임대차
약국 임대 보증금 돌려받지 못하고 월세 물어준 판결
원고 A는 피고 학교법인 J와 피고 E를 상대로 임대차보증금 1억 원의 반환을 청구했으나, 법원은 피고 학교법인과의 임대차계약은 이사회 결의가 없어 무효이며, 피고 E와의 계약에서는 별도의 보증금 조항이 없다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 반면, 피고 E는 원고 A에게 밀린 월세 1,320만 원의 지급을 청구하는 반소를 제기하였고, 법원은 이를 인정하여 원고 A에게 월세와 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
관련 당사자
- 원고 A: 오랫동안 약국을 임차해 운영해 온 사람
- 피고 학교법인 J: 사건 건물의 소유주였던 사립학교 법인
- 피고 E: 피고 학교법인의 전 대표자이자 사건 토지의 소유주
분쟁 상황
원고 A는 2003년부터 이 사건 건물의 1층 약국을 임차하여 운영해왔습니다. 임대인은 처음에는 피고 학교법인 J였으나, 이후 토지 소유권이 피고 E에게 넘어가고 피고 E가 학교법인의 대표자가 되는 등 복잡한 상황이 전개되었습니다. 특히 2010년 피고 E와 임대차보증금을 증액하는 계약을 체결하고, 2019년 6월 10일에는 피고 E와 약국 부지에 관한 새로운 임대차계약을 체결했습니다. 이후 약국 건물과 토지가 경매로 매각되면서 임대차 계약이 종료되었다고 판단한 원고 A는 피고 학교법인 J와 피고 E에게 임대차보증금 1억 원의 반환을 청구했습니다. 이에 피고 E는 원고 A가 월세를 미납했다며 미지급 월세를 청구하는 반소를 제기하면서 분쟁이 발생했습니다.
핵심 쟁점
사립학교법상 학교법인의 이사회 결의 없이 체결된 임대차계약의 유효성 여부와 그에 따른 보증금 반환 의무 여부, 그리고 건물과 토지 소유자가 다른 복잡한 임대차 관계에서 보증금 반환 의무가 누구에게 있는지, 마지막으로 임차인의 미지급 월세 지급 의무가 주요 쟁점이 되었습니다.
법원의 판단
법원은 원고 A가 피고 E에게 미지급 월세 13,200,000원 및 이에 대한 2020년 9월 30일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 또한 원고 A가 피고 학교법인 J와 피고 E에게 제기한 임대차보증금 1억 원 반환 청구는 모두 기각되었습니다. 소송에 들어간 모든 비용은 원고 A가 부담하게 되었습니다.
결론
재판부는 피고 학교법인 J와 원고 A 사이에 체결된 임대차계약이 사립학교법 제16조 제1항 제1호에 따른 이사회 결의 없이 이루어졌으므로 효력이 없다고 판단하여 학교법인 J의 보증금 반환 의무를 부정했습니다. 또한 피고 E와의 2019년 임대차계약에는 보증금 조항이 별도로 존재하지 않는다고 보았고, 원고 A가 주장한 과거 계약상 보증금은 2019년 새 계약으로 종료되었다고 보아 피고 E의 보증금 반환 의무 역시 인정하지 않았습니다. 이에 따라 원고 A의 보증금 반환 청구는 기각되었고, 반대로 원고 A는 피고 E에게 2020년 3월 10일부터 2020년 9월 9일까지의 미지급 월세 총 13,200,000원을 지급할 의무가 있다고 최종 결론 내렸습니다.
연관 법령 및 법리
사립학교법 제16조 제1항 제1호는 학교법인의 이사회가 '학교법인의 재산 취득, 처분, 관리에 관한 사항'을 심의하고 의결하도록 정하고 있습니다. 이 규정은 사립학교의 건전한 발전을 도모하고 학교법인의 재산이 부당하게 줄어드는 것을 막기 위한 목적이 있습니다. 따라서 학교법인이 이사회 결의 없이 재산 관련 행위를 한 경우 그 효력이 없다고 보며, 본 사건의 임대차계약은 이사회 결의 없이 체결되었으므로 무효로 판단되었습니다.
또한 임대차 계약이 경매 등으로 종료될 때 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있지만, 해당 계약이 법적으로 유효하고 보증금이 존재하는지가 우선적으로 판단되어야 합니다. 이 사건에서는 피고 학교법인과의 계약이 무효였고, 피고 E와의 계약은 보증금 조항이 별도로 없었기 때문에 보증금 반환 청구가 받아들여지지 않았습니다.
마지막으로, '소송촉진 등에 관한 특례법'은 소송이 진행되는 동안 채무를 갚지 않을 경우 적용되는 지연손해금의 이자율을 연 12%로 정하고 있습니다.
참고 사항
- 계약 당사자 및 내용 명확화: 건물과 토지 소유자가 다를 경우, 누구와 어떤 내용으로 계약을 맺는지 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 특히 보증금, 월세, 임대차 기간 등 핵심 사항을 구체적으로 명시해야 합니다.
- 사립학교법상 이사회 결의 확인: 사립학교 법인과 임대차 계약을 체결할 때는 사립학교법 제16조 제1항 제1호에 따라 이사회 결의가 있었는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 이사회 결의 없이 체결된 계약이라면 무효가 되어 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 계약서에 이사회 결의 여부를 명시하거나 관련 서류를 요구하는 것이 좋습니다.
- 계약 갱신 시 보증금 처리 명확화: 장기간 임대차 계약을 갱신하거나 새로운 계약을 체결할 경우, 기존 보증금의 처리 방식(승계, 반환 후 재지급 등)을 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 기존 계약이 종료되고 새로운 계약이 체결될 때는 기존의 보증금 의무도 함께 종료되는 것으로 해석될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
- 임대차 계약 종료 시 정산: 경매 등으로 임대차 계약이 예상치 못하게 종료될 경우, 즉시 임대인에게 계약 해지 통보 및 보증금 반환을 요구하고, 미지급된 월세 등도 함께 정산해야 합니다. 월세 미납은 추가적인 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로 주의해야 합니다.
- 꼼꼼한 계약서 확인: 계약 체결 시 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 읽고 이해해야 하며, 특히 보증금 반환과 관련된 조항은 신중하게 확인해야 합니다. 애매모호한 표현이 있다면 반드시 설명을 요구하고 명확히 수정하는 것이 중요합니다.
