상가 분양계약 해제 및 매매대금 반환을 둘러싼 분쟁

원고는 피고로부터 상가를 분양받는 계약을 체결하였으나 인접 건물에 편의점이 개점하자 상가를 편의점 용도로 사용할 수 없게 되었다며 계약이 이행불능 상태라고 주장하며 계약 해제 및 분양대금 반환을 요구했습니다. 또한 계약금을 포기하고 해제권을 행사할 수 있다고도 주장했습니다. 그러나 법원은 인접 건물에 편의점이 개점한 사실만으로는 계약이 이행불능이 되었다고 볼 수 없고 피고가 이미 계약 이행에 착수했으므로 원고는 해약금에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고(A): 상가 분양 계약을 해제하고 매매대금 반환을 주장한 사람
• 피고(주식회사 B): 원고에게 상가를 분양한 회사

분쟁 상황

원고는 피고로부터 상가를 분양받는 계약을 체결했습니다. 원고는 분양받은 상가를 편의점 용도로 사용할 계획이었으나, 피고가 건물의 사용 승인을 지체하는 동안 인접 건물에 다른 편의점이 먼저 문을 열었습니다. 이에 원고는 자신의 상가에서는 더 이상 편의점 영업이 어렵게 되었다며, 이는 계약의 이행이 불가능해진 상황이라고 주장했습니다. 원고는 이행불능을 이유로 계약을 해제하고 이미 납부한 분양대금 221,120,000원을 반환해 줄 것을 요구했습니다. 만약 이행불능으로 보지 않더라도, 원고는 계약서상 계약금인 분양대금의 10%에 해당하는 금액을 포기하고 계약을 해제할 권리가 있다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

피고가 이 사건 건물의 사용 승인을 지체하는 동안 인접 건물에 편의점이 개장한 것이 원고의 상가 분양 계약에 있어 이행불능 사유가 되는지 여부, 피고가 계약 이행에 착수한 이후 원고가 민법 제565조 제1항에 따라 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는지 여부

법원의 판단

원고의 항소를 기각하고 제1심판결을 유지하며, 원고의 매매대금 반환 청구를 받아들이지 않았습니다. 항소비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고가 이 사건 분양 부분을 편의점 용도로 사용할 수 없게 되었다는 주장에 대해 인접 건물에 다른 편의점이 개장했다는 사정만으로는 이행불능이 되었다고 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 또한 원고의 해제 의사표시 이전에 피고가 이 사건 분양계약의 이행에 착수했다고 판단하여 원고는 민법 제565조 제1항에 따른 해제권을 행사할 수 없다고 보았습니다. 설령 해제권을 행사할 수 있다 하더라도 원고가 주장하는 10%의 계약금이 아닌 계약서상 계약금인 전체 분양대금의 40%에 해당하는 221,200,000원을 포기해야 하므로 원고의 주장은 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민사소송법 제420조 (본문) (제1심판결의 인용)​ 이 법령은 항소심 법원이 제1심판결의 이유를 그대로 인용할 수 있도록 규정하고 있습니다. 즉, 항소심에서 새로운 주장이나 증거가 제출되지 않았거나, 제1심의 판단에 추가할 사항이 적을 경우, 제1심의 판단을 그대로 받아들일 수 있다는 의미입니다. 이 사건에서 항소심 법원은 원고가 항소심에서 강조한 주장에 대한 판단을 추가하는 것 외에는 제1심판결의 이유를 그대로 인용하여 판결했습니다.
2. 민법 제565조 제1항 (해약금)​ 이 조항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 본 사건에서 법원은 원고가 해제의 의사표시를 하기 이전에 피고가 이미 계약의 이행에 착수했다고 판단했습니다. 따라서 원고는 민법 제565조 제1항에 따라 계약금을 포기하고 해제권을 행사할 수 없다고 보았습니다. 또한, 만약 해제권 행사가 가능하다 하더라도, 원고가 주장한 전체 분양대금의 10%가 아닌, 계약서에 명시된 계약금인 전체 분양대금의 40%(221,200,000원)를 포기해야 한다고 판단했습니다.
3. 이행불능: 계약 내용의 실현이 객관적으로 불가능해진 상태를 말합니다. 이행불능이 발생하면 채무자는 채무 불이행 책임을 지고 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 법원은 이 사건에서 인접 건물에 편의점이 개장한 사실만으로는 원고가 분양받은 상가를 편의점 용도로 사용하는 것이 '객관적으로 불가능'하게 되었다고 인정하지 않았습니다. 즉, 단순한 경쟁 심화는 이행불능 사유로 보기 어렵다는 판단입니다.

참고 사항

상가 분양 계약 시 특정 용도로 사용할 목적이 있다면 계약서에 그 내용을 명확히 기재하고, 해당 용도가 불가능해질 경우에 대비한 계약 해제 조건 등을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 또한, 계약금을 지급한 후 해약금(민법 제565조 제1항)에 의해 계약을 해제하고자 한다면, 상대방이 아직 계약 이행에 착수하지 않은 시점이어야 합니다. 상대방의 계약 이행 착수 여부는 공사 진행, 중도금 지급 요청 등 다양한 상황을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 해약금 액수는 특별한 약정이 없다면 계약금을 포기하는 것으로 이루어지는데, 계약서에 명시된 계약금 비율이 일반적인 10%보다 높다면 해당 비율의 계약금 전액을 포기해야 해제가 가능할 수 있습니다. 단순히 주변 환경 변화(경쟁 점포 출현 등)만으로는 계약의 이행불능을 인정받기 어려울 수 있음을 유의해야 합니다.