전세 계약 종료 후 보증금 반환 거부된 세입자 승소 사건

원고는 피고와 아파트 전세 계약을 체결했으나 계약 기간이 만료된 후 피고가 전세보증금 반환을 거부했습니다. 원고는 퇴거 후 임차권등기를 마치고 전세보증금 및 지연손해금 반환 소송을 제기했으며 법원은 피고에게 원고에게 전세보증금과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 아파트 전세 계약을 맺은 임차인 (세입자)
• 피고 C: 아파트 전세 계약을 맺은 임대인 (집주인)

분쟁 상황

원고와 피고는 2022년 4월 5일 전세보증금 8,800만 원에 전세 기간 2022년 4월 22일부터 2024년 4월 22일까지로 하는 전세 계약을 체결했습니다. 계약 기간이 2024년 4월 24일 만료되었고 원고는 아파트에서 퇴거했지만, 피고는 '해당 건물이 제3자에게 팔리거나 제3자가 전세 계약을 체결해야 보증금을 줄 수 있다'며 전세보증금 반환을 거절했습니다. 이에 원고는 임차권등기를 마치고 피고에게 전세보증금과 지연손해금 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

전세 계약이 만료되고 임차인이 퇴거했음에도 임대인이 전세보증금 반환을 거절할 경우, 임대인에게 보증금 및 그에 대한 지연손해금 지급 의무가 발생하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 임대인이 제3자와의 매매 또는 새로운 전세 계약 체결을 보증금 반환의 전제 조건으로 내세울 수 있는지가 핵심이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고(임대인)에게 원고(임차인)에게 89,845,312원 및 이에 대한 2024년 7월 18일부터 2024년 8월 15일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 명령했습니다. 또한 소송비용은 피고가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있다고 선고했습니다.

결론

법원은 전세 계약 만료 및 임차인의 퇴거가 이루어진 이상 임대인은 즉시 전세보증금을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 임대인의 보증금 반환 의무는 새로운 임차인과의 계약 체결이나 주택 매매 여부에 달려있지 않으며, 이를 이유로 한 보증금 지급 거절은 부당하다고 보아 임차인의 청구를 인용한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 임대차 계약 종료 시 임대인의 보증금 반환 의무와 관련된 중요한 원칙들을 포함하고 있습니다. 첫째, 주택임대차보호법상 임대차 계약이 종료되고 임차인이 주택을 반환하면 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환해야 합니다. 이는 임대인의 재정 상태나 새로운 세입자를 구했는지 여부와는 무관한 임대인의 기본적인 의무입니다. 둘째, 임차권등기명령 제도는 임대차 기간이 끝났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인이 주택에서 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 보호하기 위한 절차입니다. 임차권등기가 완료되면 임차인은 이사를 가서 다른 주택으로 전입신고를 하더라도 기존 주택에 대한 보증금반환채권을 유지할 수 있습니다. 셋째, 지연손해금은 채무불이행에 대한 법정 책임입니다. 임대인이 보증금 반환 의무를 정당한 사유 없이 지키지 않아 임차인에게 손해가 발생하면, 그 지연된 기간에 대해 법에서 정한 이율에 따라 지연손해금을 지급해야 합니다. 초기에는 민법상 연 5%의 이율이 적용되다가, 소송이 제기된 후 일정 시점부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다. 넷째, 민사소송법 제208조 제3항 제3호(공시송달에 의한 판결)​는 피고의 주소를 알 수 없거나, 피고가 소송 서류를 의도적으로 받지 않아 소송 진행이 어려운 경우에 법원이 공시송달이라는 방법으로 서류를 송달하고, 피고가 소송에 응하지 않아도 원고의 청구를 인용하는 판결을 내릴 수 있도록 하는 규정입니다. 이 사건은 피고가 소송에 응하지 않아 이 규정에 따라 판결이 선고된 것으로 보입니다.

참고 사항

전세 계약이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인은 다음과 같은 점을 참고할 수 있습니다. 첫째, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 임차권등기명령을 신청하여 등기할 수 있습니다. 이를 통해 이사를 가더라도 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 유지하여 보증금을 돌려받을 권리를 보호할 수 있습니다. 둘째, 임대인의 보증금 반환 의무는 주택 매매나 새로운 임차인과의 계약 여부와 관계없이 계약 종료 및 임차인의 퇴거 시점에 발생합니다. 셋째, 정당한 사유 없이 보증금 반환이 지연될 경우, 해당 기간에 대한 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 지연손해금은 일반적으로 법정 이율(민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%)에 따라 계산됩니다. 넷째, 소송을 진행하기 위해서는 전세 계약서, 보증금 지급 내역, 임대인에게 보증금 반환을 요청한 기록 (내용증명, 문자 메시지, 통화 녹음 등), 그리고 임차권등기 완료 서류 등 관련 증거를 철저히 준비해야 합니다.