기간 없는 주택 임대차 계약 해지와 보증금 반환 판결

원고가 피고들로부터 기간을 정하지 않고 임차한 주택의 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 후 원고가 계약 해지를 통보하고 임대차보증금 반환을 청구한 사건에서 법원은 피고들이 공동하여 원고에게 4천만 원을 지급하라고 판결했습니다. 피고 중 한 명의 보증금 반환 유예 주장은 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주택을 임차하고 보증금을 지급한 세입자
• 피고 B, C: 원고에게 주택을 임대하고 보증금을 받은 공동 집주인

분쟁 상황

원고는 2016년 3월 16일 피고들로부터 보증금 4천만 원에 기간을 정하지 않고 주택을 임차했습니다. 이 계약은 주택임대차보호법에 따라 2년 기간으로 간주되어 2018년 3월 15일에 만료되었으나 당사자들로부터 갱신 거절 통지가 없어 묵시적으로 갱신되었습니다. 원고는 이후 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구했으나 피고들이 이를 이행하지 않자 2018년 6월 10일 소장을 통해 계약 해지를 통보하고 보증금 반환을 청구하는 소송을 제기하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 기간을 정하지 않은 주택 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인이 계약을 해지할 수 있는지 여부와 공동 임대인의 보증금 반환 의무가 어떠한 성격을 가지는지 여부였습니다. 또한 피고 B이 주장한 보증금 반환 유예 약정 또는 관행이 있었는지도 중요한 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동하여 원고에게 4천만 원을 지급하고 소송 비용 또한 피고들이 부담하라고 판결했습니다. 이 판결은 즉시 가집행할 수 있도록 했습니다.

결론

법원은 주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 경우 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있으며 통지 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 보았습니다. 또한 공동 임대인의 보증금 반환 의무는 불가분 채무로서 피고들은 공동으로 원고에게 보증금을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. 피고 B의 보증금 반환 유예 주장은 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 판례는 주택임대차보호법의 여러 조항을 적용했습니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항('기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.')에 따라 원고와 피고들 간의 기간을 정하지 않은 임대차 계약은 2년으로 간주되어 2018년 3월 15일에 만료되었습니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항(계약의 갱신)에 따라 당사자들의 통지 없이 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항, 제2항('묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 이 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.')에 의거하여 원고는 묵시적 갱신 후 계약 해지를 통지할 수 있었고 소장 송달일로부터 3개월 뒤 계약 해지의 효력이 발생했습니다. 또한 공동 임대인의 임대차보증금 반환 의무는 임대차 계약의 목적이 건물 전체에 대한 사용 수익의 대가로 지급된 보증금을 반환하는 것으로서 불가분적인 성격을 가지므로(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 참조) 임차인은 공동 임대인 중 어느 한 명에게도 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다.

참고 사항

주택 임대차 계약 시 기간을 명확히 정하지 않으면 주택임대차보호법에 따라 2년으로 간주됩니다. 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 또는 임대차 기간 만료 1개월 전까지 임차인이 갱신 거절 통지를 하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어집니다. 묵시적으로 갱신된 계약의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하므로 보증금 반환을 위한 시간을 고려하여 미리 통지하는 것이 좋습니다. 공동 임대인이 있는 경우 보증금 반환 의무는 불가분 채무이므로 임차인은 공동 임대인 중 누구에게든 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다. 보증금 반환 유예 등 특약이 있다면 반드시 서면으로 명확하게 작성하고 증거를 남겨야 합니다. 구두 약정이나 관행은 법정에서 인정받기 어려울 수 있습니다.