신탁 오피스텔 전세 계약 후 보증금 미반환 사건

원고 A는 피고 B와 오피스텔 전세 계약을 체결하고 전세금을 지급했으나 해당 오피스텔이 신탁되어 있었고 신탁등기가 말소되지 않아 전세금을 반환받지 못하게 되자 임대인인 피고 B, 실소유자 피고 C, 중개 공인중개사 피고 E, 그리고 공제조합인 피고 F협회를 상대로 임대차 보증금 반환 및 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 임대인 피고 B와 실소유자 피고 C에게 전세금 전액 반환을, 공인중개사 피고 E과 공제협회 피고 F협회에는 설명 의무 해태를 인정하여 손해액의 30%를 배상하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부산 동구 G 오피스텔 H호의 세입자
• 피고 B: 오피스텔 H호의 명의상 임대인, 피고 C의 아버지
• 피고 C: 오피스텔 H호의 실질적 소유자, 피고 B 명의로 부동산담보신탁을 한 당사자
• 피고 D: 오피스텔 분양팀 본부장, 원고에게 오피스텔을 설명하고 공인중개사에게 안내
• 피고 E: 이 사건 임대차계약을 중개한 개업 공인중개사
• 피고 F협회: 피고 E이 가입한 공인중개사 공제조합
• I은행: 이 사건 오피스텔 H호의 수탁자(신탁회사)
• J조합: 신탁계약의 1순위 우선수익자

분쟁 상황

원고 A는 2020년 1월 오피스텔 분양사무실을 방문해 피고 D의 설명을 듣고 임대차 계약 의사를 밝혔습니다. 피고 D의 안내로 피고 E의 사무실에서 2020년 2월 1일 피고 B와 전세금 2억 2,700만 원의 오피스텔 임대차 계약을 체결했습니다. 계약서에는 '잔금 시 신탁 말소 등기 접수증 신고' 등의 특약사항이 있었고 공제금액 1억 원의 공제증서가 첨부되었습니다. 원고는 2020년 3월 6일경 전세금을 모두 납입하고 오피스텔에 거주하던 중 2020년 7월 신탁등기가 말소되지 않은 사실을 알게 되었고 신탁회사와 우선수익자에게 문의한 결과 임대차계약을 전혀 인지하지 못한다는 답변을 받았습니다. 이에 원고는 2020년 7월 30일 신탁등기를 말소하지 않으면 계약을 해지하겠다는 통지를 했고 보증금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대인과 실질적 소유자의 임대차 보증금 반환 책임 여부, 분양팀 직원의 중개 및 불법행위 방조 책임 여부, 개업 공인중개사의 신탁등기 관련 설명 의무 범위와 책임 여부, 공인중개사협회의 공제금 지급 책임 여부, 임차인의 신탁등기 미확인에 따른 과실상계 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 피고 B와 C은 원고에게 공동하여 2억 2,700만 원 및 이에 대한 지연손해금(연 12%)을 지급해야 합니다.
2. 피고 E과 F협회는 피고 B, C과 공동하여 위 돈 중 6,810만 원(2억 2,700만 원의 30%) 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다.
3. 원고의 피고 D에 대한 청구 및 피고 E, F협회에 대한 나머지 청구는 모두 기각됩니다.
4. 소송비용은 원고와 피고 B, C 사이에서는 피고 B, C이 부담하고, 원고와 피고 E, F협회 사이에서는 원고가 70%, 피고 E, F협회가 30% 부담하며, 원고와 피고 D 사이에서는 원고가 부담합니다.

결론

재판부는 명의상 임대인인 피고 B와 실질적 소유자인 피고 C에게 임대차 계약 해지에 따른 보증금 전액 반환 의무를 인정했습니다. 또한 공인중개사 피고 E은 신탁된 부동산 중개 시 임차인에게 신탁등기 말소 관련 구체적인 설명과 위험성을 고지할 의무를 게을리한 과실이 인정되어 피고 협회와 공동으로 원고가 입은 손해액의 30%인 6,810만 원을 배상하도록 했습니다. 다만 원고도 신탁등기가 말소되지 않은 상태에서 잔금을 지급한 부주의가 인정되어 손해배상 책임이 30%로 제한되었습니다. 분양팀 본부장 피고 D에 대해서는 중개 행위나 불법행위 방조 책임이 없다고 보아 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 공인중개사법 제30조 제1항 (손해배상책임)​: 개업공인중개사는 중개행위를 할 때 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서 피고 E은 신탁된 오피스텔의 임대차 계약을 중개하면서 신탁등기 말소 관련 구체적인 설명과 위험성을 원고에게 고지할 의무를 게을리하여 과실이 인정되었습니다.
2. 공인중개사법 제25조 (설명의무)​: 개업공인중개사는 중개대상물에 대한 확인 설명 의무를 가집니다. 특히 신탁된 부동산의 경우 소유권 관계가 복잡하므로 중개인은 신탁의 구체적인 내용과 임대차 계약에 미치는 영향을 충분히 설명해야 합니다. 법원은 피고 E이 신탁 사실을 고지했음에도 불구하고 신탁등기 말소 가능성 및 위험성에 대한 구체적인 설명을 하지 않은 것을 설명 의무 위반으로 판단했습니다.
3. 불법행위 책임 (민법 제750조)​: 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서 실질적 소유자인 피고 C은 신탁등기를 말소할 의사와 능력이 없었음에도 원고를 기망하여 임대차 계약을 체결하게 한 불법행위 책임이 인정되었습니다.
4. 부진정연대채무: 여러 채무자가 각자 독립된 원인에 의해 발생한 채무를 부담하되 그 채무가 같은 경제적 목적을 가지고 서로 중첩되는 부분에 관하여 일방의 변제가 있으면 타방의 채무도 그 한도에서 소멸하는 관계를 말합니다. 이 판결에서는 피고 B, C의 보증금 반환 의무와 피고 E, F협회의 손해배상 의무가 이러한 부진정연대채무 관계로 인정되었습니다.

참고 사항

신탁 부동산 임대차 계약 시에는 신탁회사의 동의 여부와 신탁등기 말소 계획을 반드시 확인해야 합니다. 신탁등기가 말소되지 않은 상태에서는 임차인의 보증금 보호가 어려울 수 있으므로, 잔금을 지급하기 전 등기부등본을 다시 확인하여 신탁등기가 말소되었는지 여부를 확인하는 것이 매우 중요합니다. 공인중개사가 신탁된 부동산을 중개하는 경우, 임차인에게 신탁 원부 열람 및 해당 부동산의 신탁 관계, 위험성, 신탁등기 말소 방법 등을 충분히 설명했는지 확인해야 하며 설명이 부족하다면 추가 설명을 요구해야 합니다. 공제증서는 공인중개사의 배상 책임을 보전하는 수단이지만 공제금액 한도가 있어 모든 손해를 보전받지 못할 수도 있습니다.