사업계획 변경을 이유로 계약을 해제할 수 있을까요?

나투자씨 등은 지역주택조합인 “생법조합”에 가입하며 아파트 중 206동, 207동에 속한 지정 호수를 공급받기로 조합가입계약을 체결했습니다. 그런데 아파트는 원래 1,121세대 규모로 신축될 예정이었으나 사업부지 중 일부가 확보되지 못하여 1,014세대만 신축되는 것으로 사업계획이 변경되었고, 이로 인해 나투자씨 등이 공급받기로 한 206동, 207동의 신축은 무산됐습니다. “생법조합”은 나투자씨 등에게 원래 계약했던 것과 다른 동ㆍ호수의 아파트로 변경될 수 있다고 안내했지만, 나투자씨 등은 계약위반을 주장하며 계약의 해제를 통보하고 계약금 반환을 요구하는데요. 과연, 나투자씨 등은 원하는 대로 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있을까요?

• 주장 1

  생법조합: 나투자씨 등과 조합 가입계약을 할 때 “향후 사업계획이 변경될 수 있고, 이에 대해 이의를 제기하지 않는다”라는 각서를 작성했는데, 기억 안나십니까? 그리고 아파트 공급이 아예 불가능하게 된 것도 아니고 단지 원래의 동ㆍ호수를 배정받지 못했다는 것만으로 계약 위반을 주장할 수는 없죠~!

• 주장 2

  나투자씨: 네. 각서를 작성하기는 했죠. 하지만 생법조합의 귀책사유로 원래 계약했던 내용과 다른 동ㆍ호수를 배정하는 것은 계약 위반 아닙니까? 조합 측 잘못으로 원래 계약한 내용을 이행하지 못하게 됐으니 계약을 해제하고 계약금을 돌려주셔야죠!

주택법상 지역주택조합사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사업승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있습니다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다 75892 판결). 따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이, 사업 추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리ㆍ의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리ㆍ의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합계약을 해제할 수는 없습니다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결 참조). 위와 유사한 사건에서 대법원은 “① 변경된 사업계획에 의하더라도 신축되는 아파트의 규모가 1,014세대에 이르러 당초 공급받기로 한 지정호수 대신 그와 비슷한 위치와 면적의 다른 아파트를 공급받을 가능성이 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 이와 같은 정도의 변경은 예정한 범위 내의 아파트 단지 배치 및 사업계획의 변경에 해당한다고 볼 수 있고, ② 지역주택조합사업의 특성상 사업추진 과정에서 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있으므로 이러한 점을 고려하여 이 사건 조합가입계약을 쳬결하면서 후일 아파트 단지 배치 등에 일부 차이가 발생하거나 사업계획이 변경되더라도 이의를 제기하지 않겠다는 취지의 각서를 작성하여 교부하였고, ③ 당초 지정한 동ㆍ호수의 아파트를 공급받지 못하게 되었다는 사정만으로 조합가입계약의 위반이라거나 아파트 공급이 불가능하게 되었다고 단정할 수 없다”고 판시하였습니다(대법원 2019. 3 14. 선고 2019다259234 판결). 따라서 위 사례와 같이 사업계획 변경에 대해 이의를 제기하지 않는다는 내용의 각서를 작성하였고, 이후 실제 사업계획이 변경되어 계약 당시 지정한 동ㆍ호수를 공급받지 못하더라도 이와 같은 정도의 변경은 예정한 범위 내의 아파트 단지 배치 및 사업계획의 변경에 해당한다고 볼 수 있으므로 이를 이유로 계약을 해제하거나 계약금의 반환을 청구할 수 없을 것으로 판단됩니다.