미분양 오피스텔 공사대금 정산을 위한 처분 절차 이행 판결

A건설 주식회사가 G신탁 주식회사를 상대로 미분양 오피스텔의 처분 절차 이행을 청구한 사건에서, 법원은 G신탁이 A건설에게 사업약정 및 대리사무계약에 따라 미분양 물건을 할인분양, 임대, 담보대출, 공매 등의 방법으로 처분하는 절차를 이행해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• A건설 주식회사: 오피스텔 건설을 담당한 시공사이자 원고, 피항소인.
• 주식회사 G신탁: 오피스텔 신탁 관리를 맡은 수탁자이자 피고, 항소인.
• K개발 주식회사: 오피스텔 개발 사업의 위탁자이자 시행사이며 피고보조참가인, 항소인.

분쟁 상황

A건설 주식회사는 K개발 주식회사가 시행하고 주식회사 G신탁이 수탁한 오피스텔 건설의 시공사였습니다. 오피스텔 준공 후 3개월이 훨씬 지났음에도 불구하고 신탁수익금만으로는 A건설의 미지급 공사대금과 P은행의 대출원리금을 지급하기에 부족한 상황이 발생했습니다. A건설은 대리사무계약 제25조 제4항 제1문(이 사건 계약조항)에 따라 G신탁에게 미분양 물건의 처분 협의를 요청했으나 G신탁이 이에 불응하자, A건설은 G신탁을 상대로 미분양 물건 처분 절차 이행을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 G신탁과 A건설 사이에 체결된 대리사무계약 중, 오피스텔 준공 후 신탁수익금만으로는 미지급 공사대금 등이 부족할 경우 미분양 물건을 처분해야 한다는 계약 조항의 처분 요건이 충족되었는지 여부와 G신탁이 해당 조항에 따라 미분양 물건 처분 절차를 이행할 의무가 있는지 여부였습니다.

법원의 판단

법원은 피고(G신탁)는 원고(A건설)에게 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 2014. 9. 4.자 사업약정 및 대리사무계약을 원인으로 할인분양, 임대, 담보대출, 공매 등 방법에 의해 처분하는 절차를 이행하라고 제1심 판결을 변경하여 선고했습니다. 소송 총비용 중 원고와 피고 사이에 생긴 부분은 피고가, 보조참가로 인한 부분은 피고보조참가인이 각 부담하도록 했습니다.

결론

이번 판결을 통해 G신탁은 계약에 따라 미분양된 오피스텔을 처분하여 A건설의 미지급 공사대금 등을 정산해야 할 의무를 지게 되었습니다. 이는 특정 조건이 충족될 경우 신탁사가 위탁자를 넘어 시공사에 대해 직접적인 처분 의무를 부담할 수 있음을 보여주는 중요한 사례입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 당사자 간 계약의 구속력과 채무불이행 관련 법리가 적용되었습니다.

• 계약의 구속력 (민법의 일반 원칙)​: 당사자들이 합의한 계약 내용은 법률과 같은 효력을 가지며, 당사자는 그 내용을 성실히 이행할 의무가 있습니다. 이 사건에서는 A건설과 G신탁 사이에 체결된 대리사무계약 제25조 제4항 제1문('피고는 준공 후 3개월까지 신탁수익금으로 원고의 미지급 공사대금 및 P은행의 대출원리금을 지급함이 부족할 경우, 미분양 물건을 할인분양, 임대, 담보대출, 공매 등의 방법으로 처분하여 미지급 공사대금 및 대출원리금에 충당하며, 그 처분방법 및 가격, 절차 등은 원고, 피고, P은행이 협의하여 정한다')이 핵심적인 계약 조항으로 작용했습니다. 법원은 이 조항의 요건이 충족되었다고 판단하여 G신탁에게 처분 절차 이행 의무가 있다고 본 것입니다.
• 채무불이행 및 이행 강제 (민법 제390조)​: 계약 당사자가 계약상의 의무를 이행하지 않을 경우(채무불이행), 상대방은 그 이행을 청구할 수 있으며, 법원의 판결을 통해 강제 이행을 구할 수 있습니다. 이 사건에서 A건설은 G신탁이 미분양 물건 처분 협의에 불응함으로써 계약상의 의무를 이행하지 않았다고 주장했고, 법원이 이를 받아들여 처분 절차 이행을 명한 것입니다.
• 민사소송법 제420조 본문: 이 조항은 항소법원이 제1심판결을 변경함에는 당사자의 주장 범위에서 할 수 있다는 내용으로, 이 사건에서는 제1심 판결 중 '1. 기초 사실' 부분을 인용하면서 일부 내용을 수정할 때 언급되었습니다.

참고 사항

유사한 건설 프로젝트에서 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 계약 조항의 중요성: 시공사는 신탁사와의 대리사무계약이나 사업약정에서 미분양 시 공사대금 회수 방안에 대한 구체적이고 강제력 있는 조항을 명확히 포함하는 것이 중요합니다.
• 조건 충족 여부 확인: 계약상 특정 의무가 발생하기 위한 조건(예: 준공 후 3개월 경과, 신탁수익금 부족 등)이 객관적으로 충족되었는지 미리 확인하고 그 증거를 확보해야 합니다.
• 협의 요청 및 기록 보관: 계약 조항에 따라 협의 절차가 필요한 경우, 내용증명이나 공식 서면을 통해 명확하게 협의를 요청하고 그 과정을 철저히 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다. 상대방의 불응 사실을 입증할 수 있는 자료는 소송 시 중요한 증거가 됩니다.
• 처분 방법 명시: 할인분양, 임대, 담보대출, 공매 등 가능한 처분 방법을 계약서에 구체적으로 명시하여 향후 분쟁의 여지를 줄일 수 있습니다.
• 선행 판결의 활용: 이미 확정된 미지급 공사대금 관련 판결이 있다면, 이를 근거로 미분양 물건 처분 절차 이행을 요구하는 데 강력한 증거로 활용할 수 있습니다.