 따른 반사회질서 법률행위에도 해당하지 않는다고 판시했습니다. 또한 분양계약상 조합의 승인 없이는 전매가 불가능하다는 주장에 대해서는, 분양계약 제4조가 분양권의 양도성 자체를 원천적으로 제한하는 규정이 아니며, 승인 여부는 집행 가능성의 문제일 뿐 명의변경 청구를 제지할 사유가 아니라고 판단했습니다. 원고의 채무불이행을 이유로 한 계약 해제 주장 및 비용 선이행 주장에 대해서는, 원고가 매매대금 지급 의무를 모두 이행했고, 중도금 및 이자 선지급 의무를 부담한다고 볼 근거가 없다고 보아 피고의 주장을 모두 기각했습니다. 이에 따라 법원은 원고의 청구를 받아들여 피고에게 원고에게 분양계약의 수분양계약자 명의변경 절차를 이행하라고 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고의 청구가 정당하다고 판단하여 인용하고, 피고에게 원고에게 분양계약의 수분양계약자 명의변경 절차를 이행할 것을 명령했습니다. 소송에 관련된 비용은 피고가 모두 부담하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. **1. 구 주택법 제64조 제1항 (전매행위 제한)**​: 이 조항은 투기과열지구 등 특정 지역에서 분양권의 전매를 제한하는 내용을 담고 있습니다. 피고는 이 사건 분양권 매매계약이 이 조항을 위반했으므로 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 조항이 이를 위반한 전매계약의 사법상 효력을 부정하는 강행규정으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 이는 법규 위반에 따른 행정적 제재는 별개로 적용될 수 있으나, 당사자 간의 사적인 계약 효력까지 무효로 하는 것은 아니라는 대법원 판례의 입장을 따른 것입니다. **2. 민법 제103조 (반사회질서의 법률행위)**​: 이 조항은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다고 규정합니다. 피고는 이 사건 분양권 매매계약이 전매제한을 위반하여 사회질서에 위반되므로 무효라고 주장했습니다. 하지만 법원은 이 계약이 민법 제103조에 따라 그 효력이 부인되는 계약이라고 보기도 어렵다고 판단하여 피고의 주장을 배척했습니다. **3. 민법 제449조 제2항 (채권의 양도성)**​: 채권은 당사자가 반대의 의사를 표시한 경우에는 양도하지 못한다고 규정합니다. 피고는 분양계약서 제4조 제1항에 조합 및 시공사의 승인을 얻어야 전매가 가능하다는 조항이 있으므로, 이는 분양권 양도에 대한 당사자의 반대 의사 표시에 해당하여 양도가 불가능하다고 주장했습니다. 그러나 법원은 해당 분양계약서 조항이 분양권의 양도성 자체를 원천적으로 제한하는 규정이 아니라, 전매에 관한 절차적 요건을 정한 것일 뿐이며, 조합 등의 승인 여부는 계약의 집행 가능성 문제이지, 매도인인 피고가 매수인인 원고에게 명의변경 절차를 이행해야 하는 의무를 면하게 하는 사유가 될 수 없다고 판단했습니다. ### 참고 사항 분양권 전매 시 서류 교부에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 매도인이 권리포기각서, 양도각서, 인감증명서 등 권리확보서류들을 매수인을 공란으로 한 채 교부하는 것은 대리권 및 처분 권한을 광범위하게 위임하는 것으로 해석될 수 있으니 주의해야 합니다. 대리인이나 중개인을 통해 분양권을 매수하는 경우, 대리인에게 매도인이 부여한 구체적인 권한 범위(예: 매매가격 제한 등)를 정확히 확인하고, 매매대금이 매도인에게 제대로 전달되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 주택법 등 관련 법규에서 분양권 전매를 제한하는 조항이 있더라도, 이를 위반한 계약의 사법상 효력(개인 간의 계약 효력)이 곧바로 무효로 되는 경우는 드물 수 있습니다. 하지만 법규 위반에 따른 행정적 제재(과태료, 벌금 등)는 별개로 부과될 수 있습니다. 분양계약서에 조합이나 시공사의 승인을 받아야만 분양권 전매가 가능하다는 조항이 있더라도, 이는 분양권의 양도성 자체를 원천적으로 제한하는 규정이 아니라 절차적 요건으로 해석될 수 있으며, 매도인은 매수인에게 명의변경 절차 이행 의무를 부담할 수 있습니다. 분양권 매매대금, 중도금 대출 승계, 잔금 처리 방식 등은 계약서에 명확히 명시해야 합니다. 특히 매수인이 매도인의 대출금을 선지급해야 하는지 등 이행 시점을 구체적으로 약정하여 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.

주유소 임대차 계약 해지 및 건물 인도 판결

임대인(원고 A, B)이 임차인(피고 C, D, E)에게 주유소 토지와 건물 인도를 요구하고 밀린 임대료를 청구한 사건입니다. 법원은 피고들이 3기 이상의 임대료를 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고들은 임대인에게 토지와 건물을 인도하고, 설치된 시설물을 철거하며, 밀린 임대료와 인도 완료일까지의 부당이득금을 지급하라고 판결했습니다. 특히 피고 E은 명의상 임차인이었으나 실제 계약 당사자는 피고 C, D로 인정되었고, 임대인에게 권리금 회수 기회를 보호할 의무는 없다고 보았습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 주유소 부지 토지의 대부분을 소유한 사람으로, 아들인 원고 B로부터 건물 임대 권한을 위임받아 주유소 전체를 임대해왔습니다. - 원고 B: 주유소 건물 소유자로, 원고 A의 아들입니다. - 피고 C, D: 부부 사이로, 주유소 임대차 계약의 실제 당사자이자 실질적인 운영자였습니다. - 피고 E: 피고 D의 언니로, 피고 C, D의 요청에 따라 사업자등록 및 임차인 명의를 변경했지만, 실제 임대차 계약 당사자는 아닌 것으로 법원에서 판단했습니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 자신의 토지와 아들 원고 B 소유의 건물을 합쳐 주유소로 피고 C, D 부부에게 임대했습니다. 첫 임대차 계약은 2017년 4월 11일에 3년 기간으로 체결되었고, 2020년 5월 4일에 두 번째 계약이 3년 기간으로 갱신되었습니다. 피고 C, D는 이 주유소를 'H주유소'라는 상호로 운영했습니다. 2021년 8월 17일, 피고 C, D의 요청으로 원고 A는 피고 D의 언니인 피고 E의 명의로 세 번째 임대차 계약서(기간 1년)를 작성했습니다. 이때 피고 C, D는 원고 A에게 "임차인 명의 변경에 따른 법적인 책임은 현 임차인(C, D)에게 있으며, 실운영자는 C"라는 내용의 각서를 교부했습니다. 이후 2021년 9월 1일 사업자등록 명의도 피고 E으로 변경되었습니다. 그러나 피고들은 2022년 4월 1일부터 임대료를 연체하기 시작했습니다. 이에 원고 A는 2023년 1월 17일, 피고 C에게 3기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 그럼에도 피고들은 변론 종결일까지 주유소를 계속 운영하며 건물과 토지를 인도하지 않았습니다. 이에 원고들은 피고들에게 토지와 건물 인도, 지장물 수거, 그리고 밀린 임대료 및 부당이득금 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고들은 제3 임대차 계약의 당사자가 E이고, 해당 계약은 갱신 거절로 종료되었으며, 원고 A가 권리금 상당 손해배상 의무를 진다고 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 주유소 임대차 계약의 실제 당사자가 누구인지와 유효한 계약 내용이 무엇인지, 그리고 임대료 연체로 인해 계약이 적법하게 해지되었는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한 임차인들이 임대인에게 주유소 토지와 건물을 인도하고 시설물을 철거할 의무가 있는지, 밀린 임대료와 부당이득금을 지급해야 하는지, 임대인이 임차인에게 권리금 회수 기회를 보호해야 할 의무가 있는지에 대한 판단이 요구되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 C, D가 명의상 임차인인 피고 E을 내세워 작성된 제3 임대차계약의 실제 당사자이며, 이 계약이 기존 계약의 내용을 일부 변경한 유효한 계약이라고 판단했습니다. 또한 피고 C, D가 2022년 4월부터 임대료를 연체하기 시작하여 3기 이상의 임대료를 미납했으므로, 원고 A가 2023년 1월 17일에 통보한 임대차 계약 해지가 적법하다고 보았습니다. 이에 따라 법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. 피고들은 공동으로 원고 A에게 토지 507.11㎡를 인도하고, 그 위에 적치된 시설물들을 철거하며, 연체된 임대료 상당액인 2,500,000원과 2023년 7월 1일부터 토지 및 건물 인도 완료일까지 월 5,500,000원의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 2. 피고들은 공동으로 원고 B에게 주유소 건물을 인도해야 합니다. 3. 원고 A의 나머지 청구(더 높은 금액의 차임 청구 등)는 기각되었습니다. 4. 소송 비용은 원고들이 5%, 피고들이 나머지 95%를 부담합니다. 5. 위 판결은 즉시 강제집행할 수 있습니다. 법원은 임대차보증금 80,000,000원이 2022년 4월 1일부터 2023년 6월 30일까지 발생한 연체 차임 82,500,000원에 의해 모두 공제되어 소멸했다고 보았습니다. 또한 피고들이 3기 이상의 차임을 연체했으므로, 원고 A에게는 상가건물 임대차보호법에 따른 권리금 회수 기회 보호 의무가 없다고 판단하여 피고들의 권리금 청구를 기각했습니다. ### 결론 이번 판결은 임대차 계약에서 명의와 실제 계약 당사자가 다를 경우 실질적인 관계를 중시하며, 임대료 연체는 임대차 계약 해지의 중대한 사유가 됨을 명확히 보여줍니다. 특히 상가 임대차의 경우 3기 이상의 차임 연체는 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 면제시키는 중요한 요인이 되므로, 임차인은 임대료 납부에 각별히 유의해야 함을 시사합니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 (권리금 회수 기회 보호): 이 법 조항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 된다는 내용을 담고 있습니다. 임차인이 영업을 통해 형성한 유무형의 재산적 가치(권리금)를 보호하기 위한 규정입니다. 2. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 (계약 갱신 요구의 거절 사유): 이 조항은 임차인이 3기분의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 명시하고 있습니다. 3. 판결의 법리 적용: 이번 사건에서 법원은 임차인인 피고들이 3기 이상의 차임을 연체했으므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따라 임대인인 원고 A가 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 발생했고, 더 나아가 제10조의4 제1항 단서에 의거하여 임대인에게 권리금 회수 기회를 보호할 의무가 없다고 판단했습니다. 이는 임차인의 중대한 계약 위반 행위(3기 이상 차임 연체)가 발생한 경우에는 임차인이 권리금 보호의 혜택을 받기 어렵다는 중요한 법리적 원칙을 보여줍니다. 즉, 임차인은 법의 보호를 받기 위해 계약상의 의무, 특히 임대료 납부 의무를 성실히 이행해야 함을 강조합니다. ### 참고 사항 1. 실제 계약 당사자 확인의 중요성: 임대차 계약 시 명의자와 실제 사용수익자가 다를 경우, 법원은 실제 관계를 중요하게 판단합니다. 따라서 명의 대여나 변경 시에는 그 배경과 실제 권리 및 의무 관계를 명확히 문서화하고, 당사자 간의 합의를 구체적으로 남겨두어야 합니다. 2. 임대료 연체의 심각성: 상가건물 임대차의 경우, 3기분 이상의 차임을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있을 뿐만 아니라, 임차인의 권리금 회수 기회 보호 의무도 면제됩니다. 임차인은 어떠한 경우에도 임대료 연체가 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 3. 계약 해지 통보 및 증빙: 임대인은 임차인의 계약 위반(예: 차임 연체)을 이유로 계약을 해지할 때는 명확하게 해지 의사를 통보하고, 그 사실을 증명할 수 있는 자료(문자, 내용증명 등)를 확보해야 합니다. 4. 점유 및 지장물 처리: 임대차 계약이 종료되었는데도 임차인이 부동산을 인도하지 않거나 임차인의 시설물을 철거하지 않는다면, 법적 절차를 통해 인도 및 철거를 요구해야 합니다. 이때 발생하는 점유 기간에 대해서는 차임 상당의 부당이득금 또는 손해배상금을 청구할 수 있습니다. 5. 권리금 보호 예외 사유 숙지: 임차인은 상가건물 임대차보호법상 권리금 보호 규정의 예외 사유를 잘 알고 있어야 합니다. 특히 3기 이상의 차임 연체는 권리금 보호를 받지 못하는 중대한 사유에 해당합니다.

빌려준 돈 반환을 요구했으나 이미 상환된 것으로 밝혀진 사건

원고 A와 B 부부가 피고 C에게 빌려준 3천만 원과 그 이자를 갚으라고 소송을 제기했습니다. 피고 D는 이 채무의 연대보증인이었습니다. 1심 법원에서는 원고들의 손을 들어주었으나 2심 법원에서는 피고 C가 원고 B의 계좌로 3천만 원을 송금한 사실과 원고 B이 자신의 대여금을 원고 A의 대여금과 분리하여 관리하고 변제받기로 합의했던 점을 근거로 이미 채무가 변제되었다고 판단했습니다. 이에 따라 2심 법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 1심 판결을 취소했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고 C에게 돈을 빌려준 대여자 중 한 명으로 원고 B의 배우자 - 원고 B: 피고 C에게 3천만 원을 송금하여 빌려준 대여자이자 원고 A의 배우자 - 피고 C: 원고들로부터 3천만 원을 차용하고 이후 여러 차례 재대여를 한 사람 - 피고 D: 피고 C의 3천만 원 대여금 채무를 연대 보증한 사람 ### 분쟁 상황 원고 A와 B 부부는 피고 C에게 3천만 원을 빌려주었고 피고 D가 이 채무를 연대 보증했습니다. 이 돈은 차용증을 작성하며 변제기는 '협의 후 연장 가능', 이자는 '월 3%(부가가치세 10% 별도 공제)'로 정했습니다. 이후에도 원고들과 피고 C 사이에는 여러 차례 금전거래가 있었고 '거치기간'을 두거나 변제기가 도래하면 재대여하는 방식으로 운영되었습니다. '이 사건 차용금' 또한 재대여를 반복하며 최종적으로 변제기는 2019년 9월 29일, 이자는 2개월치 월 4%로 변경되었습니다. 원고들은 최종적으로 '이 사건 차용금'이 변제되지 않았다며 소송을 제기했으나 피고들은 이미 원고 B에게 3천만 원을 송금하여 변제했다고 주장하며 소송이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 피고 C가 원고 B에게 송금한 3천만 원이 원고들이 청구한 '이 사건 차용금'에 대한 변제인지 아니면 원고들이 주장하는 다른 채무에 대한 변제인지를 확인하는 것이었습니다. 또한 채무가 변제되었다면 연대보증인 피고 D의 책임도 소멸하는지가 문제되었습니다. ### 법원의 판단 제2심 법원은 제1심 판결을 취소하고 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각했습니다. 소송 비용은 모두 원고들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 원고 B이 자신이 송금한 대여금에 대한 이자와 원금을 원고 A의 대여금과 구분하여 관리하고 지급해달라고 요청했고 이에 피고 C가 응하여 2019년 10월 21일 3천만 원을 원고 B의 계좌로 송금한 사실을 인정했습니다. 이러한 사실들과 당시 주고받은 문자메시지 등을 종합할 때 해당 송금은 '이 사건 차용금'에 대한 변제로 보아야 한다고 판단했습니다. 또한 원고들이 해당 3천만 원이 다른 차용금에 대한 변제라고 주장했으나 그 차용금의 변제기가 2019년 11월 28일로 아직 도래하지 않았으므로 그 주장은 이유 없다고 보았습니다. 따라서 주채무자인 피고 C의 채무는 소멸했고 그에 따라 연대보증인인 피고 D의 보증채무도 소멸했다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이번 판결에서는 다음 법률과 법리들이 중요하게 적용되었습니다. 1. **민법 제476조 (지정변제충당):** 채무자가 동일한 채권자에게 여러 개의 같은 종류의 채무를 부담하고 있을 때 변제할 금액이 모든 채무를 갚기에 부족할 경우 변제하는 사람이 어떤 채무부터 갚을 것인지 지정할 수 있습니다. 이 사건에서 원고 B은 자신이 빌려준 돈에 대한 변제를 별도로 구분하여 받기를 요청했고 피고 C는 그에 따라 이자 및 원금을 송금하면서 특정 대여금에 대한 변제로 충당하려는 의사를 표시한 것으로 보아 당사자들 사이에 변제충당에 대한 합의가 있었다고 재판부는 판단했습니다. 2. **민법 제430조 (보증채무의 부종성):** 보증채무는 주된 채무에 붙어서 생겨나기 때문에 주된 채무가 소멸하면 보증채무도 함께 소멸한다는 원칙입니다. 이 사건에서 재판부가 피고 C의 주된 채무인 '이 사건 차용금'이 이미 변제되어 소멸했다고 판단했기 때문에 연대보증인인 피고 D의 보증채무 또한 자동으로 소멸한 것으로 본 것입니다. 이는 보증인의 책임이 주된 채무자의 책임에 종속되어 있다는 중요한 법리입니다. ### 참고 사항 금전 거래 시에는 모든 대여 및 변제 내역을 명확히 기록하고 관리하는 것이 중요합니다. 특히 여러 차례 거래가 있거나 재대여가 반복되는 경우에는 각 거래의 원금 이자 변제기 등을 개별적으로 정확하게 구분하여 문서화해야 합니다. 부부 공동명의 등으로 대여가 이루어진 경우에도 누가 어떤 돈을 받았고 어떻게 상환되었는지에 대한 명확한 합의를 문서로 남겨두는 것이 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 변제 시에는 어떤 채무에 대한 변제인지 명확하게 지정하여 송금하고 관련 증거(문자메시지 계좌이체 내역 등)를 잘 보관해야 합니다. 채무자가 변제충당의 합의를 한 경우 그 내용이 명확하게 입증되어야 주장이 받아들여질 수 있습니다. 연대보증인은 주채무의 변제 여부에 따라 자신의 보증채무의 존속 여부가 결정되므로 주채무의 상황을 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.

아파트 분양권 전매에 따른 명의변경 이행 소송 판결

피고 B는 C주택재개발정비사업조합과 아파트 분양계약을 체결한 후, H에게 분양권 전매를 의뢰하며 분양계약서 원본, 발코니확장공사계약서, 권리포기각서, 양도각서 등 일체의 권리확보서류들을 교부하였습니다. H는 중개인 I을 통해 원고 A에게 해당 분양권을 소개했고, 원고는 I이 알려주는 매매대금 8,464만 원을 모두 송금하며 분양권을 매수했습니다. 그러나 피고 B는 주택법 위반, 조합의 승인 부재, 원고의 채무불이행 등을 주장하며 원고에게 분양계약의 수분양계약자 명의변경 절차를 이행하는 것을 거부했습니다. 법원은 피고가 H에게 분양권 처분 권한 및 불특정 매수인에게 매도할 대리권을 수여했다고 판단했으며, 원고가 매매대금을 모두 지급했으므로 유효한 분양권 매매계약이 성립했다고 보았습니다. 또한 피고가 주장한 구 주택법 위반, 조합 승인 부재, 원고의 채무불이행 등의 항변을 모두 기각하고 피고에게 원고에게 분양계약 명의변경 절차를 이행하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고로부터 아파트 분양권을 매수하여 명의변경을 요구한 사람. - 피고 B: C주택재개발정비사업조합과 아파트 분양계약을 체결하고 분양권 전매를 의뢰한 사람. - C주택재개발정비사업조합: 아파트 분양계약을 체결한 주체. - H: 피고로부터 분양권 전매를 위임받아 불특정 매수인에게 매도할 대리권을 부여받은 사람. - I: H로부터 분양권 전매를 중개 의뢰받아 원고에게 분양권을 소개하고 매매를 진행한 중개인. ### 분쟁 상황 피고는 C주택재개발정비사업조합으로부터 아파트 F호를 3억 9,440만 원에 분양받는 계약을 체결했습니다. 이후 피고는 H에게 자신이 납부한 계약금에 일정 프리미엄을 더한 금액을 받고 분양권을 전매해달라고 의뢰하며, 분양계약서 원본과 함께 권리포기각서, 양도각서 등 여러 서류들을 인감까지 찍어 교부했습니다. H는 중개인 I을 통해 원고에게 이 분양권을 소개했고, 원고는 1차 분양계약금, 2차 분양계약금, 발코니 확장 계약금, 그리고 프리미엄 4,400만 원을 더한 총 8,464만 원을 I이 알려주는 계좌로 송금했습니다. 원고가 송금한 돈 중 3,000만 원은 피고에게 전달되어 2차 계약금으로 납부되었고, 나머지 대부분의 돈은 H와 I 측이 수령했습니다. 원고는 매매대금을 모두 지급했으니 피고가 분양계약의 명의를 자신에게 변경해 줄 것을 요구했으나, 피고는 명의변경을 거부했습니다. 피고는 분양권 전매가 법적으로 금지된 행위라 무효이거나, 조합의 승인을 받지 못했고, 원고가 약속한 프리미엄 일부를 지급하지 않았으며, 중도금 및 이자 등 비용을 먼저 지급하지 않았다며 명의변경을 거부했고, 이에 원고는 명의변경 절차 이행을 구하는 소송을 제기하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고가 H에게 분양권 처분 권한 및 불특정 매수인에게 매도할 대리권을 부여했는지 여부입니다. 둘째, 원고와 피고 사이에 유효한 분양권 매매계약이 성립했는지 여부입니다. 셋째, 분양권 전매가 구 주택법을 위반하여 무효인지 여부와 민법 제103조의 반사회질서 법률행위에 해당하는지 여부입니다. 넷째, 분양계약서상 조합의 승인 없이 이루어진 전매가 유효한지 여부입니다. 마지막으로, 원고가 매매대금 지급 등 채무를 불이행하여 피고가 계약을 해제할 수 있는지와 원고가 피고가 부담한 비용(중도금, 잔금, 이자 등)을 선이행할 의무가 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 H에게 분양권 전매에 필요한 '권리확보서류들'(분양계약서, 발코니확장계약서, 권리포기각서, 양도각서, 인감증명서 등)을 교부한 것은 분양권 처분 권한을 위임하고 불특정 매수인에게 매도할 대리권을 수여한 것으로 보았습니다. 원고는 H를 통해 제시된 조건에 따라 분양권을 매수하고 매매대금 8,464만 원을 모두 지급했으므로, 원고와 피고 사이에 유효한 분양권 매매계약이 성립했다고 판단했습니다. 피고가 주장한 구 주택법 제64조 제1항 제2호 위반에 대해서는, 해당 조항이 위반한 전매계약의 사법상 효력을 부정하는 강행규정으로 보기 어렵고, 민법 제103조에 따른 반사회질서 법률행위에도 해당하지 않는다고 판시했습니다. 또한 분양계약상 조합의 승인 없이는 전매가 불가능하다는 주장에 대해서는, 분양계약 제4조가 분양권의 양도성 자체를 원천적으로 제한하는 규정이 아니며, 승인 여부는 집행 가능성의 문제일 뿐 명의변경 청구를 제지할 사유가 아니라고 판단했습니다. 원고의 채무불이행을 이유로 한 계약 해제 주장 및 비용 선이행 주장에 대해서는, 원고가 매매대금 지급 의무를 모두 이행했고, 중도금 및 이자 선지급 의무를 부담한다고 볼 근거가 없다고 보아 피고의 주장을 모두 기각했습니다. 이에 따라 법원은 원고의 청구를 받아들여 피고에게 원고에게 분양계약의 수분양계약자 명의변경 절차를 이행하라고 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고의 청구가 정당하다고 판단하여 인용하고, 피고에게 원고에게 분양계약의 수분양계약자 명의변경 절차를 이행할 것을 명령했습니다. 소송에 관련된 비용은 피고가 모두 부담하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. **1. 구 주택법 제64조 제1항 (전매행위 제한)**​: 이 조항은 투기과열지구 등 특정 지역에서 분양권의 전매를 제한하는 내용을 담고 있습니다. 피고는 이 사건 분양권 매매계약이 이 조항을 위반했으므로 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 조항이 이를 위반한 전매계약의 사법상 효력을 부정하는 강행규정으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 이는 법규 위반에 따른 행정적 제재는 별개로 적용될 수 있으나, 당사자 간의 사적인 계약 효력까지 무효로 하는 것은 아니라는 대법원 판례의 입장을 따른 것입니다. **2. 민법 제103조 (반사회질서의 법률행위)**​: 이 조항은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다고 규정합니다. 피고는 이 사건 분양권 매매계약이 전매제한을 위반하여 사회질서에 위반되므로 무효라고 주장했습니다. 하지만 법원은 이 계약이 민법 제103조에 따라 그 효력이 부인되는 계약이라고 보기도 어렵다고 판단하여 피고의 주장을 배척했습니다. **3. 민법 제449조 제2항 (채권의 양도성)**​: 채권은 당사자가 반대의 의사를 표시한 경우에는 양도하지 못한다고 규정합니다. 피고는 분양계약서 제4조 제1항에 조합 및 시공사의 승인을 얻어야 전매가 가능하다는 조항이 있으므로, 이는 분양권 양도에 대한 당사자의 반대 의사 표시에 해당하여 양도가 불가능하다고 주장했습니다. 그러나 법원은 해당 분양계약서 조항이 분양권의 양도성 자체를 원천적으로 제한하는 규정이 아니라, 전매에 관한 절차적 요건을 정한 것일 뿐이며, 조합 등의 승인 여부는 계약의 집행 가능성 문제이지, 매도인인 피고가 매수인인 원고에게 명의변경 절차를 이행해야 하는 의무를 면하게 하는 사유가 될 수 없다고 판단했습니다. ### 참고 사항 분양권 전매 시 서류 교부에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 매도인이 권리포기각서, 양도각서, 인감증명서 등 권리확보서류들을 매수인을 공란으로 한 채 교부하는 것은 대리권 및 처분 권한을 광범위하게 위임하는 것으로 해석될 수 있으니 주의해야 합니다. 대리인이나 중개인을 통해 분양권을 매수하는 경우, 대리인에게 매도인이 부여한 구체적인 권한 범위(예: 매매가격 제한 등)를 정확히 확인하고, 매매대금이 매도인에게 제대로 전달되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 주택법 등 관련 법규에서 분양권 전매를 제한하는 조항이 있더라도, 이를 위반한 계약의 사법상 효력(개인 간의 계약 효력)이 곧바로 무효로 되는 경우는 드물 수 있습니다. 하지만 법규 위반에 따른 행정적 제재(과태료, 벌금 등)는 별개로 부과될 수 있습니다. 분양계약서에 조합이나 시공사의 승인을 받아야만 분양권 전매가 가능하다는 조항이 있더라도, 이는 분양권의 양도성 자체를 원천적으로 제한하는 규정이 아니라 절차적 요건으로 해석될 수 있으며, 매도인은 매수인에게 명의변경 절차 이행 의무를 부담할 수 있습니다. 분양권 매매대금, 중도금 대출 승계, 잔금 처리 방식 등은 계약서에 명확히 명시해야 합니다. 특히 매수인이 매도인의 대출금을 선지급해야 하는지 등 이행 시점을 구체적으로 약정하여 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.

주유소 임대차 계약 해지 및 건물 인도 판결

임대인(원고 A, B)이 임차인(피고 C, D, E)에게 주유소 토지와 건물 인도를 요구하고 밀린 임대료를 청구한 사건입니다. 법원은 피고들이 3기 이상의 임대료를 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고들은 임대인에게 토지와 건물을 인도하고, 설치된 시설물을 철거하며, 밀린 임대료와 인도 완료일까지의 부당이득금을 지급하라고 판결했습니다. 특히 피고 E은 명의상 임차인이었으나 실제 계약 당사자는 피고 C, D로 인정되었고, 임대인에게 권리금 회수 기회를 보호할 의무는 없다고 보았습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 주유소 부지 토지의 대부분을 소유한 사람으로, 아들인 원고 B로부터 건물 임대 권한을 위임받아 주유소 전체를 임대해왔습니다. - 원고 B: 주유소 건물 소유자로, 원고 A의 아들입니다. - 피고 C, D: 부부 사이로, 주유소 임대차 계약의 실제 당사자이자 실질적인 운영자였습니다. - 피고 E: 피고 D의 언니로, 피고 C, D의 요청에 따라 사업자등록 및 임차인 명의를 변경했지만, 실제 임대차 계약 당사자는 아닌 것으로 법원에서 판단했습니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 자신의 토지와 아들 원고 B 소유의 건물을 합쳐 주유소로 피고 C, D 부부에게 임대했습니다. 첫 임대차 계약은 2017년 4월 11일에 3년 기간으로 체결되었고, 2020년 5월 4일에 두 번째 계약이 3년 기간으로 갱신되었습니다. 피고 C, D는 이 주유소를 'H주유소'라는 상호로 운영했습니다. 2021년 8월 17일, 피고 C, D의 요청으로 원고 A는 피고 D의 언니인 피고 E의 명의로 세 번째 임대차 계약서(기간 1년)를 작성했습니다. 이때 피고 C, D는 원고 A에게 "임차인 명의 변경에 따른 법적인 책임은 현 임차인(C, D)에게 있으며, 실운영자는 C"라는 내용의 각서를 교부했습니다. 이후 2021년 9월 1일 사업자등록 명의도 피고 E으로 변경되었습니다. 그러나 피고들은 2022년 4월 1일부터 임대료를 연체하기 시작했습니다. 이에 원고 A는 2023년 1월 17일, 피고 C에게 3기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 그럼에도 피고들은 변론 종결일까지 주유소를 계속 운영하며 건물과 토지를 인도하지 않았습니다. 이에 원고들은 피고들에게 토지와 건물 인도, 지장물 수거, 그리고 밀린 임대료 및 부당이득금 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고들은 제3 임대차 계약의 당사자가 E이고, 해당 계약은 갱신 거절로 종료되었으며, 원고 A가 권리금 상당 손해배상 의무를 진다고 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 주유소 임대차 계약의 실제 당사자가 누구인지와 유효한 계약 내용이 무엇인지, 그리고 임대료 연체로 인해 계약이 적법하게 해지되었는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한 임차인들이 임대인에게 주유소 토지와 건물을 인도하고 시설물을 철거할 의무가 있는지, 밀린 임대료와 부당이득금을 지급해야 하는지, 임대인이 임차인에게 권리금 회수 기회를 보호해야 할 의무가 있는지에 대한 판단이 요구되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 C, D가 명의상 임차인인 피고 E을 내세워 작성된 제3 임대차계약의 실제 당사자이며, 이 계약이 기존 계약의 내용을 일부 변경한 유효한 계약이라고 판단했습니다. 또한 피고 C, D가 2022년 4월부터 임대료를 연체하기 시작하여 3기 이상의 임대료를 미납했으므로, 원고 A가 2023년 1월 17일에 통보한 임대차 계약 해지가 적법하다고 보았습니다. 이에 따라 법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. 피고들은 공동으로 원고 A에게 토지 507.11㎡를 인도하고, 그 위에 적치된 시설물들을 철거하며, 연체된 임대료 상당액인 2,500,000원과 2023년 7월 1일부터 토지 및 건물 인도 완료일까지 월 5,500,000원의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 2. 피고들은 공동으로 원고 B에게 주유소 건물을 인도해야 합니다. 3. 원고 A의 나머지 청구(더 높은 금액의 차임 청구 등)는 기각되었습니다. 4. 소송 비용은 원고들이 5%, 피고들이 나머지 95%를 부담합니다. 5. 위 판결은 즉시 강제집행할 수 있습니다. 법원은 임대차보증금 80,000,000원이 2022년 4월 1일부터 2023년 6월 30일까지 발생한 연체 차임 82,500,000원에 의해 모두 공제되어 소멸했다고 보았습니다. 또한 피고들이 3기 이상의 차임을 연체했으므로, 원고 A에게는 상가건물 임대차보호법에 따른 권리금 회수 기회 보호 의무가 없다고 판단하여 피고들의 권리금 청구를 기각했습니다. ### 결론 이번 판결은 임대차 계약에서 명의와 실제 계약 당사자가 다를 경우 실질적인 관계를 중시하며, 임대료 연체는 임대차 계약 해지의 중대한 사유가 됨을 명확히 보여줍니다. 특히 상가 임대차의 경우 3기 이상의 차임 연체는 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 면제시키는 중요한 요인이 되므로, 임차인은 임대료 납부에 각별히 유의해야 함을 시사합니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 (권리금 회수 기회 보호): 이 법 조항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 된다는 내용을 담고 있습니다. 임차인이 영업을 통해 형성한 유무형의 재산적 가치(권리금)를 보호하기 위한 규정입니다. 2. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 (계약 갱신 요구의 거절 사유): 이 조항은 임차인이 3기분의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 명시하고 있습니다. 3. 판결의 법리 적용: 이번 사건에서 법원은 임차인인 피고들이 3기 이상의 차임을 연체했으므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따라 임대인인 원고 A가 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 발생했고, 더 나아가 제10조의4 제1항 단서에 의거하여 임대인에게 권리금 회수 기회를 보호할 의무가 없다고 판단했습니다. 이는 임차인의 중대한 계약 위반 행위(3기 이상 차임 연체)가 발생한 경우에는 임차인이 권리금 보호의 혜택을 받기 어렵다는 중요한 법리적 원칙을 보여줍니다. 즉, 임차인은 법의 보호를 받기 위해 계약상의 의무, 특히 임대료 납부 의무를 성실히 이행해야 함을 강조합니다. ### 참고 사항 1. 실제 계약 당사자 확인의 중요성: 임대차 계약 시 명의자와 실제 사용수익자가 다를 경우, 법원은 실제 관계를 중요하게 판단합니다. 따라서 명의 대여나 변경 시에는 그 배경과 실제 권리 및 의무 관계를 명확히 문서화하고, 당사자 간의 합의를 구체적으로 남겨두어야 합니다. 2. 임대료 연체의 심각성: 상가건물 임대차의 경우, 3기분 이상의 차임을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있을 뿐만 아니라, 임차인의 권리금 회수 기회 보호 의무도 면제됩니다. 임차인은 어떠한 경우에도 임대료 연체가 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 3. 계약 해지 통보 및 증빙: 임대인은 임차인의 계약 위반(예: 차임 연체)을 이유로 계약을 해지할 때는 명확하게 해지 의사를 통보하고, 그 사실을 증명할 수 있는 자료(문자, 내용증명 등)를 확보해야 합니다. 4. 점유 및 지장물 처리: 임대차 계약이 종료되었는데도 임차인이 부동산을 인도하지 않거나 임차인의 시설물을 철거하지 않는다면, 법적 절차를 통해 인도 및 철거를 요구해야 합니다. 이때 발생하는 점유 기간에 대해서는 차임 상당의 부당이득금 또는 손해배상금을 청구할 수 있습니다. 5. 권리금 보호 예외 사유 숙지: 임차인은 상가건물 임대차보호법상 권리금 보호 규정의 예외 사유를 잘 알고 있어야 합니다. 특히 3기 이상의 차임 연체는 권리금 보호를 받지 못하는 중대한 사유에 해당합니다.