임대차
원고인 외국인 임차인이 피고 회사 소유의 호텔을 임차하고 보증금을 지급하였으나 임대차 계약 만료 후 호텔을 인도했음에도 불구하고 피고가 보증금 전액을 반환하지 않자 소송을 제기한 사건입니다. 피고는 임차인이 환급받은 부가가치세와 전기안전관리대행비를 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 임차인이 환급받은 부가가치세는 피고에게 반환해야 할 채무이므로 보증금에서 상계하고, 전기안전관리대행비는 공제할 수 없다고 판단하여 피고에게 일부 보증금을 반환하도록 명령했습니다.
원고는 2015년 12월 20일 피고 소유 호텔 건물 지상 1층부터 5층까지를 보증금 1억 원, 차임 3개월마다 4,000만 원, 계약 기간 2015년 12월 20일부터 2018년 12월 19일까지로 정하여 임차했습니다. 계약서 특약사항에는 임차료에 대한 부가가치세는 임대인이 부담하고, 임차인은 부가가치세 확정신고 종료 시 환급되는 부가가치세를 임대인에게 돌려주기로 약정했습니다. 임대차 계약 기간 만료 후 원고는 호텔을 피고에게 인도했지만, 피고는 임차보증금 1억 원 중 원고가 환급받은 부가가치세와 전기안전관리대행비를 공제해야 한다며 보증금 전액을 반환하지 않아 분쟁이 발생했습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 임차보증금을 전액 반환하지 않은 상황에서, 임대차 계약 특약에 따른 부가가치세 환급분의 반환 의무 및 전기안전관리대행비 상계 주장 가능 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고가 원고에게 73,206,810원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고가 임대차 기간 중 환급받은 부가가치세 26,793,190원은 피고가 실제로 부가가치세를 납부했으므로 피고에게 반환할 채무로 인정하여 임차보증금 1억 원에서 공제하도록 했습니다. 그러나 피고가 주장한 전기안전관리대행비 상계 주장은 원고가 부담하기로 한 약정이 없다는 이유로 기각했습니다. 지연손해금은 원고가 호텔을 인도한 다음 날인 2018년 12월 21일부터 판결 선고일인 2020년 4월 23일까지는 연 5%를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%를 적용하도록 했습니다.
임대인은 임차인에게 임차보증금 1억 원에서 임차인이 환급받아 임대인에게 돌려줘야 할 부가가치세 환급금 26,793,190원을 공제한 나머지 73,206,810원과 지연손해금을 지급해야 합니다.
이 사건은 원고의 국적이 중화인민공화국이지만 임대차 계약의 목적물이 대한민국 제주특별자치도에 소재하므로 '국제사법 제26조 제3항'에 따라 대한민국의 법률을 준거법으로 적용했습니다. 민법상 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환할 의무가 발생하며, 임차인은 임차 목적물을 임대인에게 반환할 의무를 가집니다. 임대인과 임차인이 서로에게 채무를 부담하는 경우, '민법 제492조'에 따라 서로의 채무를 대등한 금액에서 소멸시키는 상계가 가능합니다. 이 사건에서는 임차인이 임대인에게 반환해야 할 부가가치세 환급금 채무와 임대인이 임차인에게 반환해야 할 임차보증금 채무를 상계 처리했습니다. 지연손해금은 '민법 제379조'에 따라 연 5%의 법정 이율이 적용되지만, '소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항'에 따라 판결 선고 다음 날부터는 연 12%의 높은 지연 이율이 적용됩니다.
임대차 계약 시 특약사항은 매우 중요하므로 명확하게 작성하고 그 내용을 정확히 이해해야 합니다. 특히 부가가치세와 같이 세금 관련 조항은 나중에 정산 문제가 생길 수 있으므로, 누가 부담하고 누가 환급받을지에 대해 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. 계약 만료 시 보증금 반환 지연에 대비하여 부동산 인도와 동시에 보증금 반환을 요구하는 내용 증명 등을 보내어 증거를 남겨두는 것이 유리할 수 있습니다. 또한, 건물 유지보수 및 관리비에 대한 부담 주체도 계약서에 명확히 기재하여 불필요한 분쟁을 예방해야 합니다.
