민간임대주택의 양도

임대사업자는 임대의무기간 동안 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있으며, 부도, 파산 등의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있습니다. 임대의무기간이 경과한 후에는 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있습니다.

임대사업자간 양도신고에 따른 양도

• 임대사업자는 임대의무기간동안 임대주택을 양도할 수 없는 것이 원칙이지만, 임대의무기간 동안에도 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제2항 전단).

• 양도신고 절차

  • 민간임대주택 양도신고서의 제출

    • 임대사업자는 민간임대주택을 다른 임대사업자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자를 포함)에게 양도하려는 경우에는 민간임대주택 양도신고서를 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제15조제1항 전단 및 별지 제19호서식).
    • 이 경우 시장·군수·구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 민간임대주택의 등기사항증명서 및 민간임대주택을 양수하는 자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자는 제외)의 임대사업자 등록증을 확인해야 하며, 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제15조제1항 후단).

  • 매매계약서 사본의 제출

    • 민간임대주택 양도 신고를 한 임대사업자는 신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제15조제2항 전단).
    • 이 경우 담당 공무원은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 민간임대주택의 등기사항증명서 및 민간임대주택을 양도한 자와 양수한 자의 임대사업자 등록증을 확인해야 하며, 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제15조제2항 후단).

  • 임대사업자 변경사실에 대한 고지

    • 민간임대주택 양도신고를 받은 시장·군수·구청장은 즉시 해당 민간임대주택의 임차인에게 임대사업자가 변경된다는 것을 알려 주어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제15조제3항).

• 임대사업자 지위의 포괄승계

  • 민간임대주택을 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제2항 후단).

부도, 파산 등의 경제적 사정에 따른 임대주택 양도

• 임대사업자는 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 중에도 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제4항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제34조제3항).

1. 부도, 파산, 그 밖에 다음의 어느 하나에 해당하는 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 3), 4), 5)의 ②, 6), 7)의 경우로 한정함

1. 2년 연속 적자가 발생한 경우

2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우

3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 않은 주택이 20% 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 않은 경우

4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우

5. 임대사업자의 상속인이 다음 어느 하나에 해당하는 경우

① 임대사업자로서의 지위를 거부하는 경우

② 임대사업자의 결격 사유 또는 임대사업자의 임대주택 추가 등록 제한에 해당되어 등록이 제한되는 경우(「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조의6 또는 제5조의7)

1. 민간임대주택 가격의 하락 등으로 임대보증금을 반환하지 못할 우려가 있는 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 임대사업자가 민간임대주택을 2024년 4월 1일부터 12월 31일까지 한국토지주택공사 또는 지방공사에 양도하는 경우(이 경우 임대사업자가 양도할 수 있는 민간임대주택은 1호 또는 1세대로 한정함)

① 양도하려는 민간임대주택을 포함하여 3호 또는 3세대 이상 등록한 임대사업자일 것

② 양도하려는 민간임대주택의 전용면적이 60㎡ 이하일 것

③ 양도하려는 민간임대주택의 취득가액(임대사업자가 취득할 당시 취득세의 과세표준인 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액을 말함)이 3억원(「수도권정비계획법」에 따른 수도권이 아닌 지역의 경우에는 2억원) 이하일 것

④ 양도하려는 민간임대주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외)가 아닐 것

1. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 전세사기피해주택에 해당하는 민간임대주택을 한국토지주택공사 또는 지방공사에 양도하는 경우

1. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우

   • 시장∙군수∙구청장은 위 3), 4), 6), 7)에 해당하여 양도허가를 하려는 경우에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가해야 하고, 위 2.에 해당하여 양도허가를 하는 경우에는 주택의 총 양도가격이 필요한 운영비용 등의 추계액을 초과하지 않는 범위에서 허가해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제34조제4항 및 제5항).

• 양도허가 절차

  • 임대사업자는 민간임대주택 양도 허가를 받으려는 경우에는 민간임대주택 양도허가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장∙군수∙구청장에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제34조제2항, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제17조제1항 및 별지 제20호서식).

    • 양도의 구체적인 사유를 적은 서류
    • 양도가격 산정의 근거서류
    • 특별수선충당금 적립통장 사본(특별수선충당금을 적립해야 하는 임대사업자만 해당)
    • 하자보수보증금 예치증서[공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우를 포함)부터 10년 이내인 경우만 해당함]

  • 이 경우 시장∙군수∙구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 민간임대주택의 등기사항증명서를 확인해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제17조제2항).

  • 시장∙군수∙구청장은 신청서를 받으면 10일 이내에 허가 여부를 결정하여 신청인에게 이를 서면(전자문서를 포함)으로 통지하되, 허가를 하지 않는 경우에는 그 사유를 명시해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제17조제3항).

양도신고에 따른 민간임대주택의 양도

• 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제3항 전단).

양도신고 절차

• 민간임대주택 양도신고서의 제출

  • 임대사업자는 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우에는 민간임대주택 양도신고서를 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제16조 전단 및 별지 제19호서식).

• 등기사항증명서 확인

  • 이 경우 시장·군수·구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 민간임대주택의 등기사항증명서를 확인해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제16조 후단).

임대사업자 지위의 포괄승계 여부

• 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제3항 후단 및 제2항 후단).