남기룡 변호사

재개발 조합의 공동사업시행자 선정 과정 금품 제공 판결

재개발 정비사업조합의 공동사업시행자 선정 과정에서 건설업자들이 조합 관계자들에게 금품을 제공한 사건으로, 대법원은 공동사업시행자인 건설업자 선정도 시공자 선정에 포함되므로 금품 제공 행위는 위법하다고 판단하여 상고를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - A부터 K까지 11명의 개인 피고인들: 구 도시 및 주거환경정비법 위반 혐의로 기소된 개인 피고인들 - 주식회사 L, 주식회사 M, N 주식회사: 구 도시 및 주거환경정비법 위반 혐의로 기소된 법인 피고인들 ### 분쟁 상황 피고인들은 재개발 정비사업에서 조합이 건설업자와 공동으로 정비사업을 시행하는 공동사업시행자를 선정하는 과정에서, 관련 법률이 금지하는 금품을 제공한 혐의로 기소되었습니다. 이는 구 도시정비법에서 정한 시공자 선정 관련 금품 제공 금지 규정 위반 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 핵심 쟁점 구 도시 및 주거환경정비법상 '시공자 선정'에 조합이 건설업자와 공동으로 정비사업을 시행하는 경우로서 시공자의 지위를 겸하는 '공동사업시행자인 건설업자'를 선정하는 행위도 포함되는지 여부 ### 법원의 판단 대법원은 원심의 판단과 같이 공동사업시행자인 건설업자의 선정과 관련하여 금품을 제공하는 행위가 구 도시정비법 제11조 제5항 제1호에 해당한다고 보아 피고인들에 대한 공소사실을 유죄로 인정한 제1심판결과 원심판결을 유지하며 상고를 모두 기각했습니다. ### 결론 공동사업시행자인 건설업자를 선정하는 과정에서의 금품 제공 행위 역시 구 도시 및 주거환경정비법상 금지되는 '시공자 선정' 관련 불법 행위에 해당하며, 이에 대해 유죄가 확정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 판례는 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전)의 여러 조항들을 유기적으로 해석하여 적용한 사례입니다. 특히 중요한 조항은 다음과 같습니다: * **구 도시 및 주거환경정비법 제11조 제5항:** 이 조항은 '누구든지 시공자, 설계자 또는 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 할 수 없다'고 명시하고 있습니다. 이 규정의 입법 목적은 조합 운영의 투명성을 높여 정비사업을 원활하게 추진하는 데 있습니다. * **구 도시 및 주거환경정비법 제84조의2 제1호:** 위 제11조 제5항을 위반하여 금품 등을 제공하는 행위를 한 자를 처벌하는 벌칙 조항입니다. * **구 도시 및 주거환경정비법 제77조의4 제8항:** 조합이 건설업자와 공동으로 정비사업을 시행하고 협약을 체결하는 경우, 해당 건설업자를 '시공자'로 본다고 규정하고 있습니다. 대법원은 이 조항들을 종합적으로 해석하여, 단순히 시공사만을 선정하는 행위뿐만 아니라, 공동사업시행자인 건설업자를 선정하는 행위 또한 '시공자 선정'에 포함된다고 보았습니다. 이는 법의 전반적인 체계와 입법 취지에 따라 정비사업의 투명성을 확보하려는 목적에 부합하는 해석으로, 공동사업시행자 선정 과정에서 금품을 제공하는 행위 역시 법 위반에 해당한다는 법리를 확립하였습니다. ### 참고 사항 유사 재개발 또는 재건축 사업에서 시공사 또는 공동사업시행자 선정 시에는 어떠한 명목으로든 금품이나 재산상 이익을 주고받는 행위는 관련 법규에 따라 처벌받을 수 있습니다. 사업의 투명성을 확보하고 불필요한 법적 분쟁을 피하기 위해 모든 선정 절차는 공개적이고 공정하게 진행되어야 합니다. 특히, 건설업자를 공동사업시행자로 선정하는 경우에도 시공사 선정과 동일하게 금품 제공 금지 규정이 적용된다는 점을 명심해야 합니다.

건물 리모델링 공사 계약금 반환 요청 사건

원고가 피고와 건물 리모델링 및 가설 공사 계약을 체결하고 가설 공사 계약금 8,800만 원을 지급한 뒤, 이 계약들이 은행 대출을 위한 형식적인 '통정허위표시'로 무효임을 주장하며 계약금 반환을 청구했으나, 법원은 원고의 주장을 받아들이지 않고 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 광명시 C 토지 및 지상 건물의 소유자 - 피고 주식회사 B: 종합건설업 등을 주된 목적으로 하는 회사 ### 분쟁 상황 원고는 자신의 건물 리모델링 공사를 위해 피고와 총 8억 8천만 원 규모의 공사 계약과 별도로 1억 3천2백만 원 규모의 가설 공사 계약을 맺었습니다. 가설 공사 계약에 따라 원고는 8천8백만 원의 계약금을 피고에게 지급했는데, 이 돈은 원고가 은행에서 대출받아 마련한 것이었습니다. 이후 원고는 이 계약들이 사실상 은행 대출을 받기 위한 형식적인 계약이었고, 실제 공사를 진행할 의사가 없었으므로 계약 자체가 '통정허위표시'에 해당하여 무효라고 주장하며 이미 지급한 8천8백만 원을 부당이득으로 반환해달라고 요구했습니다. 반면 피고는 해당 금액이 정당한 가설 공사 계약에 따른 계약금이라고 주장하며 반환을 거부하여 소송으로 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 건물 리모델링 및 가설 공사 계약이 은행 대출을 위한 '통정허위표시'로서 무효인지 여부와 피고가 받은 계약금 8,800만 원이 부당이득에 해당하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하며, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 이 사건 가설 계약이 원고의 주장과 같이 은행 대출을 위한 경제적 목적이 있었다 하더라도, 그것만으로는 원고와 피고 사이에 계약에 따른 권리와 의무를 발생시키지 않기로 하는 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 오히려 원고가 임차인 퇴거를 강제할 목적으로 가설 계약을 체결했다가 변호사의 조언으로 중단한 것으로 보이며, 피고 또한 계약금 8,800만 원을 수령 후 이행 준비를 한 점 등을 근거로 이 계약이 통정허위표시에 해당한다는 증거가 부족하다고 보아 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 • 민법 제108조(통정한 허위의 의사표시): '상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다. 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.' 이 조항은 계약 당사자들이 서로 짜고 진의가 아닌 허위의 의사표시를 한 경우, 그 의사표시는 무효가 된다는 법리를 규정하고 있습니다. 본 사건에서 원고는 공사 계약과 가설 계약이 은행 대출을 받기 위한 형식적인 것으로, 실제 공사를 할 의사 없이 피고와 서로 합의하여 허위의 계약을 맺었다고 주장했습니다. 그러나 법원은 통정허위표시가 성립하려면 의사표시의 진의와 표시가 일치하지 않고, 그 불일치에 관하여 상대방과 '합의'가 있어야 한다는 대법원 판례를 인용하며, 단순히 대출 목적이 있었다는 사정만으로는 합의가 있었다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. • 민법 제741조(부당이득의 내용): '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.' 부당이득 반환 청구는 어떤 계약이 무효이거나 취소되어 법률상 원인이 없게 된 경우, 상대방이 얻은 이득을 돌려받기 위한 법리입니다. 원고는 공사 계약이 통정허위표시로 무효이므로, 피고가 받은 8,800만 원이 법률상 원인 없는 이득이라고 주장하며 반환을 청구했습니다. 하지만 법원이 통정허위표시 주장을 받아들이지 않아 계약의 유효성이 인정되었으므로, 해당 금액은 정당한 계약금으로서 법률상 원인이 있는 것으로 보아 부당이득 반환 청구는 기각되었습니다. ### 참고 사항 • 계약 체결 시 실제 의사와 계약서 내용이 다를 경우, 그 불일치에 대해 상대방과 명확한 합의가 있었는지 여부가 중요합니다. 단순히 대출 등 다른 경제적 목적이 있었다는 사실만으로는 계약이 무효로 인정되기 어렵습니다. • 통정허위표시로 계약의 무효를 주장하려면, 계약 당사자 모두가 해당 계약의 내용대로 권리와 의무가 발생하지 않을 것이라는 점에 동의했다는 명확한 증거가 필요합니다. • 가령, 특정 목적(예: 대출)을 위해 형식적인 계약을 체결해야 한다면, 그에 대한 명확한 서면 합의나 관련 증거를 남겨두는 것이 나중에 분쟁 발생 시 유리할 수 있습니다. • 계약금을 지급했다면, 해당 금액이 어떤 법적 근거로 지급된 것인지(예: 계약금, 보관금) 분명히 해두어야 합니다. • 계약 체결 후 실제 공사를 진행할 의사가 없었다면, 그러한 의사 불일치에 대한 상대방의 인지 여부 및 동의 여부를 입증할 수 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

P아파트 입주자대표회의의 아파트 하자보수 손해배상금 청구 사건

P아파트 입주자대표회의가 아파트 시공상 하자로 인해 발생한 손해배상금을 분양자인 주식회사 AE과 시공사를 보증한 건설공제조합에 청구한 사건입니다. 법원은 분양자인 주식회사 AE에 대해 인정된 하자보수비의 75%를, 건설공제조합에 대해 보증금액 한도 내에서 75%의 책임이 있다고 인정하여 일부 승소 판결을 내렸습니다. 그러나 시공사인 J 주식회사와 L 주식회사에 대한 청구는 분양자가 무자력 상태가 아니라고 판단하여 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (청구인): P아파트 입주자대표회의 (P아파트 9개 동 808세대의 관리 주체이자 구분소유자들로부터 하자보수청구권을 양수받은 단체) - 피고 (피청구인): 주식회사 AE (P아파트 신축 및 분양 사업의 위탁자이자 분양자) - 피고 (피청구인): J 주식회사, L 주식회사 (P아파트 신축 공사를 도급받아 시공한 시공자) - 피고 (피청구인): 건설공제조합 (시공사인 J, L 주식회사의 아파트 하자보수 의무를 보증한 단체) - 피고 J 주식회사의 보조참가인: 주식회사 S (J 주식회사를 보조하여 소송에 참여) - U 주식회사 (과거 V 주식회사): P아파트 신축 및 분양 사업의 시행자 겸 수탁자 (신탁계약 종료) ### 분쟁 상황 P아파트는 2016년 10월 31일 사용검사를 마친 후 입주자들에게 인도되었으나, 시간이 지나면서 아파트 공용부분과 전유부분에서 균열, 미시공, 변경 시공, 부실 시공 등 다양한 하자가 발생했습니다. 입주자대표회의는 시공사인 J 주식회사 등에게 여러 차례 하자 보수를 요청했으나 제대로 이행되지 않았습니다. 이에 입주자대표회의는 아파트 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받아, 분양자인 주식회사 AE, 시공사인 J 주식회사와 L 주식회사, 그리고 시공사의 하자보수를 보증한 건설공제조합을 상대로 하자보수금 등 청구 소송을 제기했습니다. 특히, 착공도면과 준공도면이 다른 경우 어떤 도면을 기준으로 하자를 판단할 것인지, 그리고 분양자가 무자력이 아닌 경우 시공사에게도 직접 책임을 물을 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 핵심 쟁점 분양자(AE)의 하자보수 책임 인정 및 손해배상 범위, 시공자(J, L)의 하자보수 책임 인정 여부 (분양자 무자력 여부 판단), 건설공제조합의 하자보수 보증 책임 인정 및 보증금 지급 범위 (소멸시효, 책임 제한, 보증금액 전용 여부), 설계도면과 다르게 시공된 부분의 하자 인정 기준 (착공도면 vs 준공도면) 등이 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 P아파트 입주자대표회의의 청구에 대해 다음과 같이 판결했습니다: * **주식회사 AE (분양자)**​: 3,058,299,904원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 이는 인정된 하자보수비용의 75%로 책임이 제한된 금액입니다. 지연손해금 기산일은 소장 송달 다음 날인 2021년 11월 4일부터, 추가 청구금액에 대해서는 청구취지 변경신청서 송달 다음 날인 2024년 2월 20일부터 적용됩니다. * **건설공제조합 (보증인)**​: 주식회사 AE과 공동하여 1,072,829,454원 및 이에 대한 지연손해금을, 단독으로 163,502,230원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 이 역시 인정된 하자보수비용의 75%로 책임이 제한된 금액입니다. 지연손해금 기산일은 소장 송달 다음 날인 2021년 11월 4일부터 적용됩니다. 또한, 2년차 하자에 대한 보증금 청구권은 소멸시효(2년)가 완성되어 기각되었습니다. 5년차 보증금액을 10년차 하자에 전용할 수 있다고 판단했습니다. * **J 주식회사, L 주식회사 (시공자)**​: 입주자대표회의의 청구를 모두 기각했습니다. 법원은 시공자에게 하자보수 책임이 발생하기 위한 요건인 '분양자의 무자력 상태'가 주식회사 AE에 해당하지 않는다고 보았습니다. * 소송비용은 원고와 피고 AE 사이에 발생한 부분 중 30%는 원고가, 나머지는 AE이 부담하며, 원고와 피고 J, L 사이에 발생한 부분은 원고가 부담하고, 원고와 피고 공제조합 사이에 발생한 부분 중 10%는 원고가, 나머지는 공제조합이 부담하도록 했습니다. ### 결론 P아파트 입주자대표회의는 아파트의 하자에 대해 분양자인 주식회사 AE과 건설공제조합으로부터 일부 손해배상 및 보증금을 지급받게 되었으나, 시공사들에 대한 직접적인 하자보수 책임은 인정받지 못했습니다. 법원은 분양자의 책임과 보증사의 보증책임을 인정하되, 사용 관리상 과실 및 자연발생적 노화 현상을 고려하여 책임 비율을 75%로 제한했습니다. ### 연관 법령 및 법리 **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항** 건축물의 건축자는 그 건축물에 대하여 구분소유자에게 담보책임을 집니다. 이 사건에서는 분양자인 주식회사 AE가 아파트의 건축자에 해당하여 구분소유자들에게 하자담보책임을 부담하며, 하자로 인해 발생한 손해를 배상할 의무가 있습니다. **민법 제667조 제2항 (도급인의 담보책임)**​ 하자가 보수되거나 하자에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 규정은 건축물에 하자가 있을 때 수급인(시공자)이 도급인(분양자)에게 부담하는 책임에 관한 것이지만, 집합건물법 제9조 제1항에 의해 건축물의 건축자(분양자)가 구분소유자(아파트 소유자)에게도 유사한 담보책임을 지도록 준용됩니다. 즉, 분양자는 하자를 보수하거나 하자에 갈음하는 손해배상을 해야 합니다. **집합건물법 제9조 제3항** 시공자가 파산, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자는 시공자에게 직접 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 조항은 시공자(J 주식회사, L 주식회사)가 구분소유자에게 직접 하자보수책임을 지는 경우를 한정합니다. 이 사건에서 법원은 주식회사 AE가 무자력 상태가 아니라고 판단하여 J 주식회사와 L 주식회사에 대한 청구를 기각했습니다. **건설산업기본법 제67조 제4항** 보증채권자가 공제조합에 대하여 가지는 보증금에 관한 권리는 보증기간 만료일부터 2년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸합니다. 이 조항은 건설공제조합에 대한 하자보수보증금 청구권의 소멸시효가 보증기간 만료일로부터 2년임을 명시합니다. 이 사건에서는 2년차 하자의 보증기간 만료일인 2018년 10월 31일로부터 2년이 경과한 2021년 10월 19일에 소송이 제기되어 2년차 하자에 관한 보증금채권이 시효로 소멸했다고 판단되었습니다. **하자의 판단 기준 (대법원 2014다18762 판결 등 참조 법리)**​ 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시하거나 분양안내서 등을 통해 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 특별한 사정이 없는 한, 아파트에 하자가 발생했는지 여부는 원칙적으로 '준공도면'을 기준으로 판단하는 것이 타당합니다. 이 사건에서 법원은 P아파트의 공급계약서에 설계변경이 가능하다고 명시되어 있고, 착공도면대로 시공할 것을 제시하거나 설명했다는 증거가 없으므로 준공도면을 기준으로 하자를 판단해야 한다고 보았습니다. **하자보수에 갈음하는 손해배상채무의 지체책임 기산일 (대법원 2009다83908, 2012다29557, 2006므2757 판결 등 참조 법리)**​ 하자보수에 갈음하는 손해배상채무는 이행의 기한이 없는 채무로서 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 발생합니다. 채권양도 통지에 채권 액수가 특정되어 있지 않은 경우, 소송 제기 후 소장 부본이 송달된 다음 날부터, 청구취지 확장으로 추가되는 금액 부분에 대해서는 청구취지 변경신청서 등이 송달된 다음 날부터 지체책임이 발생합니다. 이 사건에서 주식회사 AE에 대한 지연손해금은 소장 송달 다음 날인 2021년 11월 4일부터, 확장된 금액에 대해서는 청구취지 변경신청서 송달 다음 날인 2024년 2월 20일부터 적용되었습니다. ### 참고 사항 아파트에 하자가 발생하면 즉시 사진 촬영, 전문가 진단 등 증거를 철저히 확보해야 합니다. 이는 향후 소송에서 하자 발생 여부와 범위를 입증하는 데 중요합니다. 하자보수청구권의 소멸시효는 보증기간 만료일로부터 2년이므로, 기한 내에 정확히 청구해야 합니다. 보증기간별 하자 유형과 소멸시효를 잘 확인해야 합니다. 이 사건에서는 2년차 하자에 대한 보증금 청구권이 소멸시효 완성으로 기각되었습니다. 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 채권을 양수받는 경우, 양도 통지 시 청구할 손해배상금의 액수를 명확히 특정하는 것이 지연손해금 발생 시기를 앞당기는 데 유리할 수 있습니다. 본 사건에서는 액수가 특정되지 않아 소장 송달일 또는 청구취지 확장일 다음 날부터 지연손해금이 계산되었습니다. 집합건물법상 시공사는 분양자에게 회생, 파산, 무자력 등 특별한 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 직접 담보책임을 부담합니다. 따라서 분양자가 재정적으로 건실하다면 시공사에게 직접 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 법원은 시공 또는 분양자의 책임이 인정되더라도 아파트의 경과 기간, 자연발생적인 노화 현상, 구분소유자들의 사용 관리상 과실 등을 고려하여 손해배상액을 일정 비율로 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 75%로 책임이 제한되었습니다. 아파트 분양계약 시 특별한 약정이 없는 한, 하자는 원칙적으로 최종적으로 사용검사를 받은 '준공도면'을 기준으로 판단합니다. 착공도면과 준공도면이 다르더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 하자로 보기 어려울 수 있습니다. 다만, 분양 시 착공도면대로 시공할 것을 명시적으로 약정했거나 분양 광고를 통해 제시했다면 예외가 될 수 있습니다. 하자보증계약에서 보증기간이나 보증대상이 중복되는 것을 배제하는 특별한 약정이 없는 경우, 하나의 하자가 여러 보증계약의 보증대상에 중복될 수 있으며, 특정 보증금액을 다른 보증기간의 하자에 전용하여 지급받을 가능성도 있습니다.

재개발 조합의 공동사업시행자 선정 과정 금품 제공 판결

재개발 정비사업조합의 공동사업시행자 선정 과정에서 건설업자들이 조합 관계자들에게 금품을 제공한 사건으로, 대법원은 공동사업시행자인 건설업자 선정도 시공자 선정에 포함되므로 금품 제공 행위는 위법하다고 판단하여 상고를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - A부터 K까지 11명의 개인 피고인들: 구 도시 및 주거환경정비법 위반 혐의로 기소된 개인 피고인들 - 주식회사 L, 주식회사 M, N 주식회사: 구 도시 및 주거환경정비법 위반 혐의로 기소된 법인 피고인들 ### 분쟁 상황 피고인들은 재개발 정비사업에서 조합이 건설업자와 공동으로 정비사업을 시행하는 공동사업시행자를 선정하는 과정에서, 관련 법률이 금지하는 금품을 제공한 혐의로 기소되었습니다. 이는 구 도시정비법에서 정한 시공자 선정 관련 금품 제공 금지 규정 위반 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 핵심 쟁점 구 도시 및 주거환경정비법상 '시공자 선정'에 조합이 건설업자와 공동으로 정비사업을 시행하는 경우로서 시공자의 지위를 겸하는 '공동사업시행자인 건설업자'를 선정하는 행위도 포함되는지 여부 ### 법원의 판단 대법원은 원심의 판단과 같이 공동사업시행자인 건설업자의 선정과 관련하여 금품을 제공하는 행위가 구 도시정비법 제11조 제5항 제1호에 해당한다고 보아 피고인들에 대한 공소사실을 유죄로 인정한 제1심판결과 원심판결을 유지하며 상고를 모두 기각했습니다. ### 결론 공동사업시행자인 건설업자를 선정하는 과정에서의 금품 제공 행위 역시 구 도시 및 주거환경정비법상 금지되는 '시공자 선정' 관련 불법 행위에 해당하며, 이에 대해 유죄가 확정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 판례는 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전)의 여러 조항들을 유기적으로 해석하여 적용한 사례입니다. 특히 중요한 조항은 다음과 같습니다: * **구 도시 및 주거환경정비법 제11조 제5항:** 이 조항은 '누구든지 시공자, 설계자 또는 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 할 수 없다'고 명시하고 있습니다. 이 규정의 입법 목적은 조합 운영의 투명성을 높여 정비사업을 원활하게 추진하는 데 있습니다. * **구 도시 및 주거환경정비법 제84조의2 제1호:** 위 제11조 제5항을 위반하여 금품 등을 제공하는 행위를 한 자를 처벌하는 벌칙 조항입니다. * **구 도시 및 주거환경정비법 제77조의4 제8항:** 조합이 건설업자와 공동으로 정비사업을 시행하고 협약을 체결하는 경우, 해당 건설업자를 '시공자'로 본다고 규정하고 있습니다. 대법원은 이 조항들을 종합적으로 해석하여, 단순히 시공사만을 선정하는 행위뿐만 아니라, 공동사업시행자인 건설업자를 선정하는 행위 또한 '시공자 선정'에 포함된다고 보았습니다. 이는 법의 전반적인 체계와 입법 취지에 따라 정비사업의 투명성을 확보하려는 목적에 부합하는 해석으로, 공동사업시행자 선정 과정에서 금품을 제공하는 행위 역시 법 위반에 해당한다는 법리를 확립하였습니다. ### 참고 사항 유사 재개발 또는 재건축 사업에서 시공사 또는 공동사업시행자 선정 시에는 어떠한 명목으로든 금품이나 재산상 이익을 주고받는 행위는 관련 법규에 따라 처벌받을 수 있습니다. 사업의 투명성을 확보하고 불필요한 법적 분쟁을 피하기 위해 모든 선정 절차는 공개적이고 공정하게 진행되어야 합니다. 특히, 건설업자를 공동사업시행자로 선정하는 경우에도 시공사 선정과 동일하게 금품 제공 금지 규정이 적용된다는 점을 명심해야 합니다.

건물 리모델링 공사 계약금 반환 요청 사건

원고가 피고와 건물 리모델링 및 가설 공사 계약을 체결하고 가설 공사 계약금 8,800만 원을 지급한 뒤, 이 계약들이 은행 대출을 위한 형식적인 '통정허위표시'로 무효임을 주장하며 계약금 반환을 청구했으나, 법원은 원고의 주장을 받아들이지 않고 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 광명시 C 토지 및 지상 건물의 소유자 - 피고 주식회사 B: 종합건설업 등을 주된 목적으로 하는 회사 ### 분쟁 상황 원고는 자신의 건물 리모델링 공사를 위해 피고와 총 8억 8천만 원 규모의 공사 계약과 별도로 1억 3천2백만 원 규모의 가설 공사 계약을 맺었습니다. 가설 공사 계약에 따라 원고는 8천8백만 원의 계약금을 피고에게 지급했는데, 이 돈은 원고가 은행에서 대출받아 마련한 것이었습니다. 이후 원고는 이 계약들이 사실상 은행 대출을 받기 위한 형식적인 계약이었고, 실제 공사를 진행할 의사가 없었으므로 계약 자체가 '통정허위표시'에 해당하여 무효라고 주장하며 이미 지급한 8천8백만 원을 부당이득으로 반환해달라고 요구했습니다. 반면 피고는 해당 금액이 정당한 가설 공사 계약에 따른 계약금이라고 주장하며 반환을 거부하여 소송으로 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 건물 리모델링 및 가설 공사 계약이 은행 대출을 위한 '통정허위표시'로서 무효인지 여부와 피고가 받은 계약금 8,800만 원이 부당이득에 해당하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각하며, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 이 사건 가설 계약이 원고의 주장과 같이 은행 대출을 위한 경제적 목적이 있었다 하더라도, 그것만으로는 원고와 피고 사이에 계약에 따른 권리와 의무를 발생시키지 않기로 하는 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 오히려 원고가 임차인 퇴거를 강제할 목적으로 가설 계약을 체결했다가 변호사의 조언으로 중단한 것으로 보이며, 피고 또한 계약금 8,800만 원을 수령 후 이행 준비를 한 점 등을 근거로 이 계약이 통정허위표시에 해당한다는 증거가 부족하다고 보아 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 • 민법 제108조(통정한 허위의 의사표시): '상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다. 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.' 이 조항은 계약 당사자들이 서로 짜고 진의가 아닌 허위의 의사표시를 한 경우, 그 의사표시는 무효가 된다는 법리를 규정하고 있습니다. 본 사건에서 원고는 공사 계약과 가설 계약이 은행 대출을 받기 위한 형식적인 것으로, 실제 공사를 할 의사 없이 피고와 서로 합의하여 허위의 계약을 맺었다고 주장했습니다. 그러나 법원은 통정허위표시가 성립하려면 의사표시의 진의와 표시가 일치하지 않고, 그 불일치에 관하여 상대방과 '합의'가 있어야 한다는 대법원 판례를 인용하며, 단순히 대출 목적이 있었다는 사정만으로는 합의가 있었다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. • 민법 제741조(부당이득의 내용): '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.' 부당이득 반환 청구는 어떤 계약이 무효이거나 취소되어 법률상 원인이 없게 된 경우, 상대방이 얻은 이득을 돌려받기 위한 법리입니다. 원고는 공사 계약이 통정허위표시로 무효이므로, 피고가 받은 8,800만 원이 법률상 원인 없는 이득이라고 주장하며 반환을 청구했습니다. 하지만 법원이 통정허위표시 주장을 받아들이지 않아 계약의 유효성이 인정되었으므로, 해당 금액은 정당한 계약금으로서 법률상 원인이 있는 것으로 보아 부당이득 반환 청구는 기각되었습니다. ### 참고 사항 • 계약 체결 시 실제 의사와 계약서 내용이 다를 경우, 그 불일치에 대해 상대방과 명확한 합의가 있었는지 여부가 중요합니다. 단순히 대출 등 다른 경제적 목적이 있었다는 사실만으로는 계약이 무효로 인정되기 어렵습니다. • 통정허위표시로 계약의 무효를 주장하려면, 계약 당사자 모두가 해당 계약의 내용대로 권리와 의무가 발생하지 않을 것이라는 점에 동의했다는 명확한 증거가 필요합니다. • 가령, 특정 목적(예: 대출)을 위해 형식적인 계약을 체결해야 한다면, 그에 대한 명확한 서면 합의나 관련 증거를 남겨두는 것이 나중에 분쟁 발생 시 유리할 수 있습니다. • 계약금을 지급했다면, 해당 금액이 어떤 법적 근거로 지급된 것인지(예: 계약금, 보관금) 분명히 해두어야 합니다. • 계약 체결 후 실제 공사를 진행할 의사가 없었다면, 그러한 의사 불일치에 대한 상대방의 인지 여부 및 동의 여부를 입증할 수 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

P아파트 입주자대표회의의 아파트 하자보수 손해배상금 청구 사건

P아파트 입주자대표회의가 아파트 시공상 하자로 인해 발생한 손해배상금을 분양자인 주식회사 AE과 시공사를 보증한 건설공제조합에 청구한 사건입니다. 법원은 분양자인 주식회사 AE에 대해 인정된 하자보수비의 75%를, 건설공제조합에 대해 보증금액 한도 내에서 75%의 책임이 있다고 인정하여 일부 승소 판결을 내렸습니다. 그러나 시공사인 J 주식회사와 L 주식회사에 대한 청구는 분양자가 무자력 상태가 아니라고 판단하여 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (청구인): P아파트 입주자대표회의 (P아파트 9개 동 808세대의 관리 주체이자 구분소유자들로부터 하자보수청구권을 양수받은 단체) - 피고 (피청구인): 주식회사 AE (P아파트 신축 및 분양 사업의 위탁자이자 분양자) - 피고 (피청구인): J 주식회사, L 주식회사 (P아파트 신축 공사를 도급받아 시공한 시공자) - 피고 (피청구인): 건설공제조합 (시공사인 J, L 주식회사의 아파트 하자보수 의무를 보증한 단체) - 피고 J 주식회사의 보조참가인: 주식회사 S (J 주식회사를 보조하여 소송에 참여) - U 주식회사 (과거 V 주식회사): P아파트 신축 및 분양 사업의 시행자 겸 수탁자 (신탁계약 종료) ### 분쟁 상황 P아파트는 2016년 10월 31일 사용검사를 마친 후 입주자들에게 인도되었으나, 시간이 지나면서 아파트 공용부분과 전유부분에서 균열, 미시공, 변경 시공, 부실 시공 등 다양한 하자가 발생했습니다. 입주자대표회의는 시공사인 J 주식회사 등에게 여러 차례 하자 보수를 요청했으나 제대로 이행되지 않았습니다. 이에 입주자대표회의는 아파트 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받아, 분양자인 주식회사 AE, 시공사인 J 주식회사와 L 주식회사, 그리고 시공사의 하자보수를 보증한 건설공제조합을 상대로 하자보수금 등 청구 소송을 제기했습니다. 특히, 착공도면과 준공도면이 다른 경우 어떤 도면을 기준으로 하자를 판단할 것인지, 그리고 분양자가 무자력이 아닌 경우 시공사에게도 직접 책임을 물을 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 핵심 쟁점 분양자(AE)의 하자보수 책임 인정 및 손해배상 범위, 시공자(J, L)의 하자보수 책임 인정 여부 (분양자 무자력 여부 판단), 건설공제조합의 하자보수 보증 책임 인정 및 보증금 지급 범위 (소멸시효, 책임 제한, 보증금액 전용 여부), 설계도면과 다르게 시공된 부분의 하자 인정 기준 (착공도면 vs 준공도면) 등이 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 P아파트 입주자대표회의의 청구에 대해 다음과 같이 판결했습니다: * **주식회사 AE (분양자)**​: 3,058,299,904원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 이는 인정된 하자보수비용의 75%로 책임이 제한된 금액입니다. 지연손해금 기산일은 소장 송달 다음 날인 2021년 11월 4일부터, 추가 청구금액에 대해서는 청구취지 변경신청서 송달 다음 날인 2024년 2월 20일부터 적용됩니다. * **건설공제조합 (보증인)**​: 주식회사 AE과 공동하여 1,072,829,454원 및 이에 대한 지연손해금을, 단독으로 163,502,230원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 이 역시 인정된 하자보수비용의 75%로 책임이 제한된 금액입니다. 지연손해금 기산일은 소장 송달 다음 날인 2021년 11월 4일부터 적용됩니다. 또한, 2년차 하자에 대한 보증금 청구권은 소멸시효(2년)가 완성되어 기각되었습니다. 5년차 보증금액을 10년차 하자에 전용할 수 있다고 판단했습니다. * **J 주식회사, L 주식회사 (시공자)**​: 입주자대표회의의 청구를 모두 기각했습니다. 법원은 시공자에게 하자보수 책임이 발생하기 위한 요건인 '분양자의 무자력 상태'가 주식회사 AE에 해당하지 않는다고 보았습니다. * 소송비용은 원고와 피고 AE 사이에 발생한 부분 중 30%는 원고가, 나머지는 AE이 부담하며, 원고와 피고 J, L 사이에 발생한 부분은 원고가 부담하고, 원고와 피고 공제조합 사이에 발생한 부분 중 10%는 원고가, 나머지는 공제조합이 부담하도록 했습니다. ### 결론 P아파트 입주자대표회의는 아파트의 하자에 대해 분양자인 주식회사 AE과 건설공제조합으로부터 일부 손해배상 및 보증금을 지급받게 되었으나, 시공사들에 대한 직접적인 하자보수 책임은 인정받지 못했습니다. 법원은 분양자의 책임과 보증사의 보증책임을 인정하되, 사용 관리상 과실 및 자연발생적 노화 현상을 고려하여 책임 비율을 75%로 제한했습니다. ### 연관 법령 및 법리 **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항** 건축물의 건축자는 그 건축물에 대하여 구분소유자에게 담보책임을 집니다. 이 사건에서는 분양자인 주식회사 AE가 아파트의 건축자에 해당하여 구분소유자들에게 하자담보책임을 부담하며, 하자로 인해 발생한 손해를 배상할 의무가 있습니다. **민법 제667조 제2항 (도급인의 담보책임)**​ 하자가 보수되거나 하자에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 규정은 건축물에 하자가 있을 때 수급인(시공자)이 도급인(분양자)에게 부담하는 책임에 관한 것이지만, 집합건물법 제9조 제1항에 의해 건축물의 건축자(분양자)가 구분소유자(아파트 소유자)에게도 유사한 담보책임을 지도록 준용됩니다. 즉, 분양자는 하자를 보수하거나 하자에 갈음하는 손해배상을 해야 합니다. **집합건물법 제9조 제3항** 시공자가 파산, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자는 시공자에게 직접 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 조항은 시공자(J 주식회사, L 주식회사)가 구분소유자에게 직접 하자보수책임을 지는 경우를 한정합니다. 이 사건에서 법원은 주식회사 AE가 무자력 상태가 아니라고 판단하여 J 주식회사와 L 주식회사에 대한 청구를 기각했습니다. **건설산업기본법 제67조 제4항** 보증채권자가 공제조합에 대하여 가지는 보증금에 관한 권리는 보증기간 만료일부터 2년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸합니다. 이 조항은 건설공제조합에 대한 하자보수보증금 청구권의 소멸시효가 보증기간 만료일로부터 2년임을 명시합니다. 이 사건에서는 2년차 하자의 보증기간 만료일인 2018년 10월 31일로부터 2년이 경과한 2021년 10월 19일에 소송이 제기되어 2년차 하자에 관한 보증금채권이 시효로 소멸했다고 판단되었습니다. **하자의 판단 기준 (대법원 2014다18762 판결 등 참조 법리)**​ 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시하거나 분양안내서 등을 통해 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 특별한 사정이 없는 한, 아파트에 하자가 발생했는지 여부는 원칙적으로 '준공도면'을 기준으로 판단하는 것이 타당합니다. 이 사건에서 법원은 P아파트의 공급계약서에 설계변경이 가능하다고 명시되어 있고, 착공도면대로 시공할 것을 제시하거나 설명했다는 증거가 없으므로 준공도면을 기준으로 하자를 판단해야 한다고 보았습니다. **하자보수에 갈음하는 손해배상채무의 지체책임 기산일 (대법원 2009다83908, 2012다29557, 2006므2757 판결 등 참조 법리)**​ 하자보수에 갈음하는 손해배상채무는 이행의 기한이 없는 채무로서 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 발생합니다. 채권양도 통지에 채권 액수가 특정되어 있지 않은 경우, 소송 제기 후 소장 부본이 송달된 다음 날부터, 청구취지 확장으로 추가되는 금액 부분에 대해서는 청구취지 변경신청서 등이 송달된 다음 날부터 지체책임이 발생합니다. 이 사건에서 주식회사 AE에 대한 지연손해금은 소장 송달 다음 날인 2021년 11월 4일부터, 확장된 금액에 대해서는 청구취지 변경신청서 송달 다음 날인 2024년 2월 20일부터 적용되었습니다. ### 참고 사항 아파트에 하자가 발생하면 즉시 사진 촬영, 전문가 진단 등 증거를 철저히 확보해야 합니다. 이는 향후 소송에서 하자 발생 여부와 범위를 입증하는 데 중요합니다. 하자보수청구권의 소멸시효는 보증기간 만료일로부터 2년이므로, 기한 내에 정확히 청구해야 합니다. 보증기간별 하자 유형과 소멸시효를 잘 확인해야 합니다. 이 사건에서는 2년차 하자에 대한 보증금 청구권이 소멸시효 완성으로 기각되었습니다. 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 채권을 양수받는 경우, 양도 통지 시 청구할 손해배상금의 액수를 명확히 특정하는 것이 지연손해금 발생 시기를 앞당기는 데 유리할 수 있습니다. 본 사건에서는 액수가 특정되지 않아 소장 송달일 또는 청구취지 확장일 다음 날부터 지연손해금이 계산되었습니다. 집합건물법상 시공사는 분양자에게 회생, 파산, 무자력 등 특별한 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 직접 담보책임을 부담합니다. 따라서 분양자가 재정적으로 건실하다면 시공사에게 직접 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 법원은 시공 또는 분양자의 책임이 인정되더라도 아파트의 경과 기간, 자연발생적인 노화 현상, 구분소유자들의 사용 관리상 과실 등을 고려하여 손해배상액을 일정 비율로 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 75%로 책임이 제한되었습니다. 아파트 분양계약 시 특별한 약정이 없는 한, 하자는 원칙적으로 최종적으로 사용검사를 받은 '준공도면'을 기준으로 판단합니다. 착공도면과 준공도면이 다르더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 하자로 보기 어려울 수 있습니다. 다만, 분양 시 착공도면대로 시공할 것을 명시적으로 약정했거나 분양 광고를 통해 제시했다면 예외가 될 수 있습니다. 하자보증계약에서 보증기간이나 보증대상이 중복되는 것을 배제하는 특별한 약정이 없는 경우, 하나의 하자가 여러 보증계약의 보증대상에 중복될 수 있으며, 특정 보증금액을 다른 보증기간의 하자에 전용하여 지급받을 가능성도 있습니다.