건물 임대차 계약 종료 후 보증금 반환 금액 조정 판결

임차인이 임대차 계약이 종료된 건물 여러 층을 임대인에게 반환했음에도 불구하고 임대인이 보증금에서 공제할 금액에 대해 분쟁이 발생하여 임차인이 임대차보증금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 임대차보증금 총액에서 미지급 차임, 관리비, 지연이자, 공과금 등 임대인이 주장한 공제 항목들을 인정한 금액을 제외하고 남은 보증금을 임대인이 임차인에게 반환하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• A (원고, 임차인): 건물을 빌려 사용한 사람
• B (피고, 임대인): 건물을 빌려준 사람, 건물주

분쟁 상황

원고(임차인)가 피고(임대인)로부터 건물 여러 층을 임차하여 사용하던 중 2019년 3월 31일 임대차 계약 기간이 만료되었습니다. 계약 종료와 동시에 원고는 임차 건물을 피고에게 인도하였고 이에 따라 피고는 원고에게 총 임대차보증금 4억 원을 반환해야 할 의무가 생겼습니다. 그러나 피고는 임대차보증금에서 미지급된 차임, 관리비, 지연이자, 공과금 등을 공제해야 한다고 주장했고 그 금액에 대해 양측의 의견이 달라 소송으로 이어지게 되었습니다. 원고는 피고가 보증금에서 공제해야 한다고 주장하는 금액에 이의를 제기하며 원래의 임대차보증금에서 일부만을 공제한 금액의 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 시 임대차보증금에서 공제할 미납 차임, 관리비, 지연이자, 공과금 등의 정확한 금액을 확정하고 최종적으로 임대인이 임차인에게 반환해야 할 임대차보증금 액수를 결정하는 것입니다.

법원의 판단

항소심 법원은 피고(임대인)가 원고(임차인)에게 임대차보증금 325,314,954원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 소장 부본 송달일인 2019년 4월 25일부터 항소심 판결 선고일인 2023년 6월 19일까지는 연 5%의 비율을, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율을 적용하도록 했습니다. 이는 총 보증금 4억 원에서 이미 다툼 없이 인정된 미지급 차임, 관리비, 지연이자, 공과금 등 총 74,685,046원을 공제한 금액입니다.

결론

원고(임차인)는 총 3억 5,332만여 원의 보증금 반환을 청구했으나 항소심 법원은 피고(임대인)가 공제해야 할 금액을 인정한 후 약 3억 2,531만 원을 반환하도록 판결하여 1심 판결 중 피고 패소 부분 일부를 취소하고 원고의 청구 중 일부를 기각했습니다. 소송 비용은 원고가 1/10을, 피고가 나머지를 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

임대차보증금의 성격: 임대차보증금은 임대차 계약이 종료되었을 때 임차인의 임대인에 대한 모든 채무 즉 미납 차임, 관리비, 손해배상금 등을 담보하는 역할을 합니다. 따라서 계약이 종료되면 임대인은 보증금에서 임차인의 채무액을 공제한 잔액을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 임대차보증금 반환 의무: 임대인이 임대차보증금을 반환할 의무와 임차인이 임차 건물을 인도할 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 본 사례에서는 임차인이 계약 종료일에 건물을 인도했으므로 임대인은 그에 따라 보증금을 반환해야 할 의무가 발생했습니다. 지연손해금: 채무자가 돈을 갚아야 할 기한을 넘겨 이행하지 않을 때 발생하는 손해배상금을 지연손해금이라고 합니다. 본 사건에서는 소장 부본 송달일(2019. 4. 25.) 이후부터 법원의 판결이 내려질 때까지는 민법상 연 5%의 이율이 적용되었고 판결 선고일 다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용됩니다. 이는 소송이 제기된 후에도 정당한 이유 없이 채무 이행을 지체하는 경우 더 많은 책임을 지게 하려는 취지입니다. 다만 채무자가 채무 이행의 범위에 관하여 항쟁하는 것이 합리적이라고 법원이 판단하면 판결 선고일까지는 민법상의 이율을 적용할 수 있습니다.

참고 사항

임대차 계약 종료 시에는 임대차보증금에서 공제될 수 있는 미납 차임, 관리비, 원상복구 비용, 공과금 등이 있는지 미리 확인하고 정산하는 것이 중요합니다. 계약 종료 시 임차 건물 인도 날짜를 명확히 기록하고 증거를 남겨두면 보증금 반환 의무 발생 시점을 입증하는 데 도움이 됩니다. 임대차보증금에서 공제할 항목과 금액에 대해 임대인과 임차인이 합의하는 것이 가장 좋으며 합의가 어려운 경우 전문가의 도움을 받아 정확한 금액을 산정해야 합니다. 소송으로 이어질 경우 지연손해금은 소장 부본이 송달된 다음 날부터 적용될 수 있으므로 보증금 반환 의무가 발생하면 신속하게 조치하는 것이 유리할 수 있습니다. 법원은 채무자가 이행의무의 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정하는 때에는 그 상당한 범위에서 소송촉진 등에 관한 특례법상의 높은 지연손해금(연 12%)이 아닌 민법상의 낮은 지연손해금(연 5%)을 적용할 수 있습니다.