새로운 집주인에게 임대보증금 반환을 거부할 수 있는지 사건

원고 A는 C과 임대차 계약을 맺고 보증금 1억 6천 5백만 원을 지급한 뒤 주택을 인도받아 전입신고를 완료했습니다. 이후 임대차가 묵시적으로 갱신되었고 피고 B가 해당 주택 소유권을 취득하여 임대인의 지위를 승계했습니다. 임대차 기간이 만료된 후 원고 A가 주택임차권등기를 마치고 피고 B에게 주택을 인도했는데, 그 사이에 피고 B는 다시 H에게 주택 소유권을 이전했습니다. 피고 B는 주택이 H에게 양도되었으므로 자신의 임대보증금 반환 채무가 소멸했다고 주장했으나, 원고 A는 새로운 임대인 지위 승계에 이의를 제기했으므로 피고 B가 보증금을 반환해야 한다고 맞섰습니다. 법원은 임차인인 원고 A가 새로운 소유자에게 임대차 관계 승계를 원하지 않아 이의를 제기했으므로, 기존 임대인이었던 피고 B의 보증금 반환 채무가 소멸하지 않는다고 판단하여 원고 A의 청구를 일부 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 주택의 임차인으로, 임대차 계약 종료 후 임대보증금 반환을 요구하는 사람입니다.
• 피고 B: 이 사건 주택의 전 소유자로, 원고 A의 임대차 계약상 임대인의 지위를 승계했다가 다시 주택을 양도한 후 임대보증금 반환 의무가 없다고 주장하는 사람입니다.
• C: 이 사건 주택의 최초 임대인입니다.
• H: 피고 B로부터 이 사건 주택의 소유권을 이전받은 새로운 소유자입니다.

분쟁 상황

원고 A는 C으로부터 임차한 주택에 거주하다가 피고 B가 주택을 매입하며 임대인의 지위를 승계했습니다. 임대차 계약 만료 후 원고 A는 주택임차권등기를 마치고 피고 B에게 주택을 인도했습니다. 그러나 그 사이에 피고 B는 주택을 H에게 다시 양도했습니다. 원고 A는 피고 B에게 임대보증금 반환을 요구했으나, 피고 B는 이미 주택을 H에게 양도했으므로 자신에게는 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 반면 원고 A는 피고 B가 임대인의 지위를 승계한 후, 자신이 새로운 소유자에게 임대차 관계 승계에 이의를 제기했으므로 피고 B가 보증금을 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

주택 임차인이 임차 주택의 소유권 변경으로 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 승계된 경우, 임차인이 새로운 소유자와의 임대차 관계 승계를 거부하고 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 피고 B가 원고 A에게 1억 6천 5백만 원과 이에 대한 지연손해금(2020년 1월 21일부터 2020년 2월 6일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 한다고 판결했습니다. 원고 A의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 피고 B가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 취지를 고려하여 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않을 경우 이의를 제기함으로써 기존 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다고 보았습니다. 따라서 원고 A가 새로운 소유자에게 임대인 지위 승계에 이의를 제기했으므로, 피고 B의 보증금 반환 채무는 여전히 유효하다고 판단하여 원고 A의 청구를 일부 받아들였습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법의 입법 취지는 임차인의 주거 생활 안정을 보호하려는 것입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙입니다. 그러나 대법원 판례(2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)는 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 주택 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보며, 이와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환 채무는 소멸하지 않는다고 판시하고 있습니다. 또한 임대차가 끝났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인은 법원에 '주택임차권등기명령'을 신청하여 임차권등기를 마칠 수 있으며(주택임대차보호법 제3조의3), 이 등기를 통해 임차인이 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 보증금 반환을 안전하게 담보할 수 있습니다. 채무 불이행으로 인한 지연손해금은 민법상 연 5%가 적용되지만, 소송 촉진 등에 관한 특례법에 따라 소송이 제기된 이후에는 더 높은 비율인 연 12%가 적용됩니다.

참고 사항

주택 임대차 계약 중 집주인이 바뀌는 경우 임차인은 새로운 집주인과의 임대차 관계를 계속할지 아니면 거부하고 기존 집주인에게 보증금 반환을 요구할지 선택할 수 있습니다. 새로운 집주인에게 임대인 지위 승계를 원하지 않는다면, 집주인이 변경된 사실을 안 날로부터 '상당한 기간 내에' 명확하게 이의를 제기해야 합니다. 이의를 제기하면 기존 집주인(양도인)의 임대보증금 반환 채무는 소멸하지 않고 계속 유효하게 됩니다. 임대차 기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 이사를 가야 할 경우, '주택임차권등기'를 해두면 대항력과 우선변제권을 유지하면서 다른 곳으로 전입신고를 할 수 있습니다. 임대인 지위 승계에 대한 이의 제기와 주택임차권등기는 임차인의 권리 보호를 위한 별개의 수단이며, 중복하여 권리를 행사하는 것이 아닙니다.