임대주택 누수와 소음으로 인한 보증금 및 손해배상 청구 판결

원고 A는 피고 B로부터 아파트를 임차했으나, 누수, 보일러 소음, 현관문 하자 등이 계속 발생했습니다. 피고가 수선을 제대로 이행하지 않자 원고는 임대차 계약 해지를 통고하고 임차보증금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 법원은 임대인의 수선의무 불이행을 인정하여 원고의 계약 해지가 적법하다고 판단하고, 미반환 임차보증금 잔액, 침대 및 매트리스 교체 비용, 하자로 인한 월 차임 감액 상당 손해, 이사 비용, 위자료 등을 인정했습니다. 다만, 주택의 연식과 하자 발생의 일부 천재지변적 요인, 임대인의 수선 노력을 고려하여 피고의 손해배상 책임을 50%로 제한하여, 최종적으로 피고는 원고에게 10,476,149원과 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 대구 수성구 C빌라 D호를 임차한 임차인. 임대인의 수선의무 불이행으로 임대차 계약을 해지하고 임차보증금 및 손해배상을 청구한 당사자입니다.
• 피고 B: 대구 수성구 C빌라 D호의 소유자이자 임대인. 임차인 A로부터 아파트 하자 발생에 대한 수선 요구를 받았으나 제대로 이행하지 않은 당사자입니다.

분쟁 상황

원고는 2019년 6월 27일 피고로부터 대구 수성구의 한 아파트를 임차보증금 5,000만원, 월 차임 210만원에 임차했습니다. 그러나 입주 직후부터 아파트에서 누수, 겨울철 보일러 소음, 현관문 하자 등 여러 문제가 발생하기 시작했습니다. 원고는 피고에게 수차례 수선을 요구했으나 피고는 이를 제대로 이행하지 않았습니다. 특히 2019년 10월 태풍 '미탁' 이후 아파트 입구 천장에서 물이 새기 시작하여 침구와 침대가 손상되었고, 2020년 7월 장마철에는 누수가 더욱 심해져 천장에 구멍까지 뚫리는 상황에 이르렀습니다. 이로 인해 원고의 딸은 곰팡이, 습도 등 환경적 요인으로 아토피성 피부염 의증 진단을 받기도 했습니다. 이에 원고는 2019년 12월 20일경 임대차 계약 해지를 통고하고, 2020년 9월 23일 아파트를 피고에게 인도한 후 미반환 임차보증금과 하자로 인한 손해배상을 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 임대인 피고의 수선의무 불이행 여부, 이로 인한 임차인 원고의 임대차 계약 해지가 적법한지 여부, 그리고 피고의 채무불이행으로 원고가 입은 임차보증금 잔액, 재산상 손해 및 정신적 손해(위자료)의 범위가 어디까지 인정될 수 있는지 여부였습니다. 특히 하자의 발생 원인, 주택의 경과 연수 등을 고려한 임대인 책임 제한의 범위도 중요한 판단 요소였습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 10,476,149원 및 이에 대하여 2020년 9월 24일부터 2021년 5월 11일까지 연 5%, 그 다음 날부터 완전히 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 60%, 피고가 40%를 부담하게 했습니다. 구체적인 판단 내용은 다음과 같습니다. 첫째, 아파트의 누수와 소음 등 하자가 임대인이 목적물을 사용 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 이행하지 못한 것에 해당하여 원고의 임대차 계약 해지는 적법하다고 보았습니다. 다만, 피고가 하자를 알고도 고지하지 않았거나 기망했음을 인정할 증거는 없다고 판단했습니다. 둘째, 임차보증금 잔액은 5,000만원에서 공탁된 43,903,226원을 제외하고 원고의 연체 차임 2,800,000원(2020년 8월 13일부터 2020년 9월 23일까지의 월 차임 210만원과 10일치 차임 70만원)을 공제한 3,296,774원이 인정되었습니다. 셋째, 재산상 손해로 누수로 인한 침대 및 매트리스 교체비용 1,392,000원과 이사 비용 4,316,750원이 인정되었고, 하자로 인한 월 차임 감액 상당 손해는 장마철 누수가 잦았던 3개월분의 월 차임 1/2과 겨울철 보일러 가동기간 5개월분의 월 차임 1/3을 인정하여 6,650,000원이 인정되었습니다. 다만, 세탁비와 디지털 피아노 손상 주장은 증거 부족으로 인정되지 않았습니다. 넷째, 아파트 준공 30년 경과, 태풍으로 인한 누수 발생, 피고의 수선 노력 등을 종합적으로 고려하여 피고의 손해배상 책임을 50%로 제한했습니다. 따라서 인정된 재산상 손해 합계액(1,392,000원 + 6,650,000원 + 4,316,750원 = 12,358,750원)의 50%인 6,179,375원이 인정되었습니다. 다섯째, 원고와 가족의 정신적 고통, 특히 딸의 아토피 증상 악화 등을 고려하여 위자료 1,000,000원을 인정했습니다. 최종적으로 피고가 원고에게 지급해야 할 금액은 임차보증금 잔액 3,296,774원, 책임 제한된 재산상 손해 6,179,375원, 위자료 1,000,000원을 합한 10,476,149원이 되었습니다.

결론

임대인이 임차주택의 하자에 대한 수선의무를 제대로 이행하지 않아 임차인이 계약을 해지한 경우, 임대인은 미반환 임차보증금과 임차인이 입은 재산상 손해, 그리고 정신적 고통에 대한 위자료를 배상해야 하나, 주택의 연식, 하자 발생의 특수성 등을 고려하여 손해배상 책임이 일부 제한될 수 있음을 보여주는 사례입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 임대인의 수선의무와 채무불이행으로 인한 손해배상 책임에 관한 법리를 다루고 있습니다.

민법 제623조 (임대인의 의무)​: 이 조항은 임대인이 임차인에게 목적물을 인도하고 계약존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정합니다. 이 사건에서 법원은 피고(임대인)가 아파트의 누수, 보일러 소음, 현관문 하자 등에 대한 수선을 제대로 이행하지 않아 원고(임차인)가 아파트를 정상적으로 사용 수익할 수 없었다고 판단했습니다. 이는 임대인이 민법 제623조에 따른 수선의무를 불이행한 것으로, 채무불이행에 해당합니다.

민법 제544조 (이행지체와 해제)​: 채무불이행이 발생했을 때 채권자가 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(독촉)했음에도 채무자가 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사건에서 원고는 피고에게 수차례 수선을 요구했음에도 제대로 이행되지 않았으므로, 법원은 원고의 임대차 계약 해지가 적법하다고 보았습니다.

민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)​: 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 피고가 수선의무를 불이행함으로써 원고가 입은 재산상 손해(침대 및 매트리스 손상, 월 차임 감액 상당, 이사 비용) 및 정신적 손해(위자료)에 대해 피고에게 배상책임이 인정되었습니다. 법원은 원고의 손해를 구체적으로 심리하여 손해배상액을 산정했습니다.

대법원 판례 (손해배상액 산정)​: 채무불이행이나 불법행위로 인한 재산적 손해의 발생 사실은 인정되나 구체적인 액수를 증명하기 곤란한 경우, 법원은 증거조사 결과와 변론 전체의 취지를 종합하여 적당하다고 인정되는 금액을 손해액으로 정할 수 있습니다(대법원 2020. 3. 26. 선고 2018다301336 판결 등). 이 사건에서 법원은 월 차임 감액 상당 손해에 대해 이 판례를 적용하여 월 차임의 1/2 또는 1/3을 손해액으로 인정했습니다.

대법원 판례 (책임 제한)​: 채무불이행이나 불법행위로 인한 손해배상 사건에서 과실상계 등 책임 제한 사유를 인정하거나 그 제한 비율을 정하는 것은 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 인정되지 않는 한 사실심의 전권사항에 속합니다(대법원 2010. 11. 25. 선고 2010다4332 판결 등). 법원은 아파트의 준공 연도(30년 경과), 누수 발생의 천재지변(태풍) 요인, 임대인의 수선 노력 등을 고려하여 피고의 손해배상 책임을 50%로 제한했습니다. 이는 손해의 공평한 분담을 위한 것입니다.

소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율)​: 금전 채무 불이행으로 인한 손해배상액 산정에 관한 특별 규정으로, 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%의 이율을 적용하도록 합니다. 이 사건에서도 아파트 인도 다음 날(채무불이행 발생 시점)부터 판결 선고일까지는 민법상 연 5%를, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진법상 연 12%의 지연손해금 비율을 적용했습니다.

참고 사항

임대차 주택에 하자가 발생했을 때는 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 하자 발생 즉시 임대인에게 알리고, 하자 내용, 발생 시점, 임대인에게 통보한 사실(문자, 통화 녹음, 내용증명 등), 그리고 하자 발생으로 인한 피해 상황(사진, 영상, 수리 견적, 물품 파손 증거 등)을 상세히 기록하고 보관하여 증거를 확보해야 합니다. 둘째, 민법 제623조에 따라 임대인은 임차인이 목적물을 사용 수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무, 즉 수선의무를 가집니다. 통상적인 사용에 필요한 상태를 벗어나는 중대한 하자는 임대인이 수선해야 합니다. 셋째, 임대인의 수선의무 불이행이 임차인이 더 이상 목적물을 사용 수익하기 어려운 정도에 이른다면 계약 해지를 고려할 수 있습니다. 다만, 해지 전 충분한 최고(수선 요구 및 기간 설정)가 있었는지, 하자가 임대차 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한지 등을 종합적으로 판단해야 합니다. 넷째, 임대인의 채무불이행으로 발생한 직접적인 손해(예: 파손된 가구 교체 비용, 이사 비용 등)는 배상받을 수 있으며, 월 차임 감액 등 간접적인 손해도 인정될 수 있습니다. 다만, 본 판례와 같이 주택의 연식이나 하자 발생의 특수성(천재지변 등)이 있다면 임대인의 책임이 일부 제한될 수 있습니다. 다섯째, 중대한 하자로 인해 임차인과 가족이 상당한 정신적 고통을 겪었다면 위자료 청구도 가능하며, 특히 건강상의 문제가 발생한 경우 이는 중요한 증거가 될 수 있습니다. 여섯째, 계약 해지 시 임차보증금에서 임차인의 연체 차임, 원상회복 의무 불이행으로 인한 비용 등이 공제될 수 있으므로, 정확한 잔액 계산이 필요하며, 보증금 반환 지연 시 지연이자를 청구할 수 있습니다.