임대차
원고 임차인이 건물주의 다른 건물을 새로 임차했으나 누수와 천장 붕괴 등 심각한 하자로 영업을 계속할 수 없게 되어 임대차 계약을 해지하고 임대차 보증금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 임대인이 임차인이 건물을 사용, 수익하게 할 의무를 제대로 이행하지 않았다고 보아 임차인의 계약 해지 통보가 유효하며 임대차 보증금 1억 원을 반환해야 한다고 판결했습니다. 반대로 임대인이 임차인에게 제기한 미지급 차임, 손해배상 등 반소 청구는 모두 기각되었습니다.
원고는 2019년 피고와 2년간 상가 임대차 계약을 맺고 휴대폰 케이스 판매점을 운영했으며 이후 2년간 계약을 갱신했습니다. 2022년 12월 원고는 피고와 새로운 상가 건물 부분에 대해 임대차 보증금 1억 원 월세 450만 원에 2년간 임대차 계약을 다시 맺고 보증금을 모두 지급했습니다. 원고는 2023년 1월 11일 새로운 점포로 영업을 이전했으나 이틀 후인 1월 13일 누수가 발생했습니다. 이후 2월 26일 천장 구조물이 내려앉고 3월에도 두 차례 누수가 발생했으며 3월 15일 천장 목재 균열이 발견되는 등 건물의 하자가 반복적으로 나타났습니다. 결정적으로 4월 25일 천장 일부가 붕괴되는 사고가 발생했고 서대문구청은 현장 조사를 통해 4월 28일 피고에게 해당 건물의 '사용 중지'를 요청했습니다. 이에 원고는 더 이상 영업을 할 수 없다고 판단하여 4월 29일 새로운 점포에서 퇴거하고 4월 30일 피고에게 누수 및 천장 붕괴를 이유로 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 피고는 원고의 계약 해지 통보가 부당하다고 주장하며 미지급 차임, 부당이득금, 손해배상 및 위자료 등 총 4억 3천여만 원의 반소 청구를 제기했습니다.
임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 의무를 다하지 못하여 건물의 주요 부분에 심각한 하자가 발생한 경우, 임차인이 임대차 계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있는지 여부, 그리고 이로 인해 발생한 임대인의 손해배상 청구가 인정되는지 여부입니다.
법원은 임대인인 피고는 임차인인 원고에게 임대차 보증금 1억 원과 이에 대해 2023년 6월 10일부터 돈을 모두 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연 이자를 지급하라고 판결했습니다. 원고가 청구했던 임대차 보증금 1억 원을 초과하는 나머지 금액과 피고가 원고에게 청구한 모든 반소 청구는 기각되었습니다.
임대차 계약의 중요한 전제인 '임차인이 건물을 온전히 사용하고 수익할 수 있도록 하는 임대인의 의무'가 지켜지지 않아 발생한 계약 해지는 유효하며 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 한다는 것이 이 판결의 결론입니다. 임대인이 주장한 임차인의 귀책사유에 따른 손해배상 청구는 받아들여지지 않았습니다.
민법 제623조 (임대인의 의무): "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다." 이 사건에서 임대인인 피고는 임차인이 휴대폰 판매업을 할 수 있도록 건물 상태를 유지할 의무가 있었습니다. 하지만 누수, 천장 구조물 파손, 천장 붕괴 등 심각한 하자가 반복적으로 발생했고 심지어 행정기관에서 '사용 중지'를 요청할 정도로 건물이 제 기능을 하지 못했습니다. 이는 임대인이 임대인의 의무를 다하지 못한 것으로 판단됩니다. 민법 제627조 (일부 멸실 등과 감액청구권, 해지권): "임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다." 이 사건에서 천장 붕괴 등으로 건물 전체가 '사용 불가' 상태가 되었으므로 원고는 임차의 목적(영업)을 달성할 수 없게 되었습니다. 따라서 원고의 임대차 계약 해지 통보는 정당하게 인정됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): "금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결(심판을 포함한다)을 선고할 경우에 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율은 연 12%로 한다." 법원은 임대차 보증금 반환 채무에 대한 지연 이자를 이 법률에 따라 연 12%로 적용하여 판결했습니다. 이자는 원고가 피고에게 건물을 인도한 시점인 2023년 6월 10일부터 부과되었습니다.
임대차 건물에 중대한 하자가 발생하여 임차인이 정상적인 영업이나 거주를 할 수 없게 된 경우 임차인은 임대인에게 하자 보수를 요구할 수 있습니다. 임대인이 하자 보수 의무를 이행하지 않아 목적물을 사용, 수익할 수 없는 상태가 지속되면 임차인은 임대차 계약 해지를 통보하고 임대차 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 계약 해지 통보 시에는 하자의 심각성과 임대인의 보수 불이행 사실을 명확히 기록해두는 것이 중요하며 내용증명 등 공식적인 방법을 활용하는 것이 좋습니다. 건물 사용 불가 통보나 사용 중지 요청과 같은 행정기관의 조치가 있는 경우 이는 임차인의 계약 해지 주장에 강력한 증거가 될 수 있습니다. 임대차 보증금 반환 소송을 제기할 경우 건물 인도 완료 시점 등을 명확히 하여 지연 이자 기산일을 특정하는 것이 유리합니다. 임차인의 잘못으로 건물을 훼손했다는 임대인의 주장이 있을 경우 이를 입증할 증거가 없다면 해당 주장은 인정되기 어렵습니다.
