건물 분양 후 임차인에게 임대인 지위 승계 여부 및 신탁 부동산 인도 청구 기각 판결

원고 A 주식회사는 집합건물을 신축하여 분양하는 사업자로서 일부 부동산을 피고들에게 임대하였습니다. 이후 해당 부동산들을 수분양자들에게 분양하였고, 임차인인 피고들에게 차임을 수분양자들에게 직접 지급하도록 통보하여, 피고들은 장기간 수분양자들에게 차임을 지급했습니다. 원고는 또한 이 사건 각 부동산에 관하여 U신탁 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결하여 소유권을 이전했습니다. 이후 원고와 수분양자들 사이에 분쟁이 발생하자 원고는 피고들에게 다시 자신에게 차임을 지급하라고 요구했고, 피고들이 임대차보증금 반환 등에 대한 불안감으로 차임 지급을 보류하자 원고는 임대차계약 해지를 통보하며 부동산 인도를 청구했습니다. 또한 원고는 이 사건 제6 부동산 임차인인 피고 G에 대해서도 채권자대위권을 행사하여 부동산 인도를 청구했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 집합건물을 신축하여 분양하는 사업자
• 피고 D, E, F, J: 원고와 임대차 계약을 체결했거나 수분양자와 임대차 계약을 체결한 임차인들
• 피고 G: 이 사건 제6 부동산의 수분양자와 직접 임대차 계약을 체결한 임차인
• 피고들 보조참가인 K, L, M, N, O, P, S: 원고로부터 이 사건 각 부동산을 분양받은 수분양자들
• U신탁 주식회사: 원고와 부동산 담보신탁계약을 체결하여 이 사건 각 부동산의 소유권을 이전받은 수탁자

분쟁 상황

원고는 집합건물을 신축하여 분양하는 과정에서 일부 부동산을 피고 D, E, F, J에게 임대했습니다. 이후 해당 부동산들을 수분양자들에게 분양하였고, 원고의 지시에 따라 임차인들은 2021년경부터 수개월 또는 1년 이상 차임을 수분양자들에게 직접 지급했습니다. 피고 E와 J는 수분양자와 새로운 임대차 계약을 체결하기도 했습니다. 한편, 원고는 2021년 4월 U신탁 주식회사와 이 사건 각 부동산에 대한 담보신탁계약을 체결하여 소유권을 U신탁에 이전했습니다. 2022년 5월경, 원고와 수분양자들 사이에 분쟁이 발생하자 원고는 임차인들에게 다시 자신에게 차임을 지급하라고 요구했습니다. 이에 임차인들은 임대차보증금 반환 및 시설투자비 회수 등에 대한 불안감으로 차임 지급을 보류했고, 원고는 이를 이유로 임대차계약을 해지한다고 통보하며 임차인들에게 부동산 인도를 청구했습니다. 특히 피고 G는 원고가 아닌 수분양자 P과 직접 임대차 계약을 체결한 임차인이었으나, 원고는 신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권 또는 신탁계약에 따른 점유·사용권을 피보전권리로 하여 U신탁을 대위하여 피고 G에 대해서도 부동산 인도를 청구했습니다.

핵심 쟁점

원고가 신탁된 부동산에 대해 채권자대위권을 행사하여 임차인에게 인도를 청구할 수 있는지 여부와 원고와 임차인들 사이의 임대차계약에 따른 임대인 지위가 수분양자들에게 묵시적으로 승계되었는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 피고 G에 대한 청구 부분과 피고 E, J에 대한 각 예비적 청구 부분(채권자대위권 주장)은 부적법하다고 보아 각하했습니다. 원고의 피고 D, F에 대한 각 청구와 피고 E, J에 대한 각 주위적 청구 부분(임대차 해지 주장)은 이유 없다고 보아 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

결과적으로 원고의 모든 피고들에 대한 부동산 인도 청구는 기각되거나 각하되어, 원고가 최종적으로 패소했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 다음과 같은 법리들이 적용되었습니다.

1. 채권자대위권의 피보전채권 및 보전의 필요성: 채권자대위권은 채무자가 제3채무자에게 가지는 권리를 채권자가 대신 행사하는 것인데, 이를 행사하기 위해서는 채무자의 권리가 존재해야 하며 채권자의 채권을 보전할 필요성이 인정되어야 합니다.
   • 신탁법상의 신탁과 소유권 이전: 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아닙니다. 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담할 뿐이므로, 신탁재산에 관하여는 수탁자만이 배타적인 처분·관리권을 가집니다 (대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 참조). 이 사건에서 원고가 신탁계약상 신탁 부동산의 점유·사용권을 주장했으나, 이는 수탁자인 U신탁이 위탁자인 원고에 대한 관계에서 부담하는 제한일 뿐, 원고에게 독자적인 권리로서 제3자인 임차인에게 행사할 수 있는 점유·사용권이 부여된다는 의미로 볼 수 없다고 판단했습니다.
   • 신탁계약 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권: 신탁계약이 해지되었음이 증명되지 않았고, 설령 소유권이전등기청구권이 있다고 하더라도 피고들에게 인도를 청구하는 것이 그 권리의 이행을 유효·적절하게 확보하기 위해 반드시 필요하다고 보기 어려워 보전의 필요성 또한 인정되지 않았습니다.
2. 임대인 지위의 묵시적 승계 또는 임대차계약 해지: 임대차계약의 임대인 지위가 묵시적으로 제3자에게 승계되었는지 여부는 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.
   • 원고가 당초 분양을 목적으로 건물을 건축하고 임대차계약을 체결할 당시부터 임대인 지위가 수분양자에게 승계될 의도로 계약을 맺은 것으로 보인다는 점.
   • 원고가 수분양자들과 분양계약을 체결한 후 임차인인 피고들에게 차임을 수분양자들에게 직접 지급하라고 통지한 점.
   • 피고들이 원고의 통보에 따라 수개월 또는 1년 이상의 기간 동안 실제로 수분양자들에게 차임을 지급한 점.
   • 수분양자들이 임대인의 지위에서 세금계산서 발행 등 세무신고 업무를 처리한 반면, 원고는 같은 기간 차임을 청구하거나 세금계산서를 발행하지 않았던 점.
   • 일부 임차인이 수분양자와 임대차계약서를 다시 작성한 점. 이러한 사정들을 종합할 때, 이 사건 각 임대차계약에 기한 임대인의 지위가 묵시적으로 수분양자들에게 승계되었거나, 원고와 피고들 사이의 임대차계약이 해지되었다고 보는 것이 타당하다고 법원은 판단했습니다. 따라서 원고는 더 이상 임대인이 아니므로 임대차계약 해지를 주장하며 부동산 인도를 청구할 수 없게 되었습니다.

참고 사항

부동산 신탁 시 위탁자는 신탁 부동산에 대한 직접적인 소유권이나 배타적 관리권을 상실하게 되므로, 신탁 이후 임대차 계약이나 제3자에 대한 권리 행사에 신중해야 합니다. 원고가 신탁 부동산에 대해 신탁계약상 점유·사용권을 가지고 있다고 하더라도 이는 수탁자에 대한 관계에서만 의미를 가질 뿐, 제3자인 임차인에게 독자적인 권리로서 행사할 수 없습니다. 임대인이 임차인에게 차임을 제3자(수분양자 등)에게 직접 지급하도록 통보하고, 임차인이 장기간 이에 따랐다면, 임대인의 지위가 묵시적으로 제3자에게 승계된 것으로 인정될 수 있습니다. 이 경우 원래 임대인은 더 이상 임대차 계약의 당사자로서 권리(예: 차임 청구, 계약 해지, 건물 인도 청구)를 행사하기 어려울 수 있습니다. 따라서 임대인 지위의 변경은 묵시적으로도 인정될 수 있으므로, 임대인이나 임차인 모두 계약 당사자 변경에 대한 명확한 서면 합의를 남기는 것이 중요합니다. 특히 임대보증금 반환 의무에 대한 책임 주체를 분명히 해야 합니다.