임대차
원고가 임차한 주택이 경매로 넘어가고 새로운 소유자들이 나타났으나, 원고는 임대차보증금 중 일부를 배당받지 못했습니다. 이에 원고는 새로운 소유자들인 피고들에게 남은 임대차보증금의 반환을 청구했고, 법원은 피고들이 잔여 보증금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
원고 A는 2012년 충남 아산시의 한 주택을 보증금 5천만 원에 임차하고 전입신고 및 확정일자를 받았습니다. 2014년 보증금을 6천만 원으로 증액하고 다시 확정일자를 받았으며, 중간에 잠시 퇴거했다가 2016년 재인도 및 전입신고를 마쳤습니다. 2017년 주택의 소유자가 F에서 주식회사 G로 변경되었고, G는 임대인의 지위를 승계했습니다. 임대차계약 만료 후 G로부터 보증금을 반환받지 못하자, 원고는 F과 G를 상대로 보증금 반환 소송을 제기하여 6천만 원을 지급받기로 하는 화해권고결정을 확정받았습니다. 하지만 G가 보증금을 지급하지 않자, 원고는 이 화해권고결정을 바탕으로 주택에 대한 강제경매를 신청했습니다. 이 경매 절차에서 피고 B과 C이 주택을 낙찰받아 새로운 소유자가 되었습니다. 원고는 2019년 임차권등기명령을 통해 임차권등기를 마쳤고, 경매 절차에서 보증금 6천만 원 중 3,320,457원만 배당받았습니다. 이에 원고는 남은 보증금 56,679,543원을 새로운 소유자인 피고들에게 청구했습니다. 피고들은 주택임대차보호법 규정이 위헌이라고 주장하거나 자신들에게 반환 의무가 없다고 주장했습니다.
경매로 임차주택의 소유자가 변경된 경우, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 경매 절차에서 임대차보증금 전액을 배당받지 못했을 때, 새로운 매수인(경락인)에게 남은 보증금의 반환을 청구할 수 있는지 여부.
피고들은 공동으로 원고에게 미반환 임대차보증금 56,679,543원과 이에 대해 2021년 11월 25일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고들이 부담하고, 이 판결은 가집행할 수 있습니다.
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 임차주택이 경매로 매각되어 소유자가 바뀌더라도, 경매 절차에서 받지 못한 임대차보증금 잔액에 대해 새로운 매수인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 새로운 매수인은 기존 임대인의 지위를 승계하기 때문입니다.
주택임대차보호법 제3조의5(임차권등기의 효력 등)는 임차주택에 대해 민사집행법에 따른 경매가 이루어지더라도, 보증금 전액이 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 명시적으로 규정하고 있습니다. 주택임대차보호법상 대항력(임차인이 임대차가 종료된 후에도 주택을 계속 점유하며 보증금을 돌려받을 때까지 나가지 않을 수 있는 권리)과 우선변제권(경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리)을 모두 가진 임차인이 경매 절차에서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했음에도 불구하고 그 순위에 따라 전액을 배당받지 못했다면, 배당받지 못한 잔액에 대해서는 경매를 통해 주택을 매수한 사람에게 대항하여 그 반환을 요구할 수 있습니다. 즉, 잔액을 돌려받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 이 경우 임차인의 배당요구로 임대차는 사실상 해지되어 종료되지만, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임대차 관계가 계속 유지되는 것으로 간주됩니다. 따라서 경매로 주택을 매수한 사람은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의해 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 이는 매수인이 대항력 있는 임차인의 잔여 보증금 반환 의무를 떠안게 된다는 의미입니다. 법원은 이러한 규정이 경매 절차의 안정성과 이해관계인의 예측 가능성을 고려할 때 위헌으로 보기 어렵다고 판단했습니다.
주택을 임차할 때는 전입신고와 확정일자를 반드시 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 이는 임차주택의 소유자가 바뀌거나 경매로 넘어가는 상황에서도 보증금을 보호받는 데 필수적입니다. 임대차계약 기간 만료 후 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 해두는 것이 좋습니다. 이를 통해 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 경매가 진행되는 주택을 낙찰받으려는 경우, 매각물건명세서 등을 통해 해당 주택에 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 임대인의 지위를 승계하여 남은 임대차보증금을 반환해야 할 책임이 생길 수 있습니다. 화해권고결정은 확정되면 판결과 동일한 효력을 가지므로, 집행권원으로 강제집행을 신청할 수 있습니다.
