심종신 변호사

공공임대주택 임차인의 대출 상환 지연으로 인한 임대차 계약 해지 대위 행사 불허 사건

공공임대주택에 거주하는 임차인이 은행에서 대출을 받으며 임대차보증금 반환 채권을 담보로 제공하고, 대출금 상환이 어려울 경우 주택을 인도하겠다는 각서를 작성했습니다. 이후 임차인은 파산 및 면책 결정을 받았고, 은행은 대출금 상환 지체를 이유로 임차인을 대신하여 임대차 계약 해지를 주장하며 주택 인도를 요구했습니다. 1심과 2심은 은행의 주장을 받아들였으나, 대법원은 공공주택 특별법에 따른 임차인의 주거 안정과 채권자대위권의 제한, 그리고 면책 결정의 효력을 근거로 은행의 계약 해지 주장이 효력이 없다고 판단하여 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 돌려보냈습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 동양저축은행: 피고에게 대출금을 빌려준 채권자입니다. - 피고: 한국토지주택공사가 제공하는 공공임대주택의 임차인이며, 주식회사 동양저축은행으로부터 대출을 받은 채무자입니다. - 한국토지주택공사: 공공주택사업자로서 피고에게 공공임대주택을 임대한 임대인입니다. ### 분쟁 상황 피고는 한국토지주택공사(소외 공사)와 공공건설임대주택 임대차 계약을 맺고 거주하던 중, 2018년 원고인 동양저축은행으로부터 1,800만원을 대출받았습니다. 피고는 대출금 채무 담보를 위해 임대차보증금 반환 채권을 은행에 양도하고, 대출 원리금을 갚지 못할 경우 임대차 기간 내라도 계약을 해지하고 주택을 인도하겠다는 각서를 교부했습니다. 이후 피고는 2019년 파산 및 면책 신청을 하여 2020년 5월 면책 결정을 받았는데, 이 채무 목록에 동양저축은행에 대한 대출금 채무가 포함되어 있었습니다. 원고는 피고가 대출금 상환을 지체하자 대출금의 기한이익 상실을 통지하고, 2021년 1월 피고를 대위하여 임대차 계약 해지 및 건물 인도를 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 공공임대주택 임차인이 대출금 상환 지체 시 주택을 인도하겠다는 약정을 했더라도, 대출 채권자가 임차인을 대신하여 공공임대주택 임대차 계약을 해지할 수 있는지 여부입니다. 둘째, 임차인의 파산 및 면책 결정 이후에도 채권자가 면책된 채무를 근거로 채권자대위권을 행사할 수 있는지 여부입니다. 셋째, 공공임대주택의 소액 임대차보증금 반환 채권이 압류금지채권에 해당하여 파산 절차에서 별제권의 대상이 될 수 없는지 여부입니다. ### 법원의 판단 대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 수원지방법원에 환송했습니다. 법원은 다음과 같은 이유로 은행의 주장을 인정하지 않았습니다. 1. 공공임대주택의 임대차 계약 해지권은 임차인의 의사에 따라 행사되는 '행사상의 일신전속권'이며, 임차인의 주거 생활 안정을 보장하는 공공주택 특별법의 취지에 따라 채권자대위권의 대상이 될 수 없다고 보았습니다. 또한, 임차인이 대출금 미변제 시 주택을 인도하기로 한 약정은 공공주택 특별법의 강행규정을 위반하여 무효입니다. 2. 피고가 대출금 채무에 대해 면책 결정을 받았으므로, 원고는 해당 채무를 근거로 채권자대위권을 행사할 수 없습니다. 채무자회생법 제566조에 따라 면책된 채무에 대해서는 책임이 면제되기 때문입니다. 3. 피고의 임대차보증금 반환 채권은 주택임대차보호법에 따라 압류금지채권에 해당하므로, 파산재단에 속하지 않고 별제권 또한 성립할 수 없다고 판단했습니다. ### 결론 대법원은 공공임대주택 임차인의 주거 안정을 위한 법적 보호를 강화하고, 대출 채권자가 임차인의 중도 해지권을 대위 행사할 수 없음을 명확히 했습니다. 이는 파산 면책 결정의 효력과 압류금지채권에 대한 법리적 해석을 통해 이루어졌으며, 경제적 어려움에 처한 주거 약자의 기본권을 보호하는 중요한 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. * **주거기본법 제2조**: 모든 국민이 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리가 있음을 규정하여 주거권의 중요성을 강조합니다. * **「공공주택 특별법」 제49조의3 제1항**: 공공주택사업자가 임대차 계약을 해제, 해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유를 엄격하게 제한하고 있습니다. 대법원은 이 조항을 임차인의 주거 안정 보장을 위한 '강행규정'으로 보며, 이를 위반하는 약정은 무효라고 판단합니다. * **「공공주택 특별법」 제49조의2 제1항 및 표준임대차계약서 제11조 제1항**: 공공임대주택 임차인은 특별한 사유 없이도 계약 해지 예정일 1개월 전까지 통보하여 임대차 계약을 중도 해지할 수 있는 권리를 가집니다. 대법원은 이 중도 해지권이 임차인의 '행사상의 일신전속권'으로서, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다고 해석했습니다. * **「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항 및 제50조의3 제1항**: 공공임대주택은 임대의무기간 동안 매각이 제한되고, 임차인에게 우선 분양전환권이 부여되는 등 임차권의 존속과 주거 안정을 보장하는 규정들이 있습니다. 중도 해지권의 대위 행사는 이러한 법의 취지를 해칠 우려가 있습니다. * **「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제566조**: 면책 결정을 받은 채무자는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다고 규정하고 있습니다. 따라서 면책된 채무를 피보전채권으로 하여 채권자대위권을 행사할 수 없습니다. * **주택임대차보호법 제8조, 민사집행법 제246조 제1항 제6호, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제383조 제1항**: 일정 금액 이하의 소액 임대차보증금 반환 채권은 압류금지채권에 해당합니다. 이는 압류할 수 없는 재산으로서 파산재단에 속하지 않으므로, 채권자가 파산 절차에서 해당 보증금에 대해 별제권을 주장할 수 없습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. * **공공임대주택 임차인의 권리 보호**: 공공임대주택은 주거 안정을 위해 특별히 마련된 주택으로, 임차인의 권리가 '공공주택 특별법'에 의해 강력하게 보호됩니다. 대출 등을 이유로 임대차 계약을 해지하기로 한 약정이 있더라도, 법에서 정한 해지 사유가 아닌 경우에는 효력을 주장하기 어려울 수 있습니다. * **채권자대위권의 제한**: 임차인의 임대차 계약 중도 해지권은 임차인의 자율적인 의사에 맡겨진 개인적인 권리(일신전속권)로 간주될 수 있습니다. 따라서 채권자가 임차인의 동의 없이 이 권리를 대신 행사하려는 것은 허용되지 않을 수 있습니다. * **파산 및 면책의 효과**: 채무자가 법원으로부터 파산 및 면책 결정을 받으면, 대부분의 채무는 법적으로 사라지므로 채권자는 면책된 채무를 근거로 채무자의 재산에 대해 강제적인 권리 행사를 할 수 없게 됩니다. * **임대차보증금의 보호**: 일정 금액 이하의 소액 임대차보증금은 주택임대차보호법에 따라 보호받는 압류금지채권에 해당합니다. 이는 채무자의 최소한의 주거 생활을 보장하기 위한 것으로, 채권자가 파산 절차에서 별도의 담보권(별제권)으로 주장하기 어렵습니다.

대표이사 갑작스러운 사임으로 신용보증기금에 손해배상 책임 인정된 사례

신용보증기금은 B회사와 신용보증계약을 체결하고, 당시 B회사의 대표이사였던 피고 A와는 책임경영이행약정을 맺었습니다. 이 약정에는 대표이사가 사임할 경우 신용보증기금의 사전 동의를 받아야 한다는 내용이 포함되어 있었으나, 피고 A는 약정 체결 다음 날 대표이사직을 사임했습니다. 이후 B회사는 대출금을 갚지 못하고 회생절차 개시 결정 및 신용보증부실 통보를 받게 되었고, 신용보증기금은 C은행에 B회사의 대출금을 대신 변제(대위변제)했습니다. 신용보증기금은 피고 A가 책임경영의무를 위반하여 손해가 발생했으므로, 약정에 따라 피고 A에게 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고 A가 원고의 사전 동의 없이 사임하여 책임경영의무를 위반했고, 이로 인해 원고에게 손해가 발생했다고 판단하여 피고의 손해배상 책임을 인정했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (신용보증기금): B회사의 신용보증을 한 기관으로, 피고의 책임경영의무 위반으로 인한 손해배상을 청구했습니다. - 피고 (A): B회사의 명목상 대표이사로 신용보증기금과 책임경영이행약정을 체결했으나, 약정 체결 다음 날 대표이사직을 사임했습니다. - B (주식회사 B): 도시락류 제조업체로, 신용보증기금과 신용보증약정을 맺고 C은행에서 대출을 받았으며 이후 회생절차 개시 결정을 받았습니다. - C은행 (주식회사 C): B회사에 대출을 실행한 은행으로, 신용보증기금이 B회사의 채무를 대신 갚아준(대위변제) 채권자입니다. - F: B회사의 실질적인 경영자로, 피고에게 형식상 대표이사 취임을 요구하고 신용보증약정 체결을 주도했습니다. ### 분쟁 상황 신용보증기금(원고)은 주식회사 B와 신용보증약정을 체결하고, 당시 B의 대표이사로 등기되어 있던 피고 A와 책임경영이행약정을 맺었습니다. 이 약정에는 대표이사가 사임하거나 경영에서 물러날 경우 신용보증기금의 사전 동의를 받아야 한다는 조항이 있었습니다. 그러나 피고 A는 신용보증약정 및 책임경영이행약정 체결 다음 날인 2024년 2월 29일에 B의 대표이사직을 사임하였고, 2024년 3월 4일 사임 등기가 완료되었습니다. 피고가 사임한 지 약 5개월 후인 2024년 7월 30일, B의 신용보증부실이 발생했고, 2024년 9월 2일 C은행은 신용보증기금에 B의 영업 현황이 어려워 정상화가 어렵다는 내용의 신용보증부실통지를 했습니다. 이후 B는 2024년 10월 17일 회생절차 개시 결정을 받았고, 신용보증기금은 2024년 10월 28일 C은행에 총 776,752,950원을 대신 변제(대위변제)했습니다. 이에 신용보증기금은 피고 A가 책임경영의무를 위반하여 손해가 발생했다며, 약정에 따라 손해배상금 776,336,980원을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고 A는 자신이 형식상 대표이사였을 뿐 실제 경영에는 관여하지 않았고, 원고가 약관의 중요한 내용을 설명하지 않았으므로 책임이 없으며, B의 부실 원인이 사임과 무관하다는 등의 주장을 펼쳤습니다. ### 핵심 쟁점 대표이사가 신용보증기금과의 책임경영이행약정을 위반하고 사전 동의 없이 사임한 것이 손해배상 책임이 발생하는 사유에 해당하는지 여부, 명목상 대표이사의 책임경영의무 위반이 신용보증기금의 대위변제 손해와 인과관계가 인정되는지 여부, 책임경영이행약정이 약관법상 설명의무의 대상이며 원고가 이를 다했는지 여부, 그리고 신용보증 부실의 원인이 대표이사 사임과 무관한 '화재'였으므로 손해배상 책임이 없거나 제한되어야 하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 1. 피고는 원고에게 776,336,980원 및 그중 776,336,889원에 대하여 2024. 10. 28.부터 2024. 11. 28.까지는 연 8%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 피고가 신용보증기금과의 책임경영이행약정 제2조 제1항 제2호를 위반하여 사전 동의 없이 대표이사직을 사임함으로써 책임경영의무를 위반했다고 판단했습니다. 또한 피고의 의무 위반과 신용보증기금의 대위변제로 인한 손해 사이에 상당인과관계가 인정된다고 보았습니다. 피고가 명목상 대표이사였다는 주장, 약관 설명의무 위반 주장을 모두 배척하고 피고의 손해배상 책임을 인정하여, 원고의 청구를 받아들여 피고는 원고에게 대위변제금 상당의 손해를 배상할 것을 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 **책임경영이행약정 위반에 따른 손해배상 책임** 본 사례는 기업의 대표자가 신용보증기관과 체결한 '책임경영이행약정'을 위반한 경우 발생하는 손해배상 책임을 다루고 있습니다. 이 약정은 대표이사가 기업의 경영에 성실히 임하고, 주요 경영 사항 변경(예: 대표이사 사임) 시 보증기관의 사전 동의를 받도록 하여, 기업 부실로 인한 보증기관의 손해를 방지하고자 하는 목적을 가집니다. 약정 위반 시, 보증기관이 대위변제한 금액 상당의 손해배상 책임을 지게 됩니다. **상당인과관계** 법원은 피고의 책임경영의무 불이행(사전 동의 없는 사임)과 원고의 대위변제로 인한 손해 사이에 '상당인과관계'가 존재한다고 판단했습니다. 이는 피고의 의무 위반이 없었더라면 원고에게 그러한 손해가 발생하지 않았을 것이라고 경험칙상 인정되는 관계를 의미합니다. 특히 이 사건에서는 신용보증기금이 피고의 경영 능력과 실적을 믿고 보증을 체결했으므로, 피고의 갑작스러운 사임이 기업 부실 및 보증 사고 발생에 영향을 미쳤다고 본 것입니다. **약관의 규제에 관한 법률(약관법) 제3조 제3항 설명의무** 피고는 책임경영이행약정이 약관에 해당하므로 원고가 중요한 내용을 설명할 의무가 있었음에도 이를 다하지 않았다고 주장했습니다. 그러나 법원은 약정서 상단에 중요한 내용과 재산상 책임에 대한 주의 문구가 명시되어 있고, 피고가 내용을 확인했다는 서명이 있으며, 원고 직원이 방문하여 피고를 만난 사실 등을 근거로 원고가 설명의무를 다하지 않았다고 판단했습니다. 약관법 제3조 제3항은 사업자가 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 한다고 규정하고 있으며, 이를 위반할 경우 해당 약관 내용을 계약의 내용으로 주장할 수 없게 됩니다. 이 사례에서는 설명의무 위반이 인정되지 않았습니다. ### 참고 사항 기업의 대표이사로서 신용보증기금 등 보증기관과 책임경영이행약정을 체결한 경우, 약정 내용을 정확히 숙지하고 그 의무를 성실히 이행하는 것이 매우 중요합니다. 대표이사직 사임이나 주요 경영상 변화가 발생할 때는 약정에서 정한 절차, 특히 보증기관의 사전 동의를 반드시 준수해야 합니다. 명목상 대표이사라 할지라도 법적으로 대표이사로 등기되어 있다면, 서류상 대표이사로서 체결한 약정에 대한 법적 책임을 면하기 어렵습니다. 실질적인 경영 참여 여부와 관계없이 약정서에 서명한 이상 법적 의무를 부담하게 됩니다. 신용보증기관은 기업 대표의 경영 능력, 신용 상태, 책임감 등을 종합적으로 판단하여 보증 여부를 결정하므로, 약정 체결 시 제공하는 정보와 약속은 매우 중요하며, 이를 위반할 경우 이 사건처럼 거액의 손해배상 책임으로 이어질 수 있습니다. 책임경영이행약정은 기업의 원활한 자금 조달을 돕는 동시에, 경영인의 책임감을 확보하기 위한 중요한 장치이므로, 약정 체결 전 그 내용과 발생할 수 있는 법적 책임을 충분히 이해하고 신중하게 결정해야 합니다.

다중주택 신축공사 중 발생한 누수 하자 손해배상 판결

원고 주식회사 A가 피고 B 주식회사, 주식회사 C, D를 상대로 다중주택 신축공사 중 발생한 옥상 난간 및 창틀 코너 누수 하자에 대한 손해배상 청구를 한 사건입니다. 법원은 원고가 원수급인 B와 하수급인 C에게는 연대하여 102,817,000원의 손해배상금을 지급하라고 판결했지만 재하수급인 D에 대해서는 직접적인 계약 관계가 없고 하자의 원인이 D의 시공에 있다고 보기 어렵다며 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A: 고양시 다중주택 6개동 신축공사의 발주자 겸 도급인 - 피고 B 주식회사: 원고로부터 다중주택 신축공사를 도급받은 원수급인 - 피고 주식회사 C: 피고 B로부터 위 공사를 하도급받은 하수급인 - 피고 D: 피고 C로부터 석재 및 외벽단열재 공사(석재공사)를 재하도급받은 재하수급인 ### 분쟁 상황 원고 주식회사 A는 피고 B 주식회사에 고양시 덕양구에 다중주택 6개동 신축공사를 도급했습니다. 피고 B는 다시 피고 C에게 공사를 하도급했고 피고 C는 다시 피고 D에게 석재 및 외벽단열재 공사(석재공사)를 재하도급했습니다. 공사 완료 후 사용승인 및 소유권보존등기를 마쳤는데 옥상 난간 코너와 창틀 코너에서 누수가 발생하는 하자가 발견되었습니다. 원고는 이 하자가 피고 D이 수행한 석재공사의 방수실리콘 미완성 등 시공상 잘못으로 발생했다고 주장하며 원수급인 B 하수급인 C 재하수급인 D 모두에게 연대하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 다중주택 신축공사 중 발생한 옥상 난간 코너와 창틀 코너 누수 하자에 대해 원수급인 하수급인 재하수급인의 책임 범위는 어디까지인지, 특히 발주자인 원고가 재하수급인에게 직접 하자보수 책임을 물을 수 있는지 여부, 누수 하자가 재하수급인이 수행한 석재공사 때문에 발생한 것인지가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 피고 B 주식회사와 주식회사 C은 연대하여 원고에게 102,817,000원과 이에 대해 2025년 4월 26일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. 이는 피고 B C이 원고의 청구에 대해 답변서를 제출하지 않아 자백간주에 의한 판결(민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항, 제1항)이 내려진 결과입니다. 원고의 피고 D에 대한 청구는 기각되었습니다. 법원은 발주자가 재하수급인에게 직접 계약상 하자보수 책임을 물을 근거가 없으며 감정 결과에 따르면 누수 하자의 원인이 피고 D의 석재공사가 아닌 전 단계 공종인 철근콘크리트 공사에 있다고 보았습니다. ### 결론 원고 주식회사 A의 피고 B 주식회사와 주식회사 C에 대한 손해배상 청구는 인용되었고 피고 D에 대한 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 B C 사이의 부분은 위 피고들이 원고와 피고 D 사이의 부분은 원고가 각 부담합니다. ### 연관 법령 및 법리 건설산업기본법 제32조 제1항 (하수급인의 의무): 이 법률은 하수급인이 발주자에 대하여 수급인과 동일한 책임을 진다고 명시하여 하수급인이 도급인에 대해 원수급인과 같은 수준의 계약상 책임을 부담함을 규정합니다. 본 사건에서 피고 C(하수급인)은 이 법률에 따라 원고에 대해 책임이 인정될 수 있는 근거가 됩니다. 그러나 법원은 이 조항이 재하수급인의 의무까지 규정하는 것은 아니라고 보아 피고 D(재하수급인)에게 직접 책임을 묻는 것은 어렵다고 판단했습니다. 민사소송법 제208조 제3항 제2호 및 제150조 제3항 제1항 (자백간주): 법원에 제출된 소장 부본이나 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 등을 송달받은 피고가 답변서를 정해진 기간 내에 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않는 경우 법원은 원고가 주장하는 사실을 자백한 것으로 간주하여 판결을 내릴 수 있습니다. 본 사건에서 피고 B와 C에 대한 청구가 자백간주에 의해 인용된 근거가 됩니다. 계약의 상대방 원칙: 일반적으로 계약 책임은 계약 당사자 사이에만 발생합니다. 발주자(원고)와 재하수급인(피고 D) 사이에 직접적인 계약 관계가 없다면 특별한 법적 근거(예: 건설산업기본법 제32조 1항과 같은 명시적 규정)가 없는 한 발주자가 재하수급인에게 직접 계약상 책임을 묻기는 어렵습니다. 본 사건에서 피고 D에 대한 청구가 기각된 주요 이유 중 하나입니다. 하자의 원인과 책임: 하자보수 책임은 해당 하자가 어떤 공사 단계나 누구의 시공 잘못으로 발생했는지에 따라 결정됩니다. 본 사건에서 감정 결과는 누수의 원인이 석재공사가 아닌 전 단계의 철근콘크리트 공사에 있다고 보아 피고 D의 책임이 없다고 판단하는 데 중요한 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 건설공사에서 하자가 발생했을 때 도급인(발주자)은 통상 원수급인에게 계약상 하자보수 책임을 물을 수 있습니다. 하도급 관계에서는 하수급인도 도급인에 대해 수급인과 동일한 채무를 부담할 수 있으나 재하수급인에게까지 직접적인 계약상 책임을 묻기 위해서는 명확한 계약 조항이나 특별한 법적 근거가 필요합니다. 본 사건에서는 재하수급인이 발주자에게 직접 책임을 지지 않는다고 판단되었습니다. 하자의 원인과 책임 소재를 명확히 하기 위해서는 공사 단계별 시공 내역 감리 보고서 하자 감정 결과 등이 중요합니다. 하자가 발생했을 때 어떤 공종에서 비롯된 것인지를 정확히 파악해야 올바른 책임자를 특정할 수 있습니다. 소송 진행 시 상대방이 답변서를 제출하지 않거나 변론에 불참하면 자백간주에 의해 청구가 인용될 수 있으므로 소송에 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다.

공공임대주택 임차인의 대출 상환 지연으로 인한 임대차 계약 해지 대위 행사 불허 사건

공공임대주택에 거주하는 임차인이 은행에서 대출을 받으며 임대차보증금 반환 채권을 담보로 제공하고, 대출금 상환이 어려울 경우 주택을 인도하겠다는 각서를 작성했습니다. 이후 임차인은 파산 및 면책 결정을 받았고, 은행은 대출금 상환 지체를 이유로 임차인을 대신하여 임대차 계약 해지를 주장하며 주택 인도를 요구했습니다. 1심과 2심은 은행의 주장을 받아들였으나, 대법원은 공공주택 특별법에 따른 임차인의 주거 안정과 채권자대위권의 제한, 그리고 면책 결정의 효력을 근거로 은행의 계약 해지 주장이 효력이 없다고 판단하여 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 돌려보냈습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 동양저축은행: 피고에게 대출금을 빌려준 채권자입니다. - 피고: 한국토지주택공사가 제공하는 공공임대주택의 임차인이며, 주식회사 동양저축은행으로부터 대출을 받은 채무자입니다. - 한국토지주택공사: 공공주택사업자로서 피고에게 공공임대주택을 임대한 임대인입니다. ### 분쟁 상황 피고는 한국토지주택공사(소외 공사)와 공공건설임대주택 임대차 계약을 맺고 거주하던 중, 2018년 원고인 동양저축은행으로부터 1,800만원을 대출받았습니다. 피고는 대출금 채무 담보를 위해 임대차보증금 반환 채권을 은행에 양도하고, 대출 원리금을 갚지 못할 경우 임대차 기간 내라도 계약을 해지하고 주택을 인도하겠다는 각서를 교부했습니다. 이후 피고는 2019년 파산 및 면책 신청을 하여 2020년 5월 면책 결정을 받았는데, 이 채무 목록에 동양저축은행에 대한 대출금 채무가 포함되어 있었습니다. 원고는 피고가 대출금 상환을 지체하자 대출금의 기한이익 상실을 통지하고, 2021년 1월 피고를 대위하여 임대차 계약 해지 및 건물 인도를 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 공공임대주택 임차인이 대출금 상환 지체 시 주택을 인도하겠다는 약정을 했더라도, 대출 채권자가 임차인을 대신하여 공공임대주택 임대차 계약을 해지할 수 있는지 여부입니다. 둘째, 임차인의 파산 및 면책 결정 이후에도 채권자가 면책된 채무를 근거로 채권자대위권을 행사할 수 있는지 여부입니다. 셋째, 공공임대주택의 소액 임대차보증금 반환 채권이 압류금지채권에 해당하여 파산 절차에서 별제권의 대상이 될 수 없는지 여부입니다. ### 법원의 판단 대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 수원지방법원에 환송했습니다. 법원은 다음과 같은 이유로 은행의 주장을 인정하지 않았습니다. 1. 공공임대주택의 임대차 계약 해지권은 임차인의 의사에 따라 행사되는 '행사상의 일신전속권'이며, 임차인의 주거 생활 안정을 보장하는 공공주택 특별법의 취지에 따라 채권자대위권의 대상이 될 수 없다고 보았습니다. 또한, 임차인이 대출금 미변제 시 주택을 인도하기로 한 약정은 공공주택 특별법의 강행규정을 위반하여 무효입니다. 2. 피고가 대출금 채무에 대해 면책 결정을 받았으므로, 원고는 해당 채무를 근거로 채권자대위권을 행사할 수 없습니다. 채무자회생법 제566조에 따라 면책된 채무에 대해서는 책임이 면제되기 때문입니다. 3. 피고의 임대차보증금 반환 채권은 주택임대차보호법에 따라 압류금지채권에 해당하므로, 파산재단에 속하지 않고 별제권 또한 성립할 수 없다고 판단했습니다. ### 결론 대법원은 공공임대주택 임차인의 주거 안정을 위한 법적 보호를 강화하고, 대출 채권자가 임차인의 중도 해지권을 대위 행사할 수 없음을 명확히 했습니다. 이는 파산 면책 결정의 효력과 압류금지채권에 대한 법리적 해석을 통해 이루어졌으며, 경제적 어려움에 처한 주거 약자의 기본권을 보호하는 중요한 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. * **주거기본법 제2조**: 모든 국민이 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리가 있음을 규정하여 주거권의 중요성을 강조합니다. * **「공공주택 특별법」 제49조의3 제1항**: 공공주택사업자가 임대차 계약을 해제, 해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유를 엄격하게 제한하고 있습니다. 대법원은 이 조항을 임차인의 주거 안정 보장을 위한 '강행규정'으로 보며, 이를 위반하는 약정은 무효라고 판단합니다. * **「공공주택 특별법」 제49조의2 제1항 및 표준임대차계약서 제11조 제1항**: 공공임대주택 임차인은 특별한 사유 없이도 계약 해지 예정일 1개월 전까지 통보하여 임대차 계약을 중도 해지할 수 있는 권리를 가집니다. 대법원은 이 중도 해지권이 임차인의 '행사상의 일신전속권'으로서, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다고 해석했습니다. * **「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항 및 제50조의3 제1항**: 공공임대주택은 임대의무기간 동안 매각이 제한되고, 임차인에게 우선 분양전환권이 부여되는 등 임차권의 존속과 주거 안정을 보장하는 규정들이 있습니다. 중도 해지권의 대위 행사는 이러한 법의 취지를 해칠 우려가 있습니다. * **「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제566조**: 면책 결정을 받은 채무자는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다고 규정하고 있습니다. 따라서 면책된 채무를 피보전채권으로 하여 채권자대위권을 행사할 수 없습니다. * **주택임대차보호법 제8조, 민사집행법 제246조 제1항 제6호, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제383조 제1항**: 일정 금액 이하의 소액 임대차보증금 반환 채권은 압류금지채권에 해당합니다. 이는 압류할 수 없는 재산으로서 파산재단에 속하지 않으므로, 채권자가 파산 절차에서 해당 보증금에 대해 별제권을 주장할 수 없습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. * **공공임대주택 임차인의 권리 보호**: 공공임대주택은 주거 안정을 위해 특별히 마련된 주택으로, 임차인의 권리가 '공공주택 특별법'에 의해 강력하게 보호됩니다. 대출 등을 이유로 임대차 계약을 해지하기로 한 약정이 있더라도, 법에서 정한 해지 사유가 아닌 경우에는 효력을 주장하기 어려울 수 있습니다. * **채권자대위권의 제한**: 임차인의 임대차 계약 중도 해지권은 임차인의 자율적인 의사에 맡겨진 개인적인 권리(일신전속권)로 간주될 수 있습니다. 따라서 채권자가 임차인의 동의 없이 이 권리를 대신 행사하려는 것은 허용되지 않을 수 있습니다. * **파산 및 면책의 효과**: 채무자가 법원으로부터 파산 및 면책 결정을 받으면, 대부분의 채무는 법적으로 사라지므로 채권자는 면책된 채무를 근거로 채무자의 재산에 대해 강제적인 권리 행사를 할 수 없게 됩니다. * **임대차보증금의 보호**: 일정 금액 이하의 소액 임대차보증금은 주택임대차보호법에 따라 보호받는 압류금지채권에 해당합니다. 이는 채무자의 최소한의 주거 생활을 보장하기 위한 것으로, 채권자가 파산 절차에서 별도의 담보권(별제권)으로 주장하기 어렵습니다.

대표이사 갑작스러운 사임으로 신용보증기금에 손해배상 책임 인정된 사례

신용보증기금은 B회사와 신용보증계약을 체결하고, 당시 B회사의 대표이사였던 피고 A와는 책임경영이행약정을 맺었습니다. 이 약정에는 대표이사가 사임할 경우 신용보증기금의 사전 동의를 받아야 한다는 내용이 포함되어 있었으나, 피고 A는 약정 체결 다음 날 대표이사직을 사임했습니다. 이후 B회사는 대출금을 갚지 못하고 회생절차 개시 결정 및 신용보증부실 통보를 받게 되었고, 신용보증기금은 C은행에 B회사의 대출금을 대신 변제(대위변제)했습니다. 신용보증기금은 피고 A가 책임경영의무를 위반하여 손해가 발생했으므로, 약정에 따라 피고 A에게 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고 A가 원고의 사전 동의 없이 사임하여 책임경영의무를 위반했고, 이로 인해 원고에게 손해가 발생했다고 판단하여 피고의 손해배상 책임을 인정했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (신용보증기금): B회사의 신용보증을 한 기관으로, 피고의 책임경영의무 위반으로 인한 손해배상을 청구했습니다. - 피고 (A): B회사의 명목상 대표이사로 신용보증기금과 책임경영이행약정을 체결했으나, 약정 체결 다음 날 대표이사직을 사임했습니다. - B (주식회사 B): 도시락류 제조업체로, 신용보증기금과 신용보증약정을 맺고 C은행에서 대출을 받았으며 이후 회생절차 개시 결정을 받았습니다. - C은행 (주식회사 C): B회사에 대출을 실행한 은행으로, 신용보증기금이 B회사의 채무를 대신 갚아준(대위변제) 채권자입니다. - F: B회사의 실질적인 경영자로, 피고에게 형식상 대표이사 취임을 요구하고 신용보증약정 체결을 주도했습니다. ### 분쟁 상황 신용보증기금(원고)은 주식회사 B와 신용보증약정을 체결하고, 당시 B의 대표이사로 등기되어 있던 피고 A와 책임경영이행약정을 맺었습니다. 이 약정에는 대표이사가 사임하거나 경영에서 물러날 경우 신용보증기금의 사전 동의를 받아야 한다는 조항이 있었습니다. 그러나 피고 A는 신용보증약정 및 책임경영이행약정 체결 다음 날인 2024년 2월 29일에 B의 대표이사직을 사임하였고, 2024년 3월 4일 사임 등기가 완료되었습니다. 피고가 사임한 지 약 5개월 후인 2024년 7월 30일, B의 신용보증부실이 발생했고, 2024년 9월 2일 C은행은 신용보증기금에 B의 영업 현황이 어려워 정상화가 어렵다는 내용의 신용보증부실통지를 했습니다. 이후 B는 2024년 10월 17일 회생절차 개시 결정을 받았고, 신용보증기금은 2024년 10월 28일 C은행에 총 776,752,950원을 대신 변제(대위변제)했습니다. 이에 신용보증기금은 피고 A가 책임경영의무를 위반하여 손해가 발생했다며, 약정에 따라 손해배상금 776,336,980원을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고 A는 자신이 형식상 대표이사였을 뿐 실제 경영에는 관여하지 않았고, 원고가 약관의 중요한 내용을 설명하지 않았으므로 책임이 없으며, B의 부실 원인이 사임과 무관하다는 등의 주장을 펼쳤습니다. ### 핵심 쟁점 대표이사가 신용보증기금과의 책임경영이행약정을 위반하고 사전 동의 없이 사임한 것이 손해배상 책임이 발생하는 사유에 해당하는지 여부, 명목상 대표이사의 책임경영의무 위반이 신용보증기금의 대위변제 손해와 인과관계가 인정되는지 여부, 책임경영이행약정이 약관법상 설명의무의 대상이며 원고가 이를 다했는지 여부, 그리고 신용보증 부실의 원인이 대표이사 사임과 무관한 '화재'였으므로 손해배상 책임이 없거나 제한되어야 하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 1. 피고는 원고에게 776,336,980원 및 그중 776,336,889원에 대하여 2024. 10. 28.부터 2024. 11. 28.까지는 연 8%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 피고가 신용보증기금과의 책임경영이행약정 제2조 제1항 제2호를 위반하여 사전 동의 없이 대표이사직을 사임함으로써 책임경영의무를 위반했다고 판단했습니다. 또한 피고의 의무 위반과 신용보증기금의 대위변제로 인한 손해 사이에 상당인과관계가 인정된다고 보았습니다. 피고가 명목상 대표이사였다는 주장, 약관 설명의무 위반 주장을 모두 배척하고 피고의 손해배상 책임을 인정하여, 원고의 청구를 받아들여 피고는 원고에게 대위변제금 상당의 손해를 배상할 것을 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 **책임경영이행약정 위반에 따른 손해배상 책임** 본 사례는 기업의 대표자가 신용보증기관과 체결한 '책임경영이행약정'을 위반한 경우 발생하는 손해배상 책임을 다루고 있습니다. 이 약정은 대표이사가 기업의 경영에 성실히 임하고, 주요 경영 사항 변경(예: 대표이사 사임) 시 보증기관의 사전 동의를 받도록 하여, 기업 부실로 인한 보증기관의 손해를 방지하고자 하는 목적을 가집니다. 약정 위반 시, 보증기관이 대위변제한 금액 상당의 손해배상 책임을 지게 됩니다. **상당인과관계** 법원은 피고의 책임경영의무 불이행(사전 동의 없는 사임)과 원고의 대위변제로 인한 손해 사이에 '상당인과관계'가 존재한다고 판단했습니다. 이는 피고의 의무 위반이 없었더라면 원고에게 그러한 손해가 발생하지 않았을 것이라고 경험칙상 인정되는 관계를 의미합니다. 특히 이 사건에서는 신용보증기금이 피고의 경영 능력과 실적을 믿고 보증을 체결했으므로, 피고의 갑작스러운 사임이 기업 부실 및 보증 사고 발생에 영향을 미쳤다고 본 것입니다. **약관의 규제에 관한 법률(약관법) 제3조 제3항 설명의무** 피고는 책임경영이행약정이 약관에 해당하므로 원고가 중요한 내용을 설명할 의무가 있었음에도 이를 다하지 않았다고 주장했습니다. 그러나 법원은 약정서 상단에 중요한 내용과 재산상 책임에 대한 주의 문구가 명시되어 있고, 피고가 내용을 확인했다는 서명이 있으며, 원고 직원이 방문하여 피고를 만난 사실 등을 근거로 원고가 설명의무를 다하지 않았다고 판단했습니다. 약관법 제3조 제3항은 사업자가 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 한다고 규정하고 있으며, 이를 위반할 경우 해당 약관 내용을 계약의 내용으로 주장할 수 없게 됩니다. 이 사례에서는 설명의무 위반이 인정되지 않았습니다. ### 참고 사항 기업의 대표이사로서 신용보증기금 등 보증기관과 책임경영이행약정을 체결한 경우, 약정 내용을 정확히 숙지하고 그 의무를 성실히 이행하는 것이 매우 중요합니다. 대표이사직 사임이나 주요 경영상 변화가 발생할 때는 약정에서 정한 절차, 특히 보증기관의 사전 동의를 반드시 준수해야 합니다. 명목상 대표이사라 할지라도 법적으로 대표이사로 등기되어 있다면, 서류상 대표이사로서 체결한 약정에 대한 법적 책임을 면하기 어렵습니다. 실질적인 경영 참여 여부와 관계없이 약정서에 서명한 이상 법적 의무를 부담하게 됩니다. 신용보증기관은 기업 대표의 경영 능력, 신용 상태, 책임감 등을 종합적으로 판단하여 보증 여부를 결정하므로, 약정 체결 시 제공하는 정보와 약속은 매우 중요하며, 이를 위반할 경우 이 사건처럼 거액의 손해배상 책임으로 이어질 수 있습니다. 책임경영이행약정은 기업의 원활한 자금 조달을 돕는 동시에, 경영인의 책임감을 확보하기 위한 중요한 장치이므로, 약정 체결 전 그 내용과 발생할 수 있는 법적 책임을 충분히 이해하고 신중하게 결정해야 합니다.

다중주택 신축공사 중 발생한 누수 하자 손해배상 판결

원고 주식회사 A가 피고 B 주식회사, 주식회사 C, D를 상대로 다중주택 신축공사 중 발생한 옥상 난간 및 창틀 코너 누수 하자에 대한 손해배상 청구를 한 사건입니다. 법원은 원고가 원수급인 B와 하수급인 C에게는 연대하여 102,817,000원의 손해배상금을 지급하라고 판결했지만 재하수급인 D에 대해서는 직접적인 계약 관계가 없고 하자의 원인이 D의 시공에 있다고 보기 어렵다며 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A: 고양시 다중주택 6개동 신축공사의 발주자 겸 도급인 - 피고 B 주식회사: 원고로부터 다중주택 신축공사를 도급받은 원수급인 - 피고 주식회사 C: 피고 B로부터 위 공사를 하도급받은 하수급인 - 피고 D: 피고 C로부터 석재 및 외벽단열재 공사(석재공사)를 재하도급받은 재하수급인 ### 분쟁 상황 원고 주식회사 A는 피고 B 주식회사에 고양시 덕양구에 다중주택 6개동 신축공사를 도급했습니다. 피고 B는 다시 피고 C에게 공사를 하도급했고 피고 C는 다시 피고 D에게 석재 및 외벽단열재 공사(석재공사)를 재하도급했습니다. 공사 완료 후 사용승인 및 소유권보존등기를 마쳤는데 옥상 난간 코너와 창틀 코너에서 누수가 발생하는 하자가 발견되었습니다. 원고는 이 하자가 피고 D이 수행한 석재공사의 방수실리콘 미완성 등 시공상 잘못으로 발생했다고 주장하며 원수급인 B 하수급인 C 재하수급인 D 모두에게 연대하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 다중주택 신축공사 중 발생한 옥상 난간 코너와 창틀 코너 누수 하자에 대해 원수급인 하수급인 재하수급인의 책임 범위는 어디까지인지, 특히 발주자인 원고가 재하수급인에게 직접 하자보수 책임을 물을 수 있는지 여부, 누수 하자가 재하수급인이 수행한 석재공사 때문에 발생한 것인지가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 피고 B 주식회사와 주식회사 C은 연대하여 원고에게 102,817,000원과 이에 대해 2025년 4월 26일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. 이는 피고 B C이 원고의 청구에 대해 답변서를 제출하지 않아 자백간주에 의한 판결(민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항, 제1항)이 내려진 결과입니다. 원고의 피고 D에 대한 청구는 기각되었습니다. 법원은 발주자가 재하수급인에게 직접 계약상 하자보수 책임을 물을 근거가 없으며 감정 결과에 따르면 누수 하자의 원인이 피고 D의 석재공사가 아닌 전 단계 공종인 철근콘크리트 공사에 있다고 보았습니다. ### 결론 원고 주식회사 A의 피고 B 주식회사와 주식회사 C에 대한 손해배상 청구는 인용되었고 피고 D에 대한 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 B C 사이의 부분은 위 피고들이 원고와 피고 D 사이의 부분은 원고가 각 부담합니다. ### 연관 법령 및 법리 건설산업기본법 제32조 제1항 (하수급인의 의무): 이 법률은 하수급인이 발주자에 대하여 수급인과 동일한 책임을 진다고 명시하여 하수급인이 도급인에 대해 원수급인과 같은 수준의 계약상 책임을 부담함을 규정합니다. 본 사건에서 피고 C(하수급인)은 이 법률에 따라 원고에 대해 책임이 인정될 수 있는 근거가 됩니다. 그러나 법원은 이 조항이 재하수급인의 의무까지 규정하는 것은 아니라고 보아 피고 D(재하수급인)에게 직접 책임을 묻는 것은 어렵다고 판단했습니다. 민사소송법 제208조 제3항 제2호 및 제150조 제3항 제1항 (자백간주): 법원에 제출된 소장 부본이나 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 등을 송달받은 피고가 답변서를 정해진 기간 내에 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않는 경우 법원은 원고가 주장하는 사실을 자백한 것으로 간주하여 판결을 내릴 수 있습니다. 본 사건에서 피고 B와 C에 대한 청구가 자백간주에 의해 인용된 근거가 됩니다. 계약의 상대방 원칙: 일반적으로 계약 책임은 계약 당사자 사이에만 발생합니다. 발주자(원고)와 재하수급인(피고 D) 사이에 직접적인 계약 관계가 없다면 특별한 법적 근거(예: 건설산업기본법 제32조 1항과 같은 명시적 규정)가 없는 한 발주자가 재하수급인에게 직접 계약상 책임을 묻기는 어렵습니다. 본 사건에서 피고 D에 대한 청구가 기각된 주요 이유 중 하나입니다. 하자의 원인과 책임: 하자보수 책임은 해당 하자가 어떤 공사 단계나 누구의 시공 잘못으로 발생했는지에 따라 결정됩니다. 본 사건에서 감정 결과는 누수의 원인이 석재공사가 아닌 전 단계의 철근콘크리트 공사에 있다고 보아 피고 D의 책임이 없다고 판단하는 데 중요한 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 건설공사에서 하자가 발생했을 때 도급인(발주자)은 통상 원수급인에게 계약상 하자보수 책임을 물을 수 있습니다. 하도급 관계에서는 하수급인도 도급인에 대해 수급인과 동일한 채무를 부담할 수 있으나 재하수급인에게까지 직접적인 계약상 책임을 묻기 위해서는 명확한 계약 조항이나 특별한 법적 근거가 필요합니다. 본 사건에서는 재하수급인이 발주자에게 직접 책임을 지지 않는다고 판단되었습니다. 하자의 원인과 책임 소재를 명확히 하기 위해서는 공사 단계별 시공 내역 감리 보고서 하자 감정 결과 등이 중요합니다. 하자가 발생했을 때 어떤 공종에서 비롯된 것인지를 정확히 파악해야 올바른 책임자를 특정할 수 있습니다. 소송 진행 시 상대방이 답변서를 제출하지 않거나 변론에 불참하면 자백간주에 의해 청구가 인용될 수 있으므로 소송에 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다.